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　　在一些小區里，一些業(yè)主買(mǎi)房后又將住宅改成酒店、辦公室、發(fā)廊、餐館，人來(lái)人往，噪聲不斷還帶來(lái)污染，鄰居不勝其煩。最高法近日出臺了《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》，將于10月1日實(shí)施，其中首次明確“住改商”申請須獲得本棟建筑物內所有業(yè)主一致同意。同時(shí)兩個(gè)司法解釋還涉及了多項物業(yè)糾紛熱點(diǎn)。記者昨日對此調查采訪(fǎng)了本市部分社區、業(yè)主、物業(yè)公司以及政府管理部門(mén)，并請律師對相關(guān)條文進(jìn)行了解讀。

　　解釋一：車(chē)位須按比例配置給業(yè)主

　　鄭州現狀：車(chē)位緊張停車(chē)難普遍存在

　　司法解釋

　　建設單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法有關(guān)“應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規定。

　　本地情況

　　車(chē)位緊張和停車(chē)難引起的物業(yè)糾紛在鄭州各小區普遍存在。昨日記者采訪(fǎng)了陽(yáng)光四季園小區、祈福小區等，這里都存在停車(chē)難問(wèn)題。

　　陽(yáng)光四季園的張先生反映，為了能夠在小區里找到停車(chē)位，他不得已把晚上的應酬推掉�！巴砩喜坏�8點(diǎn)，小區里就沒(méi)有停車(chē)位了，不得已有時(shí)只得停在小區外面，或停放到小區里非停車(chē)位置，很不安全�！睆埾壬�說(shuō)，此外，由于小區保安對外來(lái)車(chē)輛管理不嚴，不少非業(yè)主車(chē)輛停在小區內，更加劇了停車(chē)難。

　　祈福小區的業(yè)主王先生則反映，由于小區內的車(chē)位和業(yè)主的車(chē)輛不成比例，很多業(yè)主沒(méi)有停車(chē)位，“大家只得輪流停車(chē)”。采訪(fǎng)中發(fā)現，鄭州住宅小區車(chē)位緊張是很普遍的問(wèn)題，物業(yè)收取停車(chē)費也成了業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)。據悉，由于有些開(kāi)發(fā)商將小區內的部分車(chē)位出售，造成私家車(chē)位和公共車(chē)位之間也存在著(zhù)很多矛盾，這些小區多是在繁華地段的高檔小區。

　　律師解讀

　　河南天坤律師事務(wù)所王治國律師認為，解釋出臺非常及時(shí)，鄭州這方面的糾紛非常多。他表示，建設單位在將車(chē)位、車(chē)庫，以出售、附贈或者出租等方式處分時(shí)，首先要考慮業(yè)主的需要，建設單位按照配置比例將車(chē)位處分給業(yè)主的，也要以首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要為前提，也就是說(shuō)車(chē)位問(wèn)題應當按配置比例分配。

　　解釋二：“住改商”須全樓業(yè)主100%同意

　　鄭州現狀：“住改商”泛濫業(yè)主很無(wú)奈

　　司法解釋

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法所稱(chēng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

　　本地情況

　　“我們入住的時(shí)間不長(cháng)，這里不少住戶(hù)都將房子租給一些公司�！痹谥性�路美麗源小區，常大爺指著(zhù)小區樓上被改做商用的樓層告訴記者，“跳肚皮舞”、“美容美體”等公司在這里開(kāi)張營(yíng)業(yè)，“我們小區本來(lái)就臨街，自從這些公司開(kāi)業(yè)后，出入的人員就更復雜了”。

　　“住改商”的情況在鄭州不少，尤其是位于繁華地段小區更突出。家住隴海路隴海星級花園的劉女士說(shuō)，小區內的公司很多，占據了電梯、停車(chē)位等公共資源，“業(yè)主反映了多次，都沒(méi)有得到解決�！辈稍L(fǎng)中，不少業(yè)主表示，雖然說(shuō)改成商用要征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)，但有的業(yè)主提前和物業(yè)公司串通在一塊，征求那些關(guān)系不錯的業(yè)主同意，最后變成了都同意，而實(shí)際上很多業(yè)主都有意見(jiàn)。

　　律師解讀

　　“所謂有利害關(guān)系的業(yè)主，是指改為經(jīng)營(yíng)性用房對其生活起居以及其他方面會(huì )或者即將造成影響的業(yè)主�！蓖踔螄�認為只要本棟樓內有一戶(hù)有“利害關(guān)系”的同樓業(yè)主不同意更改住宅的用途，就不能改作商用。一棟樓業(yè)主人數一般達數百戶(hù)之多，要取得本棟樓業(yè)主的完全同意并非易事，這說(shuō)明解釋對“住改商”采取了更趨嚴格的限制，意在保護小區業(yè)主對于原規劃的信賴(lài)利益，強化了有“利害關(guān)系業(yè)主”在“住改商”中的決定權，將“住改商”的可能性降到了較低程度。

　　解釋三　不需要有關(guān)服務(wù)也要交物管費

　　鄭州現狀　買(mǎi)房未住業(yè)主不想交物管費

　　司法解釋

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　本地情況

　　記者在很多小區看到，有的業(yè)主的房子沒(méi)有裝修，一直閑置沒(méi)有入住�！拔覀兇咭�物業(yè)費，把單子貼在業(yè)主能夠看到的地方，但是他們撕下來(lái)就給扔了，給業(yè)主打電話(huà)，他們說(shuō)還沒(méi)有入住，沒(méi)有占據小區的資源，沒(méi)有享受物業(yè)給提供的服務(wù)，拒絕交物業(yè)管理費�！编嵵菽澄飿I(yè)公司的負責人張先生談到此事無(wú)奈地說(shuō)。

　　鄭州大多數小區都存在有閑置房情況，有的新建小區閑置房的比例超過(guò)20%。

　　律師解讀

　　王治國表示，物業(yè)服務(wù)公司只要按照雙方合同約定以及相關(guān)法律法規規定，已經(jīng)完全履行了自己的相關(guān)義務(wù)，那么，業(yè)主不能以未享受某種待遇或者根本就不需要某種待遇，而強加給物業(yè)公司不合理的義務(wù)。如果部分業(yè)主以此為由訴至法院，法院也不會(huì )支持。