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　　二是如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權出讓合同》或《轉讓合同》，以及下發(fā)的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準(一般是從竣工日期算起)。

　　常淑娟解釋說(shuō)，如某磚混結構的房屋1997年竣工，它的《國有土地使用證》下發(fā)時(shí)間為2000年，而該房屋所下發(fā)的《國有土地使用證》上標注的使用年限為“1997年至2067年”，也就是說(shuō)，該房屋的土地使用年限從1997年開(kāi)始算起。那么，如果這套房屋的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn)，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年，即這套房屋的最終土地使用年限仍是到2067年為止。

　　“商品房不管是一手還是二手，其土地使用年限都是從開(kāi)發(fā)商取得國有土地許可的時(shí)間來(lái)核定其土地使用年限的；經(jīng)濟適用房按市場(chǎng)價(jià)出售時(shí)，和已購公房一樣，也是從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限。需要注意的是，已購公房和經(jīng)濟適用房，一經(jīng)上市出售，第一次過(guò)戶(hù)后，其產(chǎn)權性質(zhì)便轉變?yōu)樯唐贩啃再|(zhì)，這類(lèi)房屋的土地使用年限和原來(lái)的計算方法一樣�！背Ｊ缇暄a充說(shuō)。

　　潛在風(fēng)險值得警惕

　　對于想要購買(mǎi)“高齡”房產(chǎn)的購房者，業(yè)內人士提醒，一些潛在風(fēng)險值得警惕。

　　宮萍指出，一方面，購房者要注意房產(chǎn)項目的建筑折舊是否會(huì )在不久的將來(lái)影響到正常居��；另一方面，老項目基本沒(méi)有正規的物業(yè)管理，居民的日常維修很難及時(shí)到位，尤其是在治安方面也存在一定的風(fēng)險。

　　常淑娟提醒說(shuō)，公房是福利分房體制下的產(chǎn)物，因此在購買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)還要注意它的歸屬，也就是它的原產(chǎn)權單位。如果原產(chǎn)權單位是中央在京企業(yè)，那么它應該屬于央產(chǎn)房，央產(chǎn)房因為是國有資產(chǎn)，盡管在2001年政策已放開(kāi)，允許上市，但購買(mǎi)時(shí)還是要多加留心，一定要確認此套房屋的上市手續是否齊全，有沒(méi)有拿到《中央在京單位已購公房上市批準表》，不然會(huì )影響交易的順利進(jìn)行。

　　對于部分購買(mǎi)“高齡”房產(chǎn)者意欲等待拆遷獲得補償的想法，宮萍特別強調，這類(lèi)購房者是有一定的投資意識的，但是否會(huì )拆遷，何時(shí)拆遷，拆遷費用補償多少都是不確定的事情，因此，作為投資的購房者就要比自住人群承擔更大的風(fēng)險，需謹慎對待。

　　常淑娟還指出，法令規定已被列入拆遷公告范圍的房屋是不能上市買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)這種房屋不可能合法過(guò)戶(hù)，更不可能獲得拆遷補償。另外有些房屋也是不能購買(mǎi)的，比如所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的等。