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　　中國需要自己的“尖峰時(shí)刻”

　　莫尼塔(中國)投資發(fā)展有限公司 王 沛

　　流動(dòng)性增長(cháng)有利地產(chǎn)中期恢復

　　短期內的風(fēng)險因素將決定需求進(jìn)一步恢復的力度是否超出或者低于市場(chǎng)的預期，但是流動(dòng)性的增長(cháng)無(wú)疑將有利于地產(chǎn)的中期恢復。

　　2009 年1-2 月的工業(yè)增加值同比增速下滑至3.8%，同時(shí)1-2 月的新增人民幣貸款總共達到2.7 萬(wàn)億的驚人水平，成堆的鈔票并沒(méi)有即刻點(diǎn)燃生產(chǎn)的馬達，但是卻已經(jīng)或者將要成為點(diǎn)燃房地產(chǎn)需求的“助推劑”。我們的流動(dòng)性先行指標 M1-CPI 已經(jīng)堅定的掉頭往上，我們將在最近幾個(gè)月中看到統計局公布的房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速繼續反彈(當然，基數效應也對其反彈的強度具有顯著(zhù)影響)。

　　如果扣除掉通脹的影響，我們發(fā)現房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的作用正在逐漸顯現，這樣也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠更好的吸收流動(dòng)性。這些因素都有助于房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟盡快的完成中期恢復。

　　房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題問(wèn)答

　　問(wèn)：做房地產(chǎn)業(yè)的投資，現在是時(shí)候了么？

　　齊魯證券 涂力磊：房?jì)r(jià)還將有下降空間，成交量將逐步穩定，并伴隨階段性高峰的反復出現�，F在判斷行業(yè)已經(jīng)走出低谷為時(shí)過(guò)早，但是也許最壞的時(shí)刻已經(jīng)在逐漸離我們遠去。我們認為，投資上“擇時(shí)”和“擇股”同樣重要。

　　通過(guò)對銷(xiāo)竣比的研究，我們認為當該指標保持在1.78 左右時(shí)房?jì)r(jià)有望穩定。目前該數據為1.55 而且呈現下滑趨勢，因此短期內市場(chǎng)需求的饑渴度并不強烈。房?jì)r(jià)還有下滑空間。通過(guò)時(shí)間序列分析，我們發(fā)現銷(xiāo)竣比數據在2010 年可以達到1.7。因此，基于以上分析我們認為行業(yè)在2010 年前后將基本趨于穩定。在股票選擇方面我們認為要09 年主要注意以下兩個(gè)方面。第一是業(yè)績(jì)增長(cháng)的穩定性，推薦保利地產(chǎn)(600048)、華發(fā)股份(600325)、濱江集團(002244)。第二是要關(guān)注發(fā)展模式和資產(chǎn)質(zhì)量，推薦招商地產(chǎn)(000024)、金融街(000402)

　　問(wèn)：目前房地產(chǎn)投資增速如何？

　　申銀萬(wàn)國 江征雁 殷 姿：我們認為未來(lái)房地產(chǎn)投資增速的正增長(cháng)仍然可期，我們上調2009 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從27687 億上調至32060 億元，2009 年增速從-9.5%上調至4.8%。我們認為2008 年被過(guò)度抑制的剛需和宏觀(guān)環(huán)境的向好將使得銷(xiāo)售回暖的確定性較高；部分城市由于銷(xiāo)售回升較快，且去年開(kāi)工收縮得也比較迅速，最快到2009 年三季度供需就會(huì )趨向平衡，帶來(lái)新開(kāi)工和投資的率先恢復。此外，2008 年保障房實(shí)際開(kāi)工較少，投資并未明顯增長(cháng)，而進(jìn)入2009 年，在保增長(cháng)和民生問(wèn)題的雙重目標下，這部分政府投資將逐步顯現并不斷加大。房?jì)r(jià)調整和剛性需求釋放早于預期，銷(xiāo)售回暖將使得庫存去化速度加快，且開(kāi)發(fā)商資金壓力得以緩解，預計下半年新開(kāi)工和投資將逐步恢復；中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)受影響程度小于之前預期。

　　問(wèn)：二月份，全國的房產(chǎn)價(jià)格是否已開(kāi)始回升？

　　大通證券 郭世濤：2月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%。截止2008年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全年累計金額為30580億元，同比增長(cháng)20.97%。全年累計投資已從年初32%左右跌到了年底的20.97%，同比增長(cháng)回落了三分之一以上。2008 年商品房的施工面積達到26.19 億平米，為歷史新高。這是前幾年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售暢旺所帶來(lái)的投資和開(kāi)工大幅增長(cháng)的自然結果。但以過(guò)去三年平均的銷(xiāo)售面積作為未來(lái)市場(chǎng)潛在的年銷(xiāo)售速度進(jìn)行測算后發(fā)現，目前在建房屋全部出清的時(shí)間大約將為4.14 年。而過(guò)去三年，全部在建房屋存貨出清的時(shí)間分別是3.1 年、3.2 年和2.9 年。這也意味著(zhù)目前在建的房屋積壓的時(shí)間平均將在一年以上。

　　問(wèn)：房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)性介入機會(huì )是否來(lái)臨了？

　　第一創(chuàng )業(yè) 陳曉波：房地產(chǎn)周成交屢創(chuàng )新高，我們調高行業(yè)評級至“買(mǎi)入”。因為各地降價(jià)促銷(xiāo)之后帶來(lái)的成交快速上升，在很大程度上打消了開(kāi)發(fā)商“價(jià)跌量減”的疑慮，無(wú)論是杭州、還是天津和北京，降價(jià)促銷(xiāo)正在被更多的樓盤(pán)、更多的開(kāi)發(fā)商采納。同時(shí)，我們看到，率先進(jìn)入調整的珠三角地區調整已經(jīng)基本結束，可售套數正在持續減少，而新增供給增長(cháng)緩慢，供給壓力正在快速釋放。我們預期，市場(chǎng)調整速度有望超出市場(chǎng)的預期。

　　房地產(chǎn)的復蘇無(wú)可爭議成為中國調動(dòng)內需、復蘇經(jīng)濟的關(guān)鍵，政策層面必將確保行業(yè)率先走出復蘇，并引領(lǐng)中國經(jīng)濟走出低谷�；�于行業(yè)目前的回暖格局，以及政策后期還可能出臺的一系列扶持，我們看好后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現，上調行業(yè)評級至“買(mǎi)入”。

　　問(wèn)：房地產(chǎn)板塊中的個(gè)股機會(huì )怎樣分析呢？

　　國元證券 康洪濤 丁 猛：三類(lèi)公司比較有機會(huì )：一是主動(dòng)管理周期的公司。特別在經(jīng)歷一輪周期調整之后，主動(dòng)管理周期的企業(yè)會(huì )變得更加強大。如萬(wàn)科、金地和保利。二是資產(chǎn)型的公司。一旦新的周期開(kāi)始，可分享資產(chǎn)重估收益。包括泛海、上實(shí)、首開(kāi)、北京城建和深長(cháng)城。三是在深圳項目相對較多的公司。深圳市場(chǎng)的回暖程度略領(lǐng)先于國內的其他城市，在深圳項目較多，潛在受益大。如招商地產(chǎn)、華僑城與深振業(yè)。年報公布期，似乎有更多的企業(yè)以高送轉的方式來(lái)表明高管對本公司的信心，因此，通常高送轉是一個(gè)積極的信號，短期內對股價(jià)有一定的拉升動(dòng)力，尤其在股市低迷的時(shí)候。這類(lèi)股票有預期和業(yè)績(jì)較好的濱江集團、中天城投、保利地產(chǎn)。