聘政府工作人員當“開(kāi)發(fā)顧問(wèn)”、在土地費上做文章、少交基礎設施配套費、送錢(qián)物“擺平”政府官員后逃避項目抵押金、“套”住銀行獲得貸款、雇用“黑社會(huì )”成員強行拆遷……日前，一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者披露了他們違規開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的內幕。
以下是這位開(kāi)發(fā)商自述。
先走關(guān)系 搞定項目
我原是黑龍江省某地級市一家建筑公司的第二大股東。2002年，我同另一家公司一位股東合作，共同出資1000萬(wàn)元，以他公司名義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，我兼任項目總經(jīng)理。當時(shí)我出資400萬(wàn)元，對方本應出資600萬(wàn)元，可對方說(shuō)搞到這個(gè)項目要走關(guān)系，只出了350萬(wàn)元。
我們把這個(gè)項目搞起來(lái)，確實(shí)走了關(guān)系。按規定，我們應交1500萬(wàn)元項目保證金，但如果交那么多錢(qián)，就沒(méi)有流動(dòng)資金搞建設了。后來(lái)我們給一位領(lǐng)導送了錢(qián)和物，只交了500萬(wàn)元對方就答應了。說(shuō)真的，當時(shí)如果項目費這關(guān)要是卡住，我們就沒(méi)有實(shí)力開(kāi)發(fā)這個(gè)項目了。
根據有關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商以拍賣(mài)方式購得的土地使用權，在拍賣(mài)摘牌后，馬上就要交土地使用費。我們應交土地使用費1100萬(wàn)元，當時(shí)肯定交不起。于是同有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導搞關(guān)系，不但推遲交費，也不用交那么多。后來(lái)拖了一年多，項目已經(jīng)開(kāi)工建設了才交費。
除了項目保證金和土地使用費，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要交基礎設施配套費。我們那個(gè)城市的收費標準是按建筑面積算的，每平方米收繳80元左右，我們總建筑面積為14.5萬(wàn)平方米，需交1140萬(wàn)元配套費。這是一個(gè)伸縮性很強的收費項目。按規定，這筆費用在施工許可證下來(lái)之前就該交，但我們的項目開(kāi)工了還沒(méi)交，后來(lái)雖然交了，也沒(méi)有按規定交夠。
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，個(gè)別政府部門(mén)管事的人很重要。在把土地“拿”下來(lái)以后，我們請有關(guān)領(lǐng)導干部去青島、海南等地游玩了一圈。這些人回來(lái)后，就給我們“用上力”了。
“套”住銀行 增加貸款
其實(shí)，繳納多項費用都要通過(guò)貸款。在貸款問(wèn)題上，我們想了許多辦法，終于把一家銀行領(lǐng)導給“套”住了。我們先期交納10%的土地使用費后，就把土地使用權證拿到了，后來(lái)又把項目許可證拿到了。我們找到一個(gè)縣城的銀行領(lǐng)導，通過(guò)他聯(lián)系上市里某銀行領(lǐng)導，以土地使用權證和項目許可證作抵押，從銀行貸款1200萬(wàn)元。
一部分動(dòng)遷戶(hù)需要貨幣補償，我們的項目共計要1億元左右的補償資金，這些錢(qián)都要通過(guò)銀行貸款解決。如果按銀行正常的貸款手續，肯定辦不下來(lái)。我們想了一個(gè)“妙招”--跟先期貸款的銀行“攤牌”，告訴銀行先期貸款還不上了，想要還款，必須再貸款，等項目完工掙到錢(qián)一起還。那個(gè)銀行領(lǐng)導沒(méi)有辦法，后來(lái)就主動(dòng)給我們出招辦手續。
“套”住銀行后，為了履行銀行有關(guān)抵押和擔保貸款的規定，我的合作伙伴弄了許多假手續，比如從其他開(kāi)發(fā)商那里借正在出售的別墅，又借了許多身份證。
在利用銀行貸款方面，我們頗費心思。我的合作伙伴先是把1000多萬(wàn)元款匯往北京一家公司，然后再讓那家公司給匯過(guò)來(lái)，這樣，可用“引資”名義，享受市里許多優(yōu)惠政策。
低價(jià)評估 野蠻拆遷
把項目和土地等拿到以后，最難的一項工作是動(dòng)遷。我們找到有關(guān)部門(mén)的一名領(lǐng)導，暗地里聘他作為項目開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，給他好處。第一步，先讓產(chǎn)權處凍結動(dòng)遷戶(hù)的房證，防止動(dòng)遷戶(hù)改變用途增加我們的動(dòng)遷成本。在此過(guò)程中，我們可以摸一下動(dòng)遷戶(hù)的底數。第二步，委托評估公司對動(dòng)遷戶(hù)的房產(chǎn)進(jìn)行評估。我們借助有關(guān)部門(mén)的熟人，可以給評估公司提供動(dòng)遷區域房屋交易的最低價(jià)，這樣評估公司就會(huì )給動(dòng)遷戶(hù)的房屋價(jià)值評估得很低。評估公司自然是向著(zhù)開(kāi)發(fā)公司的，因為評估公司是中介機構，都要搶活干，所以評估得越低，開(kāi)發(fā)公司越愿意聘用。
通過(guò)低價(jià)評估，取得了對動(dòng)遷戶(hù)的一種“合法”補償價(jià)格�？墒俏覀冎贫ǖ难a償標準太低，動(dòng)遷戶(hù)多次到市里上訪(fǎng)。
說(shuō)實(shí)在的，我們在動(dòng)遷時(shí)搞了野蠻強拆。那年冬天11月份了，動(dòng)遷戶(hù)被斷水斷電，房屋蓋都被砸了。當時(shí)，一些所謂“維護秩序的人”也被動(dòng)用起來(lái)，這些人有的是“黑社會(huì )”成員。
我們從事的這個(gè)房地產(chǎn)項目，有許多地方違規。有些費用還沒(méi)交齊，需要審批的那些章就都蓋出來(lái)了。
事前我們對這個(gè)項目進(jìn)行了測算。這個(gè)項目占地面積為12000平方米，建筑面積為14.5萬(wàn)平方米，按當時(shí)的最高價(jià)預算總成本約為4億元�？晌覀兝檬掷锏牟坏�1000萬(wàn)元資金就把這個(gè)項目“鼓搗”起來(lái)了。
說(shuō)實(shí)在的，這個(gè)項目在拆遷還沒(méi)結束時(shí)，我就被迫撤資了。因為一路違規，我心里實(shí)在沒(méi)底兒，特別是強行拆遷，我的合作伙伴動(dòng)用了“黑社會(huì )”成員，我的心也受到強烈震動(dòng)--嚇壞了。我的合作伙伴擔心我成不了事，順勢把我“踢”出來(lái)了。
我們起初的預算收入是5.6億元，后來(lái)是實(shí)際售房?jì)r(jià)高于預算價(jià)，我的合作伙伴應該賺取了可觀(guān)的利潤。(程子龍)
