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珠三角的春天比中國絕大多數的地方都來(lái)得早。3月的廣州與深圳,城中早已裙裾飛揚,氣溫直逼30攝氏度。在這里,沉寂已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先顯露暖意,量?jì)r(jià)齊升。
“廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)是全國最市場(chǎng)化的,對市場(chǎng)供需變化最敏感,領(lǐng)跌也將領(lǐng)漲!鄙钲谝簧鲜械禺a(chǎn)公司融資部經(jīng)理告訴記者。
盡管存貨消化在提速,但相關(guān)數據顯示,廣深房地產(chǎn)新開(kāi)工項目少之又少。一上市地產(chǎn)公司高管表示,這一數據的“黯淡”,說(shuō)明還難言房地產(chǎn)“牛市”的到來(lái)。
消化存量提速
對于地產(chǎn)商而言,今年或是去存貨之年。
北京銀聯(lián)信信息咨詢(xún)中心的一份內部材料顯示:地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調整后,在2009年迎來(lái)了“高;钡膸齑娣e累。兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會(huì )不久前起草的一份內部報告預測,2009年末,全國商品房空置面積可能達到3億至4億平方米,將是往年的2到3倍。
中原地產(chǎn)統計數據顯示,萬(wàn)科、保利、中海等10家房企巨頭,在今年一、二月份共推出140.9萬(wàn)平方米的新盤(pán),僅占上述房企在售房源總量的10%。大型房企存貨高企現象也是嚴重。截至2月26日,這些房企的庫存總量近2000萬(wàn)平方米,占據目前全國新房庫存總量的10%。
萬(wàn)科年報顯示,公司2008年度的存貨較上一年增加29.22%,主要是因新獲取項目和在建項目的增加。去年,公司的各類(lèi)存貨中,現房庫存78.9億元,占比9.2%。這僅僅相當于萬(wàn)科兩個(gè)月的銷(xiāo)售量,其中80%庫存時(shí)間尚不足一年。
一銷(xiāo)售過(guò)百億的深圳上市地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示,2007年房企的首要任務(wù)是“拿地”,2008年是“籌錢(qián)”,那么今年的首要任務(wù)則是“銷(xiāo)售”。他告訴記者,“目前,企業(yè)的庫存壓力很大,走量是關(guān)鍵!
相關(guān)統計顯示,截至3月初,已公布2008年年報的A股房地產(chǎn)上市公司有15家。去年年末,這些公司的存貨合計達809.09億元,同比增長(cháng)36.1%,比2008年三季度末略有增長(cháng)。按照申銀萬(wàn)國行業(yè)分類(lèi)并剔除ST公司,A股房地產(chǎn)公司三季度末的存貨合計達4015.2億元。
房地產(chǎn)存貨包括已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開(kāi)發(fā)土地儲備三類(lèi)。截至去年末,全國商品房空置面積達1.64億平方米,這主要是已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外,在建工程和土地儲備的體量更為龐大。2009年的新盤(pán)將使目前的高庫存“雪上加霜”。
記者調查發(fā)現,部分現金流及資產(chǎn)負債良好地產(chǎn)商不愿意在弱市降價(jià)銷(xiāo)售,那被認為是賤賣(mài)資產(chǎn),他們覺(jué)得只要熬過(guò)寒冬,必定會(huì )有好收成。而事實(shí)上,深圳房市的去庫存化進(jìn)程似已提速。
深圳國土資源及房產(chǎn)管理局數據顯示,今年1月份深圳新房成交價(jià)格環(huán)比微跌了0.4%,為10988元/平方米,成交有明顯復蘇的跡象。2月份單日成交面積達到17443平方米,較1月份增長(cháng)37.87%。從區域來(lái)看,深圳6 大區中,寶安,福田,羅湖,南山地區價(jià)格都出現小幅的上升,但漲幅環(huán)比都未超過(guò)5%。
從存量情況看,深圳存量房面積2月較1月大幅減少9.8%,達到561萬(wàn)平方米,該庫存水平為2008 年8月水平,主要原因在于整個(gè)2月深圳新開(kāi)樓盤(pán)只有4 個(gè),且目前深圳房?jì)r(jià)進(jìn)入穩定區間也刺激成交的回升。
上述融資經(jīng)理告訴記者,2月份公司銷(xiāo)售回款4億元,3月份迄今止回款已經(jīng)2億元!耙呀(jīng)有一年左右沒(méi)有這么好的單月回款了。銷(xiāo)售旺了,回款快,融資也容易!
凱基證券認為,隨著(zhù)深圳成交的繼續回暖,庫存消化速度將依然平穩快速。而開(kāi)發(fā)商如果繼續放慢推盤(pán)節奏,未來(lái)3個(gè)月深圳房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì )出現觸底回升。
但也有深圳一商業(yè)銀行客戶(hù)經(jīng)理表示,地產(chǎn)商“去存貨化”的關(guān)鍵是降低購房成本,高庫存必然對高房?jì)r(jià)施壓。目前,新的刺激政策已經(jīng)十分有限,高庫存能否軟著(zhù)陸,主要決定于價(jià)格。
“小陽(yáng)春”幻象
在存貨消化的過(guò)程中,今年一季度,廣深地區的房地產(chǎn)似有“復蘇”跡象,不少樓盤(pán)都出現了“一日售罄”現象,被市場(chǎng)形象稱(chēng)為地產(chǎn)“小陽(yáng)春”。
2月20日,寶安梅林關(guān)一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),成為時(shí)隔14個(gè)月后,深圳的首個(gè)"日光盤(pán)"。據廣東省統計局統計,今年1到2月,廣東全省的商品房屋銷(xiāo)售面積達534.80萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)21.5%;商品房屋銷(xiāo)售額326.87億元,同比增長(cháng)27.5%。其中,深圳市商品房銷(xiāo)售回升幅度“迅猛”,銷(xiāo)售面積87.33萬(wàn)平方米,增長(cháng)140.6%,銷(xiāo)售額104.13億元,增長(cháng)86.4%。
“跌多了,自然反彈!睆V州一地產(chǎn)咨詢(xún)公司總經(jīng)理表示。相關(guān)數據顯示,2009年1月,深圳房屋銷(xiāo)售價(jià)格以18%的同比下跌幅度位居全國70個(gè)大中城市之首。廣州次之,降9%。
“其實(shí),南山區房?jì)r(jià)跌幅超過(guò)了30%,關(guān)外跌幅在40-50%左右!鄙钲谝坏禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者。易居中國分析師薛建雄認為,房?jì)r(jià)大幅會(huì )刺激成交量回暖。據了解,2月,深圳一手房成交面積達到48.84萬(wàn)平方米,環(huán)比1月上升24.5%,同比劇增580%,二手房則出現了環(huán)比翻倍現象。
但也有上市公司高管認為,“小陽(yáng)春”僅僅是反映暫時(shí)的市場(chǎng)需求,市場(chǎng)還需要調整。
“消費者誰(shuí)也左右不了,能解決市場(chǎng)問(wèn)題的就是政府和企業(yè)。政府一直積極想辦法穩定房市,政策的宗旨在于平衡消費者和房企。但市場(chǎng)上商品住宅價(jià)格高,房?jì)r(jià)存在下調空間仍然是市場(chǎng)問(wèn)題的癥結所在,因此要擺脫困局最終需要開(kāi)發(fā)商積極主動(dòng)的根據市場(chǎng)調整定價(jià)策略和營(yíng)銷(xiāo)策略!比A僑城一高管表示。
在他看來(lái),目前的房市是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng),而不是原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)。他引用了一個(gè)數據:國家統計局相關(guān)數據顯示,2008年年末居民儲蓄存款余額21.8萬(wàn)億元,比上年末增加45353億元!斑@意味著(zhù)相當一部分收入轉入銀行沒(méi)有消費,居民還有很大一部分存款可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),然而卻并沒(méi)有進(jìn)入,這說(shuō)明房屋還沒(méi)有到合理價(jià)位!
上海證券報記者調查發(fā)現,地產(chǎn)市場(chǎng)并未明確進(jìn)入單邊上揚“行情”,而是進(jìn)入了一個(gè)微妙的階段,上述融資經(jīng)理所言的“敏感”或者所謂的“小陽(yáng)春”,僅僅是階段性反應。拿泛海建設某高管的話(huà)說(shuō),“在外部環(huán)境尚未明顯改善的情況下,短期內仍將面臨較為復雜的市場(chǎng)環(huán)境!
“小陽(yáng)春”或暴露了地產(chǎn)業(yè)當下的階段性特征:開(kāi)發(fā)商今年的重要任務(wù)是打造一個(gè)健康的資產(chǎn)負債表和去存貨化;部分購房者在剛性需求被壓抑許久后已經(jīng)入市,另有部分則觀(guān)察到開(kāi)發(fā)商利用“小陽(yáng)春”行情乘機提價(jià),保持繼續觀(guān)望態(tài)度;銀行對房企的貸款已有松動(dòng),但仍然對風(fēng)險敞口和權限進(jìn)行嚴密控制。
廣東省近日出臺刺激房地產(chǎn)的“粵十五條”,有研究報告指出,政府對房地產(chǎn)的態(tài)度告別“只做不說(shuō)”階段,但仍不會(huì )“操之過(guò)急”。
目前,房企、購房者、銀行、政府四方力量的處境微妙。在宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境仍未明朗、地產(chǎn)存貨的積聚以及新開(kāi)工項目數據仍處于“下行通道”中時(shí)。一業(yè)內人士認為,四方力量的博弈進(jìn)入一個(gè)微妙的階段。地產(chǎn)商在高存貨背景下并不會(huì )肆意提價(jià),而購房者消費需求的進(jìn)一步釋放仍待時(shí)機。
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