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　　房?jì)r(jià)地價(jià)誰(shuí)主沉浮

　　一般來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)高是由地價(jià)高引起的，因為房?jì)r(jià)的成本里包括地價(jià)。但是如果樓市低迷，房子賣(mài)不上價(jià)，并趨于下降，但開(kāi)發(fā)商競拍拿地卻出了“天價(jià)”，便會(huì )出現“面粉貴過(guò)面包”的狀況。

　　從2008年下半年以來(lái)，國家集中出臺政策刺激購房者投入消費，使樓市經(jīng)過(guò)了一個(gè)時(shí)期的回調后出現回暖，而地價(jià)因有一定的滯后性卻在走跌，暴露出在一定程度上并非地價(jià)在主宰房?jì)r(jià)。反而是地價(jià)受制于樓市大勢，住宅用地的流拍率大增。

　　從當前房?jì)r(jià)和地價(jià)的制約關(guān)系來(lái)看，可謂“難兄難弟”。照此下去，互相影響，可能會(huì )陷入大家所追問(wèn)的先有“雞”還是先有“蛋”的怪圈。地價(jià)高——房?jì)r(jià)就高——交易下降——要快速回籠資金便低價(jià)賣(mài)房——資金鏈出現問(wèn)題——政府土地財政吃緊——新推土地底價(jià)成交或者流拍率高——房?jì)r(jià)下跌——開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂——掀起“退地”風(fēng)波……這是一個(gè)循環(huán)的怪圈。

　　官方數據顯示，去年全國通過(guò)招拍掛出讓的土地總收入為9600億元，相比2007年銳減20%，而全部出讓土地面積同比減少30.6%。而據國土資源部和中國土地勘測規劃院聯(lián)合公布的報告稱(chēng)，2009年土地需求仍將低迷，地方的土地財政會(huì )出現困難。

　　中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認為，2008年全國的房地產(chǎn)交易量大致下降了20%左右，開(kāi)發(fā)商資金鏈出現緊張，加上對未來(lái)預期的不確定性，對住宅用地的需求量大為減少，于是土地市場(chǎng)流拍的情況很多，土地價(jià)格回落非常明顯。而土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中占到了1/3的比重，地價(jià)回落直接導致開(kāi)發(fā)商成本下降。這些因素都有可能在未來(lái)一兩年中得到體現。

　　思源房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理陶紅兵指出，從市場(chǎng)表現來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)受到銷(xiāo)售市場(chǎng)影響，資金鏈偏緊，拿地熱情減退，多宗地塊以底價(jià)成交，流拍比例居高不下。開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)幾年的競爭將在土地成本、資源整合等方面之外，需考慮以更專(zhuān)業(yè)的眼光和做法來(lái)獲得最大的增值，更貼近市場(chǎng)的需求。

　　去庫存化效果決定未來(lái)方向

　　據國家統計局數據顯示，今年一季度，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)8.2%。尤其是全國一線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)交易量開(kāi)始有了起色，回暖跡象明顯。

　　但因土地購置與開(kāi)發(fā)的滯后性，開(kāi)發(fā)商拿地仍然非常謹慎。1至3月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長(cháng)29.7%。這反映出土地庫存依然巨大，供大于求的形勢依然嚴峻。

　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強指出，目前全國開(kāi)發(fā)商手里待開(kāi)發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開(kāi)發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化完這些庫存的土地。

　　有數據顯示，截至2008年末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，達到1998年以來(lái)的歷史高點(diǎn)。也就是說(shuō)，要加大消化住宅用地庫存的力度，必須先消化商品房的空置面積，使房地產(chǎn)的資金鏈得以接續。

　　中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監高飛說(shuō)，以天津市場(chǎng)為例，部分發(fā)展商經(jīng)過(guò)價(jià)格調整實(shí)現了相對較快的消化，但由于過(guò)往存量較多，2009年仍將以庫存作為供應的主要部分。未來(lái)市場(chǎng)還存在許多不確定因素，為實(shí)現快速銷(xiāo)售，價(jià)格策略仍是關(guān)鍵。在過(guò)去的幾年中土地儲備較多的發(fā)展商，尤其是2007年拿地較多的發(fā)展商資金鏈仍然趨緊。

　　高飛建議開(kāi)發(fā)商把下一階段的營(yíng)銷(xiāo)策略著(zhù)重放在價(jià)格策略、推廣渠道等方面。比如對于在建項目，由于天津住宅市場(chǎng)的剛性需求比例較高，市場(chǎng)相對穩定，部分穩健的發(fā)展商會(huì )保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以求長(cháng)遠發(fā)展。另外，當前已經(jīng)有萬(wàn)達等一線(xiàn)發(fā)展商摘地，部分資金充裕的二線(xiàn)發(fā)展商也在積極尋找地塊，這對于去庫存化是相當的利好。