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　　房地產(chǎn)行業(yè)到底算不算暴利行業(yè)?這個(gè)話(huà)題一直是業(yè)內外爭論不休的焦點(diǎn)。有人猛揪房地產(chǎn)業(yè)暴利的尾巴,也有開(kāi)發(fā)商頻頻“哭窮”,在房地產(chǎn)這個(gè)利益牽涉甚廣甚深的行業(yè),多數人的言論恐怕都只是站在自己的立場(chǎng)上,為自己身后的利益集團說(shuō)話(huà)。因此,雖然關(guān)于開(kāi)發(fā)商利潤率的各種數字頻頻見(jiàn)于報端,但仍然無(wú)人能給這個(gè)問(wèn)題下一個(gè)定論。除了開(kāi)發(fā)商自己,恐怕沒(méi)有誰(shuí)能真正說(shuō)得清他們到底賺了多少。

　　不過(guò),隨著(zhù)各房地產(chǎn)上市公司2008年年報陸續公布,很多人猛然發(fā)現,2008年多數開(kāi)發(fā)商的日子似乎并沒(méi)有那么難過(guò),除了積極以中間利潤為目標積極降價(jià)的萬(wàn)科利潤率在10%以下外,其余“百億俱樂(lè )部”的房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤率普遍都超過(guò)了15%。這與此前關(guān)于弱市行情下上市房企年度業(yè)績(jì)將會(huì )很難看的預測形成了相當大的反差。于是,關(guān)于暴不暴利的爭論又開(kāi)始席卷而來(lái),很多人表示,“寒冬”中尚且有如此回報率,更何況是在正常年份甚至是2006年、2007年這樣的“牛市”中?

　　“暴利”從來(lái)都有爭論不是新話(huà)題

　　馮侖說(shuō):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達不到5%。成思危說(shuō):目前國內開(kāi)發(fā)商的利潤在30%左右。任志強說(shuō):過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。王石說(shuō):萬(wàn)科不回避暴利,萬(wàn)科高于25%不做。

　　房地產(chǎn)是否有暴利,在各種說(shuō)法中略見(jiàn)概貌,值得一提的是,從公布的情況看,目前萬(wàn)科的利潤率確實(shí)是比較低的,還不到10%。

　　國內第一個(gè)直面房地產(chǎn)行業(yè)暴利問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地產(chǎn)業(yè)火得一塌糊涂的時(shí)候,他就提出了“萬(wàn)科超過(guò)25%的利潤不做”的說(shuō)法。而經(jīng)過(guò)了2008年的一輪調整,率先拋出“拐點(diǎn)論”的王石,更是成為理論上的勝利者。在其言論中,王石對房地產(chǎn)業(yè)“暴利話(huà)題”再度回應:萬(wàn)科不回避暴利,但絕不能把暴利當作追求,“因為暴利往往暴斃”。王石表示,正因為房地產(chǎn)存在著(zhù)暴利,所以萬(wàn)科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利導致狂熱。他不諱言萬(wàn)科在前兩年同樣喪失了理智,納入囊中好幾個(gè)“地王”,“搞得當前的資金鏈比較緊張”。有業(yè)內人士指出,2007年國內多個(gè)地產(chǎn)熱點(diǎn)城市接連爆出多個(gè)地塊天價(jià)轉讓,一個(gè)個(gè)地王的誕生背后是當時(shí)一種“土地得了便是賺了”的現狀,可以想象其背后的暴利。

　　去年,廣州廣鋼集團均價(jià)2050元/平方米的自建房,也讓開(kāi)發(fā)商們的尾巴露了出來(lái)———當時(shí)廣州一手房簽約均價(jià)約為8000元/平方米,即使考慮到地價(jià)、品質(zhì)等各種因素,兩者的差價(jià)也已過(guò)半,導致這種差價(jià)的一個(gè)重要因素就是前者少了一個(gè)開(kāi)發(fā)商環(huán)節而由自己承擔了開(kāi)發(fā)商的功能。另外,無(wú)論在鄭州、溫州還是深圳,個(gè)人合作建房的最大預估成本都比臨近樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)低一半。有媒體甚至指出:“很多項目(利潤率)超過(guò)了300%以上!”

　　全國人大常委會(huì )原副委員長(cháng)、著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家成思危此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,按照國際慣例,開(kāi)發(fā)商的利潤應該在房?jì)r(jià)的15%左右,但他分析,目前國內開(kāi)發(fā)商的利潤應該在30%左右,當然,這30%當中包括了一部分灰色成本。因此他認為,房?jì)r(jià)應該還有20%的降價(jià)空間。

　　不過(guò),有揪暴利尾巴的,就有哭窮的。前不久,北京華遠房地產(chǎn)公司董事長(cháng)任志強就表示,雖然沒(méi)有辦法核定開(kāi)發(fā)商最終的項目利潤是多少,但開(kāi)發(fā)商從來(lái)都沒(méi)有成為過(guò)暴利行業(yè),過(guò)去幾年我們平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。他指出,房地產(chǎn)為什么沒(méi)有像石油一樣征收暴利稅,就是因為它不是暴利。

　　而近日萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席、地產(chǎn)界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財經(jīng)中國經(jīng)濟論壇中也表示,經(jīng)歷過(guò)高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預期中的超高暴利,近10年來(lái),以A股上市公司業(yè)績(jì)統計,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達不到5%。他很尖銳地指出,以目前全國最大、去年運營(yíng)狀況相對較好的住宅開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科而論,公開(kāi)年報顯示,萬(wàn)科去年上交稅收70億元左右,而股東利潤僅為40億元。

　　國內第一個(gè)直面房地產(chǎn)行業(yè)暴利問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地產(chǎn)業(yè)火得一塌糊涂的時(shí)候,他就提出了“萬(wàn)科超過(guò)25%的利潤不做”的說(shuō)法。而經(jīng)過(guò)了2008年的一輪調整,率先拋出“拐點(diǎn)論”的王石,更是成為理論上的勝利者。在其言論中,王石對房地產(chǎn)業(yè)“暴利話(huà)題”再度回應:萬(wàn)科不回避暴利,但絕不能把暴利當作追求,“因為暴利往往暴斃”。王石表示,正因為房地產(chǎn)存在著(zhù)暴利,所以萬(wàn)科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利導致狂熱。他不諱言萬(wàn)科在前兩年同樣喪失了理智,納入囊中好幾個(gè)“地王”,“搞得當前的資金鏈比較緊張”。有業(yè)內人士指出,2007年國內多個(gè)地產(chǎn)熱點(diǎn)城市接連爆出多個(gè)地塊天價(jià)轉讓,一個(gè)個(gè)地王的誕生背后是當時(shí)一種“土地得了便是賺了”的現狀,可以想象其背后的暴利。

　　去年,廣州廣鋼集團均價(jià)2050元/平方米的自建房,也讓開(kāi)發(fā)商們的尾巴露了出來(lái)———當時(shí)廣州一手房簽約均價(jià)約為8000元/平方米,即使考慮到地價(jià)、品質(zhì)等各種因素,兩者的差價(jià)也已過(guò)半,導致這種差價(jià)的一個(gè)重要因素就是前者少了一個(gè)開(kāi)發(fā)商環(huán)節而由自己承擔了開(kāi)發(fā)商的功能。另外,無(wú)論在鄭州、溫州還是深圳,個(gè)人合作建房的最大預估成本都比臨近樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)低一半。有媒體甚至指出:“很多項目(利潤率)超過(guò)了300%以上!”

　　全國人大常委會(huì )原副委員長(cháng)、著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家成思危此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,按照國際慣例,開(kāi)發(fā)商的利潤應該在房?jì)r(jià)的15%左右,但他分析,目前國內開(kāi)發(fā)商的利潤應該在30%左右,當然,這30%當中包括了一部分灰色成本。因此他認為,房?jì)r(jià)應該還有20%的降價(jià)空間。

　　不過(guò),有揪暴利尾巴的,就有哭窮的。前不久,北京華遠房地產(chǎn)公司董事長(cháng)任志強就表示,雖然沒(méi)有辦法核定開(kāi)發(fā)商最終的項目利潤是多少,但開(kāi)發(fā)商從來(lái)都沒(méi)有成為過(guò)暴利行業(yè),過(guò)去幾年我們平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。他指出,房地產(chǎn)為什么沒(méi)有像石油一樣征收暴利稅,就是因為它不是暴利。

　　而近日萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席、地產(chǎn)界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財經(jīng)中國經(jīng)濟論壇中也表示,經(jīng)歷過(guò)高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預期中的超高暴利,近10年來(lái),以A股上市公司業(yè)績(jì)統計,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達不到5%。他很尖銳地指出,以目前全國最大、去年運營(yíng)狀況相對較好的住宅開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科而論,公開(kāi)年報顯示,萬(wàn)科去年上交稅收70億元左右,而股東利潤僅為40億元。

　　稅費、地價(jià)占房?jì)r(jià)多少成疑

　　有人稱(chēng):在總費用支出中,流向政府的部分占比例為49.42%。有人稱(chēng):土地價(jià)格在商品房成本中占比,北京22.98%,上海16.15%,廣州11.4%。有人稱(chēng):國內大多數項目的地價(jià)及稅費成本應該在總房?jì)r(jià)20—30%之間。

　　樓價(jià)高是否因為政府的稅費過(guò)高造成?發(fā)展商這么認為政府和百姓顯然有不同意見(jiàn)。所以減輕稅費未必就是讓樓價(jià)下行行之有效的方法。

　　就如馮侖的觀(guān)點(diǎn)一樣,很多人在力證開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有獲得暴利時(shí),政府土地出讓金及各種稅費就成為眾矢之的。

　　今年全國“兩會(huì )”期間,全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交了一份名為《我國房?jì)r(jià)何以居高不下———房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總費用支出一半流向政府》的大會(huì )發(fā)言稿就稱(chēng),全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費用”的調查顯示,在總費用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開(kāi)發(fā)項目流向政府的份額最高,達到64.5%。

　　一石激起千層浪。上海市市長(cháng)韓正不得不在“兩會(huì )”期間予以回應。他表示,上海市在舊城改造中都是免收土地出讓金的�！拔也恢�道這一數據怎么來(lái)的,但肯定有誤�！�

　　但韓正的回應立即又激起眾多開(kāi)發(fā)商的激烈反應。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹公開(kāi)坦言:“根據我們在一線(xiàn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗,全國工商聯(lián)這些數據都是真實(shí)可靠的�！比沃緩娨苍诓┛妥�文,稱(chēng)“既然韓正市長(cháng)用全國工商聯(lián)的數據有誤來(lái)辯解,認為上海市政府的收益沒(méi)有報告中那么多,那么就請韓正市長(cháng)也用正確的數據來(lái)說(shuō)服大家,用更認真的態(tài)度來(lái)回應問(wèn)題的提出”。

　　對此,一位原上海市房屋管理局官員表示,全國工商聯(lián)報告的統計數據均出自“REICO工作室”,眾所周知,這一工作室恰恰是由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )、中城聯(lián)盟、萬(wàn)通、華遠等房地產(chǎn)企業(yè)共同出資建立。一位上海市政府決策咨詢(xún)專(zhuān)家也對此提出質(zhì)疑,“全國工商聯(lián)的發(fā)言根本就是站在開(kāi)發(fā)商立場(chǎng)上來(lái),把高房?jì)r(jià)矛盾轉嫁給政府。政府認為房?jì)r(jià)高是因為開(kāi)發(fā)商暴利,一直希望開(kāi)發(fā)商能順應形勢積極降價(jià),于是開(kāi)發(fā)商就相對提出房?jì)r(jià)高是緣于高地價(jià)、高稅收�！�

　　一位業(yè)內人士表示,國土資源部幾年前在全國范圍內展開(kāi)的調查結果顯示,北京市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,廣州僅占11.4%。最近兩年,地價(jià)雖有所上漲,但考慮到房?jì)r(jià)同時(shí)也在上漲這一因素,地價(jià)在房?jì)r(jià)中的構成相差無(wú)幾,甚至在一些房?jì)r(jià)上漲速度快于地價(jià)上漲速度的地方,地價(jià)在房?jì)r(jià)中所占的比例其實(shí)是在下降的。

　　廣州一位開(kāi)發(fā)商私下也向記者透露,商品房開(kāi)發(fā)的單位面積成本中,主要由地價(jià)、稅收、建造成本、經(jīng)營(yíng)管理費用、資金成本等幾大塊構成。當中最大的一部分應該是建造成本而不是交給政府的地價(jià)和稅費�！爱斎�,也可能個(gè)別項目的地價(jià)特別高,但大部分項目的情況大概是這樣�！币云�2007年—2008年在廣州開(kāi)發(fā)的一個(gè)項目為例,每平方米售價(jià)約為1萬(wàn),開(kāi)發(fā)成本大約為4000元。成本之中,建造成本約為50%—60%,地價(jià)和稅費之和大約為20%—30%,還有10%多為經(jīng)營(yíng)管理費用等其他成本。也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)這個(gè)項目,毛利潤為60%左右,而地價(jià)以及稅費大約為12%,“絕對是暴利”。

　　不過(guò)該開(kāi)發(fā)商也表示,這個(gè)項目具有特殊性,因為地是在上世紀90年代拿的,因此特別便宜。但即使按照2006年、2007年的地價(jià)來(lái)算,交給政府的錢(qián)也不會(huì )超過(guò)30%。他表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目由于地域、環(huán)境以及項目立項時(shí)間等因素的不同,成本必然不同,但流向政府的部分所占比例超過(guò)50%是極少數�！耙晕业慕�(jīng)驗來(lái)看,國內大多數項目的地價(jià)及稅費成本應該都在總房?jì)r(jià)20%—30%之間”。