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　　基本居住需求無(wú)法承擔

　　整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定使命

　　面對成交量、銷(xiāo)售面積和價(jià)格數據所表現出的一些初步企穩跡象，一些人士給出了“即將回暖”的樂(lè )觀(guān)判斷。然而，在魯政委看來(lái)，單純基本居住需求的釋放，其實(shí)無(wú)法承擔起穩定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的使命。因為從供給方來(lái)看，現有統計資料顯示，如果以90平米套型作為基本居住需求衡量標準的話(huà)，那么，此類(lèi)房屋在開(kāi)發(fā)商存量房中的比重占20%左右。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商存貨中的大約80%其實(shí)無(wú)法在當前的“暖風(fēng)”中獲得任何解脫。從需求方來(lái)看，除了基本居住需求具有一定剛性，在其經(jīng)濟承受能力許可范圍具有時(shí)間不耐性之外，具有極大需求能量的改善性和奢侈性需求，都具有更好的時(shí)間忍耐性，如果價(jià)格調整不到位，這部分需求將難以有效釋放。如果這樣，占開(kāi)發(fā)商存貨量80%的新屋將繼續面臨滯銷(xiāo)壓力，隨著(zhù)時(shí)間的推移，將使開(kāi)發(fā)商面臨日益嚴峻的資金鏈壓力，危及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。

　　回歸真實(shí)供求水平

　　成為房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇關(guān)鍵

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心的調查顯示，超過(guò)九成企業(yè)經(jīng)營(yíng)者預計二季度房地產(chǎn)行業(yè)有望回穩，近半數的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者認為今年房?jì)r(jià)降幅將在10%以?xún)取?

　　根據通常的消費行為，價(jià)格決定了需求量的變化�；�本居住需求的回穩，主要應歸功于前期房?jì)r(jià)回調，使得逐步進(jìn)入部分消費者能夠承受的區間范圍，且消費者預期未來(lái)該類(lèi)房屋繼續降價(jià)空間極為有限。如果這樣，那么，如何促使房地產(chǎn)價(jià)格盡快順利調整到位，就成為促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦擔心，信貸投放過(guò)多可能導致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度泡沫化。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了一個(gè)包含一定泡沫的高速增長(cháng)期后，即使長(cháng)期增長(cháng)潛力巨大，也有必要調整，才能為后續增長(cháng)提供動(dòng)力。目前，房?jì)r(jià)需要回歸真實(shí)的供求水平，真實(shí)的需求才能兌現。

　　劉世錦認為，市場(chǎng)驅動(dòng)的內需回升是中國整體經(jīng)濟持續回升的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)行業(yè)狀況對市場(chǎng)驅動(dòng)的內需增長(cháng)至關(guān)重要。若在房地產(chǎn)等行業(yè)的帶動(dòng)下，四季度市場(chǎng)驅動(dòng)的內需明顯回升，年內中國經(jīng)濟可以實(shí)現U型反彈；若房地產(chǎn)行業(yè)回升未能持續，則可能造成經(jīng)濟二次探底。

　　有房地產(chǎn)市場(chǎng)一線(xiàn)的成交信息已經(jīng)顯示，二手房的成交量回升明顯快于新房、也大于新房。反思個(gè)中緣由，魯政委提出，很可能是二手房?jì)r(jià)格調整所受的隱含制約更少、靈活度更高的結果。而在新房的銷(xiāo)售定價(jià)中，往往不得不考慮當前價(jià)格對已銷(xiāo)售出去的房屋的影響。如果降價(jià)幅度過(guò)大，甚至可能誘發(fā)同一開(kāi)發(fā)商相關(guān)樓盤(pán)出現難以平息的退房糾紛。這構成了當前新房?jì)r(jià)格調整緩慢不容忽視的阻礙，甚至誘發(fā)一些開(kāi)發(fā)商利用人們“追漲殺跌”的心理，鋌而走險地祭出明顯背離市場(chǎng)形勢的提價(jià)險招。

　　由此可見(jiàn)，為使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠順利實(shí)現價(jià)格調整，讓老百姓得到實(shí)惠，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現動(dòng)蕩，當前亟需疏通房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是新房的價(jià)格調整渠道。