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　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)

　　2009年一季度，在政策效應和對宏觀(guān)經(jīng)濟基本面良好預期的雙重刺激下，深圳樓市積壓一年多的剛性需求和改善型需求逐步釋放，從而帶動(dòng)二三級市場(chǎng)成交活躍交易量大幅回升迎來(lái)了樓市近兩年來(lái)難得的“小陽(yáng)春”。據來(lái)自深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的數據統計，2009年1～3月，全市新建商品住宅供應量為76.49萬(wàn)平方米，同比減少9.24%；商品住宅銷(xiāo)售面積158.2萬(wàn)平方米，同比上升達204.57%，開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者雙方信心均得到較大恢復，深圳樓市呈現出“量升價(jià)穩”態(tài)勢。牛年“小陽(yáng)春”的開(kāi)局是否預示市場(chǎng)真正回暖？

　　深圳樓市是否回暖涉及到綜合的評估系統，至少應該從成交量、房?jì)r(jià)、消費者信心及支付能力、企業(yè)家信心等幾個(gè)主要方面進(jìn)行權衡。盡管2008年底及今年一季度成交量回升，形成“小陽(yáng)春”的局面，但僅憑成交量的回升而判斷出深圳樓市已經(jīng)回暖仍缺乏有力的支撐，后市仍需進(jìn)一步觀(guān)察。至于深圳樓市未來(lái)如何走，可以從以下幾方面對市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行一個(gè)大致的預判。

　　近日，有觀(guān)點(diǎn)說(shuō)：今年深圳樓市出現的所謂“小陽(yáng)春”，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的“自?shī)首詷?lè )”行為。意指開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己辦理“假按揭”來(lái)套取銀行的按揭貸款，以求獲得資金周轉，從而制造了樓市“小陽(yáng)春”的假象。首先是深圳國土局出來(lái)“辟謠”：“假按揭”風(fēng)波實(shí)際上是對房地產(chǎn)登記信息的誤讀。業(yè)內也對此嗤之以鼻，認為純屬無(wú)稽之談，畢竟目前假按揭的空間非常小，爆出“假按揭”多為個(gè)人炒作。

　　樓市發(fā)展

　　取決宏觀(guān)經(jīng)濟走向

　　未來(lái)房?jì)r(jià)

　　在微幅波動(dòng)中企穩自住改善型客戶(hù)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)作為宏觀(guān)經(jīng)濟的有機組成部分，發(fā)展路徑也將受其影響。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展，最重要的還是取決于全球金融危機的演變狀況。盡管全球經(jīng)濟衰退對中國經(jīng)濟的影響有限，國內經(jīng)濟也借此機會(huì )優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級，并將繼續保持一定的增長(cháng)勢頭。但深圳這樣一個(gè)對外貿出口依存度較大的經(jīng)濟結構，在金融危機中未免還是受到一定的沖擊。2009年深圳的經(jīng)濟環(huán)境仍不容樂(lè )觀(guān)，經(jīng)濟發(fā)展速度將出現一定程度的放緩。但在目前全球各經(jīng)濟體大力救市、重整國際金融新秩序的大背景下，加上中央去年底一系列促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的政策刺激，可以預見(jiàn)，隨著(zhù)各項政策的落實(shí)和效果的顯現，必將帶來(lái)經(jīng)濟的緩慢回暖，深圳經(jīng)濟也將隨著(zhù)整體經(jīng)濟形勢的好轉而回暖。

　　綜合國際及國內經(jīng)濟形勢走向，預計宏觀(guān)經(jīng)濟有可能在2009年底觸底發(fā)彈，并逐步回升。屆時(shí)深圳樓市回暖將得到更加充分和有利的經(jīng)濟面支撐。所以，深圳樓市也可能在2009年底觸底回暖，步入理性發(fā)展的軌道。

　　未來(lái)房?jì)r(jià)

　　在微幅波動(dòng)中企穩

　　對于未來(lái)深圳樓市房?jì)r(jià)的判斷，將基于未來(lái)供需雙方的情況。由于2008年深圳樓市處于調整而行情低迷，新房的積壓量較大，同時(shí)2009年新增供應量也較大。根據歷年深圳市的整體市場(chǎng)供應，預計2009年全市住宅新增供應量將下降至500萬(wàn)平方米左右，但加上庫存的440萬(wàn)平方米，預計全年總體供應量將達940萬(wàn)平方米左右。從過(guò)去兩年的土地供應情況看，2009～2010年，寶安的龍華、觀(guān)瀾、寶安中心區，龍崗的龍崗中心城、坪山及南山前海片區均有望成為未來(lái)供應的熱點(diǎn)。