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　　盡管北京樓市由寒冬轉向暖春已成定局，但有業(yè)內人士表示，這種樓市暖春卻并非惠及所有項目，樓盤(pán)之間的分化、部分項目強者恒強，已經(jīng)成為2009年樓市的主題詞�！皬娬吆銖姷男�應將體現得愈加明顯——有限的購買(mǎi)力集中在那些地段優(yōu)越、配套資源稀缺的項目上，而原本價(jià)格體系就面臨崩塌的差地段、差配套‘雙差’項目，盡管不斷打‘降價(jià)牌’，卻依然舉步維艱�！卑龠_行營(yíng)銷(xiāo)中心總監宮君對記者說(shuō)。

　　遠郊項目深受降價(jià)沖擊

　　當樓市被迫擠泡沫的時(shí)候，首當其沖被擠掉價(jià)格泡沫的就是位置、配套差的樓盤(pán)，此輪樓市調整降價(jià)最為猛烈的通州、燕郊就是典型的例子�！叭绻�說(shuō)四環(huán)的樓盤(pán)降價(jià)20%就能吸引100個(gè)看房人的話(huà)，五環(huán)的樓盤(pán)也許需要降價(jià)30%才能達成同樣的銷(xiāo)售目標，這就是降價(jià)的邊際效用遞減�！蹦硺I(yè)內人士對記者說(shuō)。

　　以目前樓市降價(jià)較為厲害的通州為例，目前開(kāi)盤(pán)的某項目三期價(jià)格僅僅6000多元每平方米，而去年，該樓盤(pán)的市場(chǎng)均價(jià)大約為8600元每平方米，部分戶(hù)型的房子比去年甚至便宜了3000多元每平方米。事實(shí)上，在2008年，許多通州項目都已經(jīng)突破了每平方米1萬(wàn)元大關(guān)，然而許多通州項目被逼上大幅降價(jià)的華山一條道，但銷(xiāo)售狀況大多非常不理想。

　　“降價(jià)的邊際效用也有為零的時(shí)候”，某品牌開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地對記者表示，盡管降價(jià)是當前樓市流行的營(yíng)銷(xiāo)策略，但降價(jià)本身也面臨著(zhù)邊際效用遞減的問(wèn)題，當價(jià)格已經(jīng)降無(wú)可降的時(shí)候，比拼的就是樓盤(pán)本身的地段、品質(zhì)、配套等硬件，而這些，顯然是樓盤(pán)先天性的問(wèn)題，無(wú)法一蹴而就。

　　稀缺地段逆市堅挺

　　事實(shí)上，對于很多地段有稀缺性的項目來(lái)說(shuō)，降價(jià)目前還沒(méi)有被提上議事日程。比如龍湖唐寧ONE、華潤西堤紅山、遠洋萬(wàn)和城等，這些2009年熱銷(xiāo)樓盤(pán)都有個(gè)共同的特點(diǎn)：價(jià)格比較堅挺。究其原因，還在于其不可復制的地段價(jià)值、成熟的市政、交通綜合配套，以及稀缺的教育資源。

　　對此，今年5月即將開(kāi)盤(pán)的位于北四環(huán)內、牡丹園腹地的藤花紫院策劃總監張瑩深有感受。盡管該項目不過(guò)180多套住宅，但自從公布以來(lái)，登記的客戶(hù)已經(jīng)超過(guò)4000組�！澳档�園是京城久負盛名的城市核心居住板塊，繁華、便利；周邊幼兒園、中小學(xué)林立；緊鄰中國八大頂級學(xué)府，西側緊鄰院校和科研機構密集的學(xué)院路，南靠北影廠(chǎng)和電影學(xué)院，北鄰北極寺干休所，受周邊人群素養和生活氛圍的影響，這個(gè)區域也充滿(mǎn)了深厚的人文底蘊�！痹谒�看來(lái)，不可復制的地段價(jià)值和生活氛圍，使其在價(jià)格上擁有較強的獨立性，而不用考慮宏觀(guān)市場(chǎng)的漲跌。