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　　預測

　　土地價(jià)格下滑有望

　　土地市場(chǎng)持續升溫的背后是地價(jià)的水漲船高,作為開(kāi)發(fā)成本中最核心部分,開(kāi)發(fā)商為了保持盈利,只有通過(guò)提高售價(jià)來(lái)分攤高昂的土地成本,因此最后買(mǎi)單的還是購房者,屆時(shí)面對再次上漲的房?jì)r(jià),正在逐漸釋放的剛性需求或將受到抑制,觀(guān)望可能再次回歸樓市。

　　對此,復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示,政府近日加快土地退讓的節奏,正是擔心未來(lái)供需失衡,希望通過(guò)土地出讓平衡市場(chǎng)的供需,況且目前推出的土地價(jià)格整體比較合理。

　　據統計,一季度上海推出97幅地塊,平均不到4天便有一則土地出讓公告,與去年同期相比,推地密度和頻率大幅增加。97幅地塊中,住宅、商辦地塊共34幅,占35.05%,比去年同期增長(cháng)17.27個(gè)百分點(diǎn)。值得指出的是,從地價(jià)上分析,今年新推的土地在價(jià)格方面綜合了市場(chǎng)情況以及開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn),進(jìn)行了適當的調整,因此土地價(jià)格水平僅為2007年高峰時(shí)候的三分之二左右,總體價(jià)格趨于合理。

　　當然經(jīng)過(guò)2007年多家地王推地的教訓之后,如今開(kāi)發(fā)商拿地相對謹慎,在目前的土地中,只有少數熱門(mén)地塊出現溢價(jià),其余土地價(jià)格仍然溢價(jià)幅度有限,相關(guān)數據顯示,一季度成交的13幅住宅、商辦地塊中,底價(jià)成交的10幅,占總量的76.92%,另外3幅地塊溢價(jià)幅度有限。農工商房地產(chǎn)(集團)有限公司副總裁黎志國分析認為,從目前的現狀看,大多數開(kāi)發(fā)商拿地持謹慎態(tài)度,不會(huì )盲目高價(jià)爭奪地王。

　　合理成交主導夏季戰役

　　一面是5月以來(lái)的數據飄紅,一面是購房者擔心過(guò)快回暖造成的擔憂(yōu),如何形成一個(gè)更好的平衡將是目前樓市面臨的最大問(wèn)題。從開(kāi)發(fā)商角度看,只有合理定價(jià)放棄過(guò)高的利潤,一切從購房者出發(fā),才能真正意義上做到與市場(chǎng)健康發(fā)展共進(jìn)退。

　　綠地集團總裁張玉良在接受采訪(fǎng)時(shí)表示,近來(lái)政府加快推地節奏就是為了防止供需關(guān)系緊張,因為后續供應不足造成房?jì)r(jià)的上漲,雖然從時(shí)間銜接上來(lái)看,土地轉變成項目進(jìn)入市場(chǎng)需要一段時(shí)間,但從長(cháng)遠來(lái)看房?jì)r(jià)會(huì )趨于平穩,開(kāi)發(fā)商在定價(jià)方面應該放平心態(tài)。

　　畢竟5月旺季伴隨著(zhù)氣溫的上升而結束,緊接著(zhù)的是酷暑下的傳統淡季,撇開(kāi)價(jià)格因素,成交量能夠得到保持已屬不易。只有定價(jià)合理這一前提之下,購房者才會(huì )選擇出手置業(yè),需求量因此不會(huì )受到更多影響,相反成交量在保持先前狀況的基礎上,或將到達一個(gè)更理想的高度。

　　華燕集團總裁高級助理范偉國同時(shí)指出,近期出現的回暖也與動(dòng)遷需求有關(guān),這部分需求持久性不長(cháng),加上目前政府加快了土地供應、舊區改造,后續大量的商品住宅、配套商品房和經(jīng)濟適用房會(huì )一并進(jìn)入市場(chǎng),緩解市場(chǎng)暫時(shí)的供求矛盾,建議目前開(kāi)發(fā)商不如趁著(zhù)市場(chǎng)活躍盡快出貨,回籠資金來(lái)拿地,實(shí)現長(cháng)期的發(fā)展,保持樓市的“量升價(jià)穩”。

　　現狀

　　成交大漲染紅五月

　　今年五一房展會(huì )被許多開(kāi)發(fā)商看作是判定樓市回暖的風(fēng)向標,高達17萬(wàn)的參觀(guān)人次,相比往年遮遮掩掩眼的優(yōu)惠折扣,共同勾勒出了一個(gè)小陽(yáng)春的持續,另一方面持續走高的成交量也印證了這樣的觀(guān)點(diǎn)。

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統計顯示,4月25日,上海單日商品房成交量突破1000套,達到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”,也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長(cháng)假期間有所回落,但節后成交量又沖上高位�！拔濉ひ弧边^(guò)后一周內的住宅成交面積不出意料大幅反彈,較上周環(huán)比上升了20.88%,達到了43.27萬(wàn)平方米,繼前一周后再次突破40萬(wàn)平方米大關(guān)。

　　記者手記

　　5月樓市的持續走紅,預示著(zhù)開(kāi)發(fā)商和消費者的僵持解除,但必須記住的是,這種回暖是以開(kāi)發(fā)商持續了近半年的降價(jià)之后的結果,是在得到市場(chǎng)認可之后走出的一輪小陽(yáng)春,可謂來(lái)之不易,成交上升解除不少開(kāi)發(fā)商資金壓力,開(kāi)發(fā)商有了更充裕的資金為他們下一輪的開(kāi)發(fā)做準備,消費者也可以以符合心理預期的價(jià)格滿(mǎn)足居住需求,不能不說(shuō)是一種雙贏(yíng)。但是,這輪回暖中依然是自住成分多于投資,2008年那場(chǎng)經(jīng)濟沖擊讓不少投資客蒙受資產(chǎn)損失,目前為止高端物業(yè)的成交依然萎靡,這部分人群才是真正帶動(dòng)樓市繁榮的主力。如今的市場(chǎng)可以說(shuō)是自住客的市場(chǎng),是普通百姓的市場(chǎng),是對價(jià)格最敏感的群體,既然如此,成交和價(jià)格就不能不成正比,認識到這一點(diǎn),要保持住成交的繁榮和價(jià)格的穩定一點(diǎn)也不困難。