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　　無(wú)良業(yè)主將房屋租給他人當倉庫、做宿舍、開(kāi)公司，嚴重影響鄰居日常生活；物業(yè)公司將車(chē)位偷偷租給非本小區車(chē)主；頂樓業(yè)主將樓頂封掉做私家陽(yáng)光房……近年來(lái)，這些與居住權屬、物業(yè)管理相關(guān)的民間糾紛頻繁發(fā)生；而當矛盾升級、雙方進(jìn)入司法程序后，又因為缺少相應的明確法律規定，導致案件處理后執行困難。

　　有鑒于此，最高人民法院日前正式公布《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《建筑物區分所有權的解釋》)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《物業(yè)糾紛的解釋》)，并確定從今年10月1日起施行。專(zhuān)家指出，這兩部司法解釋將有效增強《物權法》等法律規定的可操作性，從而緩解因居住權屬、物業(yè)管理等引發(fā)的糾紛和矛盾。其中圍繞“拒交物業(yè)費”、“居改非”、“車(chē)位”等多發(fā)性糾紛的相關(guān)司法解釋?zhuān)�有很強的針對性�?/p>

　　焦點(diǎn)一：無(wú)正當理由不得拒交物業(yè)費

　　司法解釋?zhuān)航?jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　過(guò)往案例：欠費糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類(lèi)型，如住在低樓層業(yè)主拒交電梯費、因出國房子空置著(zhù)而未享受服務(wù)不交物業(yè)費，因物業(yè)服務(wù)不到位而拒付物業(yè)費……

　　專(zhuān)家解讀：最高人民法院民一庭負責人表示，實(shí)踐中，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規定全面履行了相應義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)，比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)，或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩定性和確定性將會(huì )被徹底打破。除非管理規約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應得到法院支持。

　　焦點(diǎn)二：“住改商”應經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意

　　司法解釋?zhuān)簶I(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房(即“住改商”)，未按照物權法第77條的規定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

　　此外，實(shí)踐中確實(shí)有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無(wú)限制泛化，司法解釋另外規定，其應證明利害關(guān)系的存在。

　　過(guò)往案例：“住改商”即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，在上海又叫“居改非”。近年來(lái)本市擅自“居改非”的違法勢頭有上升勢頭，2008年的調查顯示，有近50%的受訪(fǎng)業(yè)主反映在自己的小區存在“居改非”。對此，業(yè)委會(huì )成員、人大代表、管理部門(mén)對“居改非”否定態(tài)度的均超過(guò)70%；業(yè)主持否定態(tài)度的近70%。

　　解讀：按照物權法第77條規定，“住改商”行為的合法性需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。據此，《物權法》第77條實(shí)際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據�！段餀喾ā肥┬泻�，在實(shí)踐中的做法是，按照多數決定來(lái)確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見(jiàn)。這既沒(méi)有法律依據，也違反了《物權法》第77條的立法目的，實(shí)際效果并不理想。