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　　炒房達人們曾經(jīng)百試不爽的“以租養房”的樓市套利手段，在租金和房?jì)r(jià)都面臨壓力的現在已經(jīng)基本失靈。當前在全國幾大城市的物業(yè)年租金回報率甚至低于3%，炒房的價(jià)值漸行漸遠。

　　投機客斷然結束炒房生涯

　　15年前，老李來(lái)到上海，定居在古北新區。伴隨著(zhù)上海樓市的一路崛起，他在炒賣(mài)房產(chǎn)的“套利”游戲中斬獲頗豐。按照他的說(shuō)法，這些收益已經(jīng)可以讓家人衣食無(wú)憂(yōu)。

　　一直以外籍在滬人員為主要居住人群的古北，近年來(lái)租金節節攀升，堪稱(chēng)上海高檔房租賃市場(chǎng)的樣本。老李與家人居住的古北羅馬花園，2000年開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格最高達到11000元/平方米。

　　距離古北羅馬花園不遠的古北新苑(又名“上城uptown”)，是復地集團(02337.HK)開(kāi)發(fā)的國際化住宅小區，以玫瑰園、瀑布和人造湖為特色。2005年，老李在古北新苑買(mǎi)了一套155平方米的住宅，當時(shí)的買(mǎi)入價(jià)為15000元/平方米。

　　在他眼中，古北新苑的租賃人群以境外人士為主，群居效應給古北租賃市場(chǎng)帶來(lái)穩定的客源。一方面，該樓盤(pán)出租可以收取較高的租金，從而以租金抵消月供；另一方面物業(yè)自身的不斷升值是未來(lái)獲利套現的空間所在。當時(shí)的古北地區2房物業(yè)的租金一般在1000~1100美元/月，3房物業(yè)租金一般在1500~2000美元/月。

　　2007年下半年，上海房?jì)r(jià)仍舊一路飆升。老李敏銳覺(jué)察到，上海住宅房?jì)r(jià)已經(jīng)逼近“警戒線(xiàn)”，如果再往上沖可能將碰到“危險線(xiàn)”。于是，他以27000元/平方米的賣(mài)出價(jià)，拋售了古北新苑的房產(chǎn)。粗略估算，稅前獲利空間為185萬(wàn)元人民幣。除此之外，老李低點(diǎn)買(mǎi)進(jìn)的在滬多套物業(yè)屢屢套現得手。

　　進(jìn)入2009年，他毅然離開(kāi)了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，開(kāi)始轉向進(jìn)出口貿易。時(shí)至今日，對于斷然結束自己炒房生涯，他的解釋是，依靠住宅出租來(lái)供養房子的投資策略已經(jīng)越來(lái)越走不通了，上海住宅租金回報率正在逼近3%左右。

　　對于“老李們”的“淬金術(shù)”，中原(中國)物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事副總經(jīng)理陸成日前在接受《第一財經(jīng)日報》電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示，房產(chǎn)套利主要來(lái)自于兩個(gè)方面，首先是物業(yè)價(jià)格上漲，其次是長(cháng)線(xiàn)的租金收益。當前，二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格基本平穩、上漲缺乏動(dòng)力，同時(shí)年租金投資回報率已處于低位，如果單純希望“以租養貸”以獲取良好的出租回報率是不合算的。以目前的房產(chǎn)形勢而言，短期內炒房的價(jià)值基本喪失。