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　　一方面是部分樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，開(kāi)盤(pán)當日便告售罄；另一方面，則是官方數據顯示，不少項目出現了高退房率。北京樓市這一“冷熱反差”讓置業(yè)者疑慮，市場(chǎng)回暖是否存在“人造因素”。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數據顯示，目前，北京期房退房公示中有1759條退房項目記錄。京城幾大在售項目中，部分樓盤(pán)的退房率遠高出正常水平。其中，美利山的退房率為11.97%、中堂為21.68%、沸城為30.85%、萬(wàn)象新天家園的退房率則高達85.62%。

　　5月11日，中國證券報記者以購房者的身份走訪(fǎng)了上述幾大樓盤(pán)。銷(xiāo)售人員表示，退房是正�，F象，“前期，我們部分樓座確實(shí)存在較多退房現象，但都在正常范圍內，客戶(hù)退的房源現在都已基本售完�！�

　　業(yè)內人士分析，退房率并不像數字顯示的那么簡(jiǎn)單，原因也較復雜。其背后可能是部分項目存在資金鏈緊張；也可能是前期市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的“后遺癥”。近期，樓市成交量大幅上漲，不少項目提價(jià)明顯，這可能掩蓋退房的風(fēng)險。不過(guò)，隨著(zhù)積壓的剛性需求逐步釋放殆盡，成交量難以支撐價(jià)格上漲，退房現象可能再度抬頭。

　　整體退房率“趨降”

　　“去年我買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)時(shí)是三期，每平方米要12000多元；今年1月份，開(kāi)發(fā)商推出的四期每平方米才9000元出頭。哪怕扣掉10%的違約金，退了都劃算。但現在，價(jià)格大部分又漲回來(lái)了，退了也不太好買(mǎi)�！币晃辉跂|北五環(huán)外購房的客戶(hù)向中國證券報記者訴說(shuō)。

　　西南四環(huán)一樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴中國證券報記者，今年初，由于該項目竣工交付時(shí)間拖延，不少業(yè)主以此為由要求退房�！澳菚r(shí)候，我們的退房率是比較高。但后來(lái)市場(chǎng)轉好，退房現象明顯減少了�！蹦壳霸摌潜P(pán)前期的房源已經(jīng)全部售罊。下一期預計在五月中旬開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格將上漲1000元/平方米左右。

　　由于房?jì)r(jià)上調，北京樓市整體退房率呈下降趨勢。以存量房網(wǎng)上簽約數據為例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套數為703套，退房率為3.16%，而三月份存量房退房率為3.6%。

　　在西南五環(huán)邊的沸城，銷(xiāo)售人員告訴中國證券報記者，該樓盤(pán)目前僅剩下幾套三居室在售，均價(jià)為9500元/平方米，并一再強調，“剩下的房子已不多”。當談到較高的退房率時(shí)，該銷(xiāo)售人員解釋道，主要由于之前一家公司買(mǎi)了沸城數十套房，后來(lái)出于資金原因而清退。

　　對于高退房率，業(yè)內人士卻指出，在前期房?jì)r(jià)過(guò)高的情況下，一旦房?jì)r(jià)下跌超過(guò)一定比例，客戶(hù)理論上的毀約風(fēng)險將極大增加。但4月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售創(chuàng )三年來(lái)新高，房?jì)r(jià)企穩回升，則將降低退房的概率。

　　根據發(fā)改委和國家統計局12日公布的最新數據，4月份，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數同比下降1%，但環(huán)比上漲0.4%。

　　專(zhuān)家指出，一般情況下，退房者主要分為以下幾類(lèi)人群：一是前期高價(jià)購買(mǎi)了期房的購房者，當房?jì)r(jià)下調后希望通過(guò)退房而尋求更高性?xún)r(jià)比的住房�；蚴峭�一小區不同期開(kāi)盤(pán)的業(yè)主，由于開(kāi)發(fā)商降價(jià)超過(guò)心理預期，導致前期業(yè)主要求退房。二是因為房?jì)r(jià)下跌，短期內難有收益的房地產(chǎn)投資者。三是希望通過(guò)提出退房要求而對已有費用進(jìn)行減免或補償的業(yè)主。四是確實(shí)由于交付房屋存在質(zhì)量問(wèn)題或者房屋配套與開(kāi)發(fā)商承諾不符，從而要求退房的購買(mǎi)者。

　　由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調整期，房?jì)r(jià)波動(dòng)對購房者的心理預期產(chǎn)生了極大影響。退房反映出部分購房者對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的看法。當預計未來(lái)房?jì)r(jià)將相對下跌時(shí)，就容易產(chǎn)生心理落差從而導致退房。同時(shí)，部分退房者也是此前房?jì)r(jià)泡沫的受害者。隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商名目繁多的降價(jià)促銷(xiāo)，房屋的價(jià)值在不斷縮水，因此更多的人為了維護自身權益也開(kāi)始將退房付諸行動(dòng)。

　　然而專(zhuān)家也提醒大家，按照現行的法律規定，僅僅由于房屋成交后價(jià)格的巨大差距還不能成為退房的理由，在法律上難以得到支持。

　　背后是開(kāi)發(fā)商資金緊張

　　部分項目退房率高，其實(shí)是因為項目中部分樓座存在抵押，相當于完成一次銷(xiāo)售。而在解除抵押重新上市時(shí)，交易系統中的統計便顯示為“退房”。這一現象在樓市中較為普遍，其背后則是開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。

　　業(yè)內人士更是透露，萬(wàn)象新天家園超過(guò)80%的退房率，正是由于之前開(kāi)發(fā)商對部分樓房進(jìn)行了銀行抵押。在解押的過(guò)程中需要通過(guò)退房這一步驟，因此造成了高退房率。

　　去年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售遭遇深寒，信貸普遍收緊，導致部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨緊。項目抵押和降價(jià)促銷(xiāo)的策略，成為開(kāi)發(fā)商緩解資金鏈壓力的有效手段之一。

　　2009年2月，位于北京市東北三環(huán)的太陽(yáng)星城項目，有兩座樓以每平方米8200余元的價(jià)格整體出售給了一家大型央企的消息，再一次引發(fā)了前期業(yè)主退房的呼聲。因為，那一區域目前的銷(xiāo)售均價(jià)已超過(guò)15000元/平方米。

　　太陽(yáng)星城開(kāi)發(fā)商冠城大通(600067)內部人士向中國證券報記者證實(shí)了以上傳聞。他表示，這個(gè)售樓合同早在2005年就已簽訂，當時(shí)每平方米8000多元是市場(chǎng)價(jià)格。

　　然而當記者詢(xún)問(wèn)他目前18000元/平方米的價(jià)格相比之下是否過(guò)高時(shí)，該人士表示，公司認為當前價(jià)位是合理的，并且決不會(huì )因為央企的購樓價(jià)格而對其它房源降價(jià)。

　　長(cháng)城證券的研究表明，房地產(chǎn)商采取“低價(jià)快跑”的策略可以為公司資金解困。尤其在股權融資收縮、債權融資受阻、房屋銷(xiāo)售不暢的種種不利背景下，地產(chǎn)商會(huì )采用適當降低單個(gè)項目毛利率的做法來(lái)提高整體資產(chǎn)周轉率、加快資金回籠。

　　在實(shí)際生活中，確實(shí)也出現過(guò)由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、延期交房所導致的大規模退房事件。北京通州區的世紀星城二期住宅項目，交房時(shí)間延期14個(gè)月，從而引發(fā)了業(yè)主的集體退房。據了解，該樓盤(pán)原本的交房時(shí)間定為2008年7月底，后來(lái)經(jīng)過(guò)一拖再拖延期到了2009年9月底。無(wú)獨有偶，位于西南四環(huán)外的沸城8-1號樓，也延期交房近8個(gè)月。

　　業(yè)內人士指出，開(kāi)發(fā)商前期高價(jià)囤地，在遭遇銷(xiāo)售不暢時(shí)，就會(huì )產(chǎn)生資金緊張，影響工程推進(jìn)計劃。