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　　近期，《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》對住宅土地使用權70年大限到期后有償續期的表述引起廣泛關(guān)注。受此影響，在二手房市場(chǎng)，不少購房者開(kāi)始對房齡格外關(guān)注，“高齡”房產(chǎn)是否還值得購買(mǎi)？土地使用年限到底如何計算？帶著(zhù)這些購房者關(guān)心的問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了有關(guān)業(yè)內人士。

　　高齡房產(chǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)公司市場(chǎng)分析師孟奇告訴記者，近期不少客戶(hù)咨詢(xún)的問(wèn)題集中在如果買(mǎi)了“高齡”房產(chǎn)，已經(jīng)過(guò)了三、四十年的使用期，入住沒(méi)多久就要面臨70年大限到期的問(wèn)題，是不是得不償失？

　　據孟奇介紹，目前北京二手房市場(chǎng)中，“高齡”房產(chǎn)主要是可上市交易的已購公房，數量大約占總體量的10%，而每月的交易量占總成交量的20%以下。其中，房齡在10至20年的已購公房成交量最大，占到已購公房總成交量的55%，這些房子主要分布在朝陽(yáng)、海淀以及四個(gè)老城區。雖然已購公房交易只是二手房市場(chǎng)中的非主流，但由于絕大部分公房所處地理位置優(yōu)越，配套設施成熟且價(jià)格低于同片區內的二手商品房，因而仍受到不少購房者的青睞。

　　孟奇認為，即便未來(lái)政策確定住宅70年到期要求有償續約，但預計也只是收取很少的費用或象征性的費用，不會(huì )給居民生活帶來(lái)很大負擔。

　　北京中原地產(chǎn)公司三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，目前上世紀60、70年代的房產(chǎn)項目較少，占比約為1%至2%。房?jì)r(jià)因地域而有所不同，如朝陽(yáng)的和平里小區老樓房單價(jià)約為每平方米1.4萬(wàn)元，而年代距今略近一點(diǎn)的和平西苑小區單價(jià)約為每平方米1.6萬(wàn)元。宮萍說(shuō)，購買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)值與不值是相對的，關(guān)鍵在于消費者的自身需求。一般該類(lèi)型房產(chǎn)位于城區中心，其優(yōu)勢的地理位置決定了其需求量，但由于這類(lèi)房產(chǎn)年代比較久，一般出售的價(jià)格會(huì )略低于同地段較新的房產(chǎn)，因此，消費者要根據自己的實(shí)際需求來(lái)決定是否購買(mǎi)該類(lèi)型房產(chǎn)。

　　多種方式計算土地使用年限

　　那么，二手房的土地使用年限具體應該如何計算呢？北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監常淑娟說(shuō)，在“京國土房管市一字[2001]1180號關(guān)于調整《關(guān)于實(shí)施〈北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法〉的若干規定》的通知”里有明確的規定。已購公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后，已購公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易，由于是成本價(jià)的房屋，因此買(mǎi)方在購買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)需要繳納一定的土地出讓金。根據其房屋權屬的特殊性，這類(lèi)房屋的土地使用年限計算方法也分為兩種：

　　一是如已購公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　常淑娟舉例子說(shuō)，如某棟鋼混結構房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開(kāi)始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業(yè)主將這套房屋出售，那么購房者購買(mǎi)后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。