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　　近日，帶著(zhù)諸多市場(chǎng)疑問(wèn)，《北京青年報·廣廈時(shí)代》對北京市華遠集團總裁任志強進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)。任志強在宏觀(guān)市場(chǎng)、政策解讀、城市風(fēng)險評估、后市展望等飽受關(guān)注的問(wèn)題上表達了其個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，一向快人快語(yǔ)的他話(huà)語(yǔ)間盡顯“麻辣”。在任志強的眼中，對樓市限制性政策的全面解禁，是市場(chǎng)復蘇向好的動(dòng)力所在，目前的政策調整，正是為房地產(chǎn)市場(chǎng)拆“籬笆”的解禁過(guò)程。

　　●問(wèn)：房地產(chǎn)入“十大振興”落空，現在更多人期待著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)能盡快有穩定的中長(cháng)期發(fā)展規劃出臺，您對此如何看待？

　　任志強觀(guān)點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)入不入“振興”都最受重視

　　房地產(chǎn)業(yè)力爭進(jìn)“十大振興”產(chǎn)業(yè)確有其事，但最后時(shí)刻還是被物流行業(yè)所取代，應該說(shuō)這也是中央決策層反復權衡后的慎重決定，事實(shí)上從原來(lái)的建設部到現在的住宅及城鄉建設部，多年來(lái)一直都在商議出臺一個(gè)三到五年左右的房地產(chǎn)行業(yè)中長(cháng)期規劃，出于種種原因這一規劃仍在討論修改中，尚未正式出臺。但是這么多年來(lái)，中央對房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟及社會(huì )所起的作用一直都是非�？隙ǖ�，從今年的中央政府工作報告中可以看到，列入十大振興產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)在報告中合并為一章進(jìn)行闡述，而中央政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，在政府工作報告中單獨占據了一章，這也從細節上充分體現了中央對房地產(chǎn)行業(yè)的高度重視。

　　事實(shí)上在任何國家，房地產(chǎn)行業(yè)都是最重要的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，只要老百姓需要房子住，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì )長(cháng)期存在和發(fā)展，從1981年以來(lái)，我國房地產(chǎn)行業(yè)所創(chuàng )造的GDP一直就是所有產(chǎn)業(yè)中增長(cháng)速度最快的，房地產(chǎn)業(yè)和交通業(yè)這兩大行業(yè)產(chǎn)值比重的不斷上升，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了巨大貢獻，這是不容忽視的。

　　我們可以看到，這次已經(jīng)進(jìn)入十大振興的行業(yè)，幾乎都是過(guò)去多年來(lái)暴露問(wèn)題很多亟待迅速調整的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)卻不一樣，從去年下半年以來(lái)，從中央到地方各級政府就陸續出臺了大量的利好新政，對市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了積極而明顯的效果。因此即便房地產(chǎn)行業(yè)這次進(jìn)入了“十大振興”產(chǎn)業(yè)，我也并不認為會(huì )對眼下的市場(chǎng)會(huì )有更為顯著(zhù)的刺激。

　　●問(wèn)：在保證房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期平穩發(fā)展方面，您認為哪些舉措的實(shí)施是當務(wù)之急？

　　任志強觀(guān)點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)目前最需要的是拆“籬笆”

　　我個(gè)人認為，房地產(chǎn)行業(yè)不需要振興。這個(gè)行業(yè)發(fā)展到今天來(lái)看，目前要解決的問(wèn)題是徹底掃除政策障礙。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和敏感性，前十年左右政府出臺的調控政策基本都是以限制為主，從2002年7月1日正式開(kāi)始實(shí)施的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》以來(lái)，政府相關(guān)部門(mén)陸續出臺的121號文件、國六條、國八條等系列政策，無(wú)一不對房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了日漸從緊的限制手段，在限制投資、連續漲息、二手房交易加稅等諸多環(huán)節對房地產(chǎn)市場(chǎng)持續念響“緊箍咒”，在相當程度上抑制了市場(chǎng)需求。

　　從去年9月份雷曼兄弟公司倒臺為標志，美國次貸危機的影響迅速在全球蔓延，全球經(jīng)濟形勢急速下滑，中國也不可避免地受到很大沖擊，加上國內的重大自然災害等客觀(guān)因素，實(shí)際上2008年是我們國家宏觀(guān)調控非常被動(dòng)的一年，正因為如此，從全局著(zhù)眼，去年下半年以來(lái)包括房地產(chǎn)業(yè)在內的所有政策制訂實(shí)施幾乎都是以“解禁”為主題，順應市場(chǎng)規律、解放消費力、拉動(dòng)內需，這正是一個(gè)“拆籬笆”和“填坑鋪路”的過(guò)程，過(guò)去的政策某些方面在市場(chǎng)實(shí)踐中被證明是值得商榷的，那我們就應該迅速調整，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)講，我們愿意看到這樣的向好局面。但是我認為，眼下的解禁力度還依然不夠，還應該進(jìn)一步加大，既然“松綁”就應該一步到位，這樣才能最大化發(fā)揮作用，行之有效地激活市場(chǎng)拉動(dòng)購房需求。既然是“拆籬笆”就應該拆光，既然要“填坑”就應該填平夯實(shí)，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的“行駛”暢通。

　　●問(wèn)：目前，房地產(chǎn)行業(yè)在政策制定及執行上還有哪些地方需要完善？

　　任志強觀(guān)點(diǎn)：中國應該盡快建立完備的住宅法律體系

　　1995年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》里明確指出，“房地產(chǎn)行業(yè)是以贏(yíng)利為目的”，事實(shí)上作為商品而言，房地產(chǎn)就應該完全遵循其商品特性，但是這個(gè)行業(yè)在我國被投以太多關(guān)注，大家在看待的時(shí)候應該保持理性心態(tài)，過(guò)去在房地產(chǎn)業(yè)政策制定和執行上的確存在一些混亂情況，這種行政性的混淆和干擾，甚至是朝令夕改，自相矛盾，對房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當程度上造成了傷害，從根源上講還是因為這個(gè)市場(chǎng)缺乏一套完備的法律體系來(lái)進(jìn)行規范。

　　早在10年前，我國全面進(jìn)行房改取消福利分房開(kāi)始，從原建設部到國務(wù)院就一直在討論《住宅法》的修訂問(wèn)題，但是到今天這一法案思路依然在不斷探索中，尚未迎來(lái)成熟的出臺時(shí)機。在國際上，像日本、美國、西歐從上世紀六七十年代起就已經(jīng)實(shí)施了住宅法，在法律層面上對財產(chǎn)權和居住權進(jìn)行了明確區分。我認為，中國也應該盡快建立起一套完備的住宅法律體系以及相應的住房金融體系，比如西歐現在很成熟的住宅銀行，為買(mǎi)房人提供40到70年的長(cháng)期低息貸款。

　　我國的《住宅法》遲遲難以出臺，從根本原因上看還是因為中國的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展程度還是很低，其比例大概不到5%，而日本基本能達到40%到50%，差距非常明顯。雖然起步較晚，但是從目前的發(fā)展速度來(lái)看，中國的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程處于加速前進(jìn)的階段，我們分析問(wèn)題必須全面來(lái)看待，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，取決于方方面面的價(jià)值取向、供給制度甚至GDP的增長(cháng)、綜合國力的強大等等太多方面。中國房地產(chǎn)行業(yè)現在要做的，應該是從上到下的齊心協(xié)力，科學(xué)的引導平衡，讓大家的勁兒往一處使，從而共同促進(jìn)市場(chǎng)向好。

　　●問(wèn)：一個(gè)真正成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，居住梯級置換體系一定是能運轉自如的。而目前，我國建立完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)梯級置換體系條件是否成熟？

　　任志強觀(guān)點(diǎn)：居住梯級置換體系有待進(jìn)一步完善

　　中國目前還沒(méi)有形成完善的居住梯級置換，這是市場(chǎng)不夠成熟的表現，同時(shí)建立完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)梯級置換體系也是一項任重而道遠的任務(wù)。

　　房屋作為商品就必須是要用來(lái)流通的，它一定是自住需求和投資置換的合理結合，如果都是純自住就沒(méi)有了置換，又談何流通？過(guò)去針對住宅市場(chǎng)的政策，一定程度上是“碎片化”的，缺乏主導思想的始終貫穿，而對自住的過(guò)分強調以及對投資性需求的過(guò)分打壓，是缺乏理性非市場(chǎng)化的行為。由于長(cháng)期以來(lái)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策限制過(guò)多，比如二手房高交易稅，二套房的高首付、高利率等等，實(shí)際上都給房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了負擔。

　　因此，政府應該盡可能地放寬普通商品房市場(chǎng)，在流轉環(huán)節上給予一定支持，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。同時(shí)政府應該在政策房市場(chǎng)上發(fā)揮主導性，對廉租房和經(jīng)濟適用房建設投入更多精力，切實(shí)解決低收入人群的居住困難。而在土地交易環(huán)節、商品房賣(mài)舊買(mǎi)新、低中高端住房比例分配等各個(gè)方面都應該有更為明確的政策落實(shí)。