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　　解釋四：物業(yè)不簽聘約無(wú)權收費

　　鄭州現狀：兩家物業(yè)公司同時(shí)上崗

　　司法解釋

　　物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì )請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設施，人民法院應予支持。

　　本地情況

　　2005年8月，金水區明鴻新城小區上演了“一區兩崗”現象，這一事件在很長(cháng)時(shí)間內成為人們指責物業(yè)管理弊病的“代名詞”�？稍诮衲�4月，二七區金祥花園又出現了類(lèi)似的事情，在這個(gè)有1000多戶(hù)居民的小區內，有兩家物業(yè)公司同時(shí)上崗。

　　專(zhuān)家解讀

　　“明鴻新城小區曾經(jīng)出現非常不規范的新舊物業(yè)交接情況�！笔腥舜蟠�表、六合物業(yè)總經(jīng)理李剛告訴記者，新司法解釋出臺后，對新舊物業(yè)交接是一種規范，要求物業(yè)遵照相關(guān)合同規定來(lái)給居民提供服務(wù)。

　　“如果新簽約的物業(yè)公司合法有效，那么老物業(yè)公司就應予以解聘，退出小區�！倍�七區房管物業(yè)管理指導中心工作人員董默然告訴記者，因為金祥花園新簽約的新物業(yè)公司并不符合法律規定和相關(guān)程序，因此沒(méi)有權力接管小區和收取相關(guān)費用。

　　董默然稱(chēng)，如果新司法解釋實(shí)施后，對于賴(lài)在小區不走的物業(yè)公司是一種規范。就是說(shuō)，如果物業(yè)公司拒不撤出時(shí)，業(yè)主有權不交物業(yè)費，法院也不會(huì )支持物業(yè)公司討要物業(yè)費，物業(yè)公司等于白干，沒(méi)有經(jīng)濟利益，物業(yè)公司會(huì )主動(dòng)撤出。

　　解釋五：沒(méi)產(chǎn)權證也是業(yè)主

　　鄭州現狀：還未出現沒(méi)房產(chǎn)證不能行使業(yè)主權利情況

　　司法解釋

　　基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法中規定的業(yè)主。

　　本地情況

　　現實(shí)中有通過(guò)遺囑繼承、贈送等合法途徑取得房屋，并且已搬進(jìn)去入住，但還沒(méi)有進(jìn)行房屋所有權登記的情況。這部分人算不算業(yè)主呢？

　　業(yè)內解讀

　　“作為相關(guān)法律規定，房屋產(chǎn)權證上的房主為業(yè)主，就將一些還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證的業(yè)主給除去了�！崩顒偢嬖V記者，根據司法解釋?zhuān)瑢τ谝恍┮呀?jīng)買(mǎi)了房子但未取得房產(chǎn)證的人也應屬于業(yè)主。

　　據了解，目前鄭州還沒(méi)有出現業(yè)主身份尚未確定，但實(shí)際已擁有房屋產(chǎn)權的人因為無(wú)法行使表決權而影響小區管理的情況發(fā)生。對于一些產(chǎn)權證上是夫妻單方的情況，只要經(jīng)產(chǎn)權人聲明，夫妻雙方也就有權行使相應的表決權，《鄭州市物業(yè)管理條例》也明文規定，已領(lǐng)取房產(chǎn)證的，房產(chǎn)證上記載的房屋所有權人為業(yè)主，新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中也視為業(yè)主。

　　連線(xiàn)市房管局

　　該司法解釋更具操作性

　　鄭州物業(yè)公司信息將上網(wǎng)

　　據了解，目前鄭州市現有房屋面積已超過(guò)1.2億平方米，每年新建房屋也在幾百萬(wàn)平方米以上。根據市房管局的統計，截至2008年底，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)665家，管理各類(lèi)物業(yè)面積5850萬(wàn)平方米，累計備案業(yè)主委員會(huì )187個(gè)，今年該局計劃讓全市住宅小區的物業(yè)管理覆蓋率達到90%以上，同時(shí)新成立業(yè)主委員會(huì )50個(gè)。

　　市房管局副局長(cháng)李全云昨日告訴記者，目前市房管局接到的物業(yè)方面的投訴，主要包括業(yè)主委員會(huì )人員產(chǎn)生程序、業(yè)主大會(huì )召開(kāi)、維修基金使用等方面，這其中不少問(wèn)題都屬于開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題，隨后的物業(yè)公司背了“黑鍋”。在繼國務(wù)院2007年8月份重新修改了《物業(yè)管理條例》后，《鄭州市物業(yè)管理條例》也于2008年3月1日起實(shí)施，目前鄭州市這方面的物業(yè)投訴降低了很多。

　　李全云說(shuō)，最高人民法院此次出臺的兩個(gè)司法解釋?zhuān)瑢Α段餀喾ā芬约拔飿I(yè)條例實(shí)施中遇到的具體問(wèn)題給出了詳細的解釋?zhuān)�操作性很強，有利于今后進(jìn)一步維護業(yè)主以及物業(yè)公司的合法權益。今年鄭州市將繼續整頓物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，加強業(yè)主大會(huì )建設，完善企業(yè)誠信自律機制，提高物業(yè)公司服務(wù)水平。李全云表示，鄭州市將建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)信息和企業(yè)誠信檔案網(wǎng)上查詢(xún)系統，方便業(yè)主查詢(xún)，同時(shí)接受社會(huì )各方面的監督。

　　調查問(wèn)卷

　　“住改商”現象已成為社會(huì )各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)，到底是應該放開(kāi)“住改商”，還是進(jìn)一步抬高門(mén)檻？政府和民間存在各種意見(jiàn)。而這次司法解釋終于給了“住改商”一個(gè)明確的說(shuō)法。該解釋對“住改商”采取了更趨嚴格的限制，也就是說(shuō)以后“在家創(chuàng )業(yè)”的可能性大大降低。

　　此外，兩個(gè)司法解釋還涉及了多項物業(yè)糾紛熱點(diǎn)，如規定了車(chē)位按比例配置給業(yè)主，物管公司被炒后無(wú)權再收費等，這些都進(jìn)一步明確了物業(yè)退出機制，必將減少物業(yè)交接時(shí)頻繁發(fā)生的糾紛。

　　對于最高法本次出臺的物權法司法解釋您有什么看法，請撥打本報熱線(xiàn)67659999參與討論。

　　鄭州現狀

　　1.小區停車(chē)難車(chē)位緊張

　　2.小區“住改商”泛濫

　　3.買(mǎi)房未住不想交物管費

　　4.新舊物業(yè)公司同時(shí)在崗

　　5.沒(méi)產(chǎn)權證業(yè)主身份不清楚

　　調查問(wèn)題

　　1.你的小區里存在這些現象嗎？

　　2.小區物業(yè)是如何解釋的？

　　3.你認為應如何處理？

　　4.最高法的司法解釋會(huì )起到實(shí)際作用嗎？

　　本版撰文 晚報記者 胡審兵 董洪剛 李萌