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　　“科學(xué)研究不像拉抬房?jì)r(jià)造勢，不能忽悠人�！北本┦猩缈圃荷鐣�(huì )學(xué)研究所副所長(cháng)戴建中今天對房地產(chǎn)商任志強做出了回應。

　　最近幾年，任何關(guān)于房地產(chǎn)的報告都會(huì )引發(fā)社會(huì )各界的關(guān)注。

　　3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京藍皮書(shū)》系列四個(gè)發(fā)展報告，認為北京市目前的房?jì)r(jià)仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì )出現真正的降價(jià)。

　　就在《北京藍皮書(shū)》發(fā)布之后兩天，華遠集團總裁任志強就在其博客發(fā)表一篇近5000字的質(zhì)疑文章。文章寫(xiě)到，“頗讓人懷疑北京社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng )造社會(huì )矛盾，更有損于‘專(zhuān)家’的稱(chēng)號�！�

　　今天，作為《北京藍皮書(shū)》之一、《北京社會(huì )發(fā)展報告(2008-2009)》的主編，戴建中也撰寫(xiě)了一篇文章，回應任志強的質(zhì)疑。

　　任志強的四點(diǎn)質(zhì)疑

　　住房是否是剛性需求？怎么計算房?jì)r(jià)的可支付能力？依據什么來(lái)計算房?jì)r(jià)收入比？能否僅用一手房?jì)r(jià)平均值來(lái)代替房?jì)r(jià)平均值？

　　在任志強的博客文章中，對《北京藍皮書(shū)》中關(guān)于房地產(chǎn)的內容做出了上述四點(diǎn)質(zhì)疑。

　　任志強的理由如下：

　　住房是天然的剛性需求，不然國家不需要建設保障性住房。

　　考察購房的可支付能力，國際上通用的數據是家庭收入中位數(中位數是指處在最中間的數值)。家庭收入與可支配收入之間并不一致，職工的住房公積金就沒(méi)有計入可支配收入部分。

　　應該用國際慣用的住房面積中位數來(lái)計算房?jì)r(jià)收入比。2007年，中國住房面積中位數只有68平方米／戶(hù)，而《北京藍皮書(shū)》卻用了100平方米／戶(hù)來(lái)計算房?jì)r(jià)收入比。

　　不能僅用一手房市場(chǎng)的房?jì)r(jià)平均值來(lái)取代房?jì)r(jià)平均值。

　　“房?jì)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，而這個(gè)供求關(guān)系并非只計算北京市的戶(hù)籍人口。供求關(guān)系的支付能力也要加上外來(lái)需求的條件，包括需求的數量和支付的能力�！比沃緩娬f(shuō)，而這些外來(lái)家庭的支付能力大約也遠遠高于北京市戶(hù)籍家庭的收入統計數。這樣市場(chǎng)所面對的消費群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來(lái)購買(mǎi)能力等等就都成為了房?jì)r(jià)收入比中的一部分，也成為推高北京房?jì)r(jià)的重要原因。

　　任志強認為，北京、上海等城市外來(lái)人口的收入形成了特殊的無(wú)法計算的購買(mǎi)力。房子不僅僅是為北京的供求對象準備的，也完全不受北京戶(hù)籍家庭收入購買(mǎi)能力的約束。

　　“中國剛性需求不但存在且購買(mǎi)能力也具備條件�！比沃緩娬f(shuō)，否則二、三月份的住宅銷(xiāo)量為什么會(huì )暴漲呢？

　　任志強表示，不要將政府政策調控的錯誤推給市場(chǎng)，更不要都推給開(kāi)發(fā)商，剛性需求靠開(kāi)發(fā)商去吹是吹不出來(lái)的，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )買(mǎi)那么多的房子結婚用或改善居住用。住房市場(chǎng)銷(xiāo)售的增長(cháng)已經(jīng)用事實(shí)給了《北京藍皮書(shū)》一個(gè)嘴巴，這些所謂的“專(zhuān)家”們該清醒清醒了。

　　住房是否有剛性需求

　　“我連續兩年在《社會(huì )發(fā)展報告》中指出，在買(mǎi)房問(wèn)題上不存在‘剛性需求’”戴建中表示，如果需求是在一段時(shí)間里可滿(mǎn)足也可不滿(mǎn)足的，那還叫什么“剛性”？

　　從戴建中提供的數字看，2008年北京有近12萬(wàn)對新人，但一共只賣(mài)出去94200套住宅，賣(mài)出的這些住宅也并不是全部賣(mài)給新婚夫婦。大家婚照結，房先不買(mǎi)。

　　“住房需求相對而言是彈性的。買(mǎi)不起大房子可以買(mǎi)小房子，買(mǎi)不起房子可以租房子，住宅消費能力與房?jì)r(jià)找不到交匯點(diǎn)時(shí)，只能是有價(jià)無(wú)市”。戴建中說(shuō)，一直要堅持到房?jì)r(jià)理性回歸，個(gè)人能夠承受再買(mǎi)房。去年以來(lái)很多消費者對樓市觀(guān)望，但沒(méi)有誰(shuí)不買(mǎi)食品。

　　戴建中認為，在住房問(wèn)題上，每個(gè)人都需要住房，這是住房消費需要，但需求是相對價(jià)格而言，并且一定是有限的，面對高價(jià)商品房，中低收入者的需求受到極大限制。

　　在戶(hù)均住宅面積上，任志強的數字與《北京藍皮書(shū)》差距很大。

　　任志強提供的數據顯示，中國的住房面積中位數2007年只有68平方米／戶(hù)。戴建中對這個(gè)數據表示了懷疑。

　　按照《中國統計年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數據尚未公布)、農村人均住房面積30.7平方米，2007年每個(gè)家庭戶(hù)平均3.17人。

　　這么算來(lái)，2006年我國城市住宅建筑面積約為85.907平方米／戶(hù)，農村住房面積為97.319平方米／戶(hù)。

　　“房地產(chǎn)商照政府規定執行90／70政策了嗎？”戴建中說(shuō)，2007年連竣工的經(jīng)濟適用房平均每套都要106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套？

　　在戴建中看來(lái)，房?jì)r(jià)收入比反映的是當下市場(chǎng)供給的有效性，拿100平方米為標準比任志強說(shuō)的68平方米更有代表性。