京城房地產(chǎn)項目明天第一城、悠樂(lè )匯、東亞奧北中心……這些看似毫無(wú)關(guān)聯(lián)的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，卻有一個(gè)共同的特征———均是寫(xiě)字樓用地改建住宅，只有50年產(chǎn)權。據悉，京城十幾個(gè)該類(lèi)住宅項目于今年“異軍突起”。曾經(jīng)，“住改商”為社區帶來(lái)諸多隱患，使商住樓最終招致“封殺令”。如今，寫(xiě)字樓立項卻建住宅，并帶動(dòng)了新一輪的炒房熱。是什么原因引發(fā)新的“商住”現象？熱銷(xiāo)背后是否暗藏危機？
逆勢助推炒房熱
今年以來(lái)，宏觀(guān)調控頻頻出擊，無(wú)論是“國六條”“九部委意見(jiàn)”，還是171號文件，其中一個(gè)重要的主旨即抑制投機炒房。8月份，國家強制征收二手房交易個(gè)人所得稅，以及12月1日開(kāi)征土地增值稅，都印證了這一點(diǎn)。在調控打壓住房投資步步緊逼之時(shí)，寫(xiě)字樓立項、只有50年產(chǎn)權的“住宅”卻逆勢助推新一輪的炒房熱。
2006年8月6日，東亞奧北中心開(kāi)盤(pán)，雖然當天大雨傾盆，但并未澆滅買(mǎi)家的熱情，當日清晨，便有數百個(gè)購房人到售樓處排隊，開(kāi)盤(pán)不久便宣告售罄。2006年11月3日～5日，悠樂(lè )匯開(kāi)盤(pán)三天，其ULO單身派———精裝迷你商務(wù)生活空間的銷(xiāo)售額便突破兩個(gè)億。據該項目銷(xiāo)售人員回顧，當時(shí)數百人齊聚售樓處，辦公室、樓道也排滿(mǎn)了等待簽約的客戶(hù)，現場(chǎng)氣氛火爆異常。
“我之所以更傾向于這里，是為了投資。一方面，正因為它是寫(xiě)字樓立項，所以可以在里面注冊公司。將來(lái)如果出租給居住者，租金不甚理想，那么，就可以選擇租給小公司；另一方面，該項目送精裝修及部分電器，可以省去自己裝修的費用和精力�！笨粗杏茦�(lè )匯的李女士向記者表示。正因如此，盡管悠樂(lè )匯均價(jià)高達9500元/平方米，而臨近的純住宅項目東湖灣、知語(yǔ)城等，均價(jià)則在8500左右/平方米，李女士仍然青睞悠樂(lè )匯。李女士的想法實(shí)際上代表了大多數看中此類(lèi)項目的購房者的想法。
其實(shí)，此類(lèi)項目有幾個(gè)共性特點(diǎn)，首先，投資性購買(mǎi)比例較高。據了解，該類(lèi)項目的投資比例通常高達30%～40%；其次，戶(hù)型小、總價(jià)低。該類(lèi)項目的戶(hù)型大多在30～50平方米之間。再次，由于公建用地土地出讓金較住宅用地高，所以，決定了該類(lèi)項目的單價(jià)往往高于周邊住宅項目的售價(jià)水平。然而，由于面積較小，總價(jià)較低，所以，更容易贏(yíng)得投資型買(mǎi)家青睞。
開(kāi)發(fā)商的“應變之道”
曾經(jīng)，居住用地建寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現利潤最大化而使“商住樓”大行其道；如今，諸多開(kāi)發(fā)商又是出于什么目的將寫(xiě)字樓用地改建住宅？
“住宅項目好操作，也比較好賣(mài)。而商業(yè)或寫(xiě)字樓項目，運作周期往往比較長(cháng)，且投入資金量較大。所以，其對于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力及資金實(shí)力是個(gè)嚴峻的考驗�，F如今，在獲取土地日益艱難的情況下，一些中小型開(kāi)發(fā)商在爭取土地時(shí)通常不會(huì )過(guò)多計較土地的屬性。但由于自身資金鏈較緊、欠缺相應的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗等因素，在獲取該類(lèi)土地后便會(huì )產(chǎn)生做住宅的想法�！蹦迟Y深地產(chǎn)專(zhuān)家如是分析。
事實(shí)上，除此之外，還有兩個(gè)重要原因，第一，這些土地通常處于較邊緣的位置，而邊緣地帶對寫(xiě)字樓、商業(yè)的需求量往往很有限。這一事實(shí)，為開(kāi)發(fā)商做住宅提供了先天條件；第二，由于政策的空白，使開(kāi)發(fā)商有機可乘。比如明天第一城，在各大網(wǎng)站的產(chǎn)品介紹中，產(chǎn)品類(lèi)別分明是普通住宅，然而，實(shí)際立項則為“公寓寫(xiě)字樓”；同樣，位于廣渠門(mén)附近的某項目，對外宣稱(chēng)是公寓，實(shí)則是寫(xiě)字樓立項……“更改土地用途，實(shí)際上就是一種違規行為。而政府之所以未下令禁止，一方面，是考慮到區域的實(shí)際情況，比如不同類(lèi)別產(chǎn)品的配比等；另一方面，由于綜合用地土地出讓金較住宅高，所以，面對開(kāi)發(fā)商的‘違規’，政府往往是睜一只眼，閉一只眼�！蹦骋徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士說(shuō)。
由于“住宅禁商”政策，使得諸多小公司面臨“無(wú)家可歸”的局面，然而，前幾年政策鼓勵人們自主創(chuàng )業(yè)又促使大批小公司誕生，他們需要解決辦公場(chǎng)所的問(wèn)題。而寫(xiě)字樓立項的“住宅”，既可注冊公司，又由于與純寫(xiě)字樓相比較低的價(jià)位、較小的面積，而迎合了小公司的需求。然而，在專(zhuān)家看來(lái)，該類(lèi)項目利好的背后，實(shí)則暗藏著(zhù)重重危機！
五大隱患不可不防
一邊是瘋狂熱銷(xiāo)，一邊是政策空白，在利好和利空共存的前提下，寫(xiě)字樓立項的“住宅”風(fēng)險暗藏。專(zhuān)家認為，其潛藏的隱患主要體現在居住、規劃、市政、稅收及產(chǎn)權等方面。
首先，與商住混居的社區所面臨的問(wèn)題一樣，自住者難免受到辦公企業(yè)所帶來(lái)的干擾；而公司也不得不面對抱著(zhù)孩子或拎著(zhù)蔬菜進(jìn)進(jìn)出出的鄰居。不和諧的表象背后，不僅僅是人們生活、工作的不便，而且居住品質(zhì)受到嚴重影響。
其次，規劃欠合理。該類(lèi)“住宅”的規劃普遍存在問(wèn)題，比如位于廣渠門(mén)附近的某項目，容積率較高，兩梯30戶(hù)左右，早晚高峰時(shí)期，電梯使用緊張程度可想而知。并且，由于該項目是寫(xiě)字樓立項，所以建筑結構中，必然存在相對較多的非承重墻，如此，無(wú)論是居住還是辦公，其私密性均無(wú)法得到較好的保障。
第三，市政風(fēng)險。比如崇文區某項目，由于是寫(xiě)字樓立項，所以房間內沒(méi)有通天然氣，給自住人群帶來(lái)巨大的不便。事實(shí)上，該類(lèi)住宅的市政風(fēng)險遠不止于此，由于是非住宅用地，所以不少項目用的是商用電、商用水，而非民用電、民用水。所以，對于自住型買(mǎi)家而言，必然要付出更多的費用。
第四，稅收風(fēng)險�，F如今，物業(yè)稅、土地增值稅均未開(kāi)征。但從大的趨勢來(lái)看，這些稅種開(kāi)征是遲早的事情。對此，一位不愿透露姓名的專(zhuān)家不無(wú)擔心�！叭绻_(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，那么，僅有40年或50年壽命的‘改建住宅’必然比70年產(chǎn)權的普通住宅征稅標準高。所以，業(yè)主養房成本自然也比較高�！�
第五，產(chǎn)權欠明晰。據調查，寫(xiě)字樓用地改建的住宅產(chǎn)權究竟是住宅還是寫(xiě)字樓尚不明晰。所以，作為過(guò)渡產(chǎn)品的自住型買(mǎi)家，未來(lái)出手交易時(shí)可能面臨障礙。另外，一些項目由于產(chǎn)權分割出售，為后期的管理埋下隱患。比如某寫(xiě)字樓用地改建住宅項目一套54.58平方米的小兩居，可擁有三個(gè)產(chǎn)權面積，因此可以注冊3個(gè)公司，未來(lái)的管理難度可想而知。
綜上可見(jiàn)“寫(xiě)字樓用地改建住宅”的種種風(fēng)險。事實(shí)上，該類(lèi)住宅的風(fēng)險遠不止于此，比如，買(mǎi)家必須承受較高的首付款比例，商業(yè)按揭一般為四成，寫(xiě)字樓為五成，而普通住宅只有兩成或三成。此外，未來(lái)政策是否對該類(lèi)產(chǎn)品予以限制尚不得而知，所以，買(mǎi)家還需承擔不可預知的政策風(fēng)險。
(來(lái)源：中國經(jīng)濟網(wǎng)，作者：杜瑞峰）
