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　　焦點(diǎn)三：車(chē)位“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”

　　司法解釋?zhuān)航ㄔO單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》第74條第一款有關(guān)“應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規定。

　　過(guò)往案例：車(chē)庫車(chē)位從來(lái)就是小區業(yè)主和物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商的矛盾焦點(diǎn)，盡管《物權法》已經(jīng)明確對于車(chē)庫車(chē)位的權屬定義，但開(kāi)發(fā)商或私自提高車(chē)庫的出售數量，或物業(yè)公司對于車(chē)位的管理費用不盡合理等案例，屢屢見(jiàn)諸報端，媒體報道過(guò)的就有“抵抗物權法 瑞虹新城強賣(mài)車(chē)位”、“上�？党潜０矠橥＼�(chē)費與司機扭打”、“中遠兩灣城物業(yè)公司小區亂停車(chē)遭七次扎胎”等等。其中以2007年的瑞虹新城“強賣(mài)車(chē)位”較為典型。那年5月1日起，瑞虹新城二期地下車(chē)庫停車(chē)位全面停租。在地下車(chē)庫停車(chē)的約190位業(yè)主面臨選擇，要么花十幾萬(wàn)元購買(mǎi)車(chē)位，要么尋找新的停車(chē)點(diǎn)。

　　解讀：最高院民一庭負責人解釋?zhuān)�規劃確定的“配置比例”具有法定性和確定性，業(yè)主在購買(mǎi)專(zhuān)有部分的時(shí)候對此也是明知的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車(chē)位、車(chē)庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿(mǎn)足”。否則，將有可能出現特定業(yè)主對車(chē)位、車(chē)庫提出過(guò)度主張。

　　如果建設單位已經(jīng)按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫與專(zhuān)有部分的比例，將車(chē)位、車(chē)庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第一款有關(guān)“應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規定。其原因在于，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買(mǎi)專(zhuān)有部分的時(shí)候對此也是明知的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車(chē)位、車(chē)庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿(mǎn)足”。否則，將有可能出現特定業(yè)主對車(chē)位、車(chē)庫提出過(guò)度主張。車(chē)位、車(chē)庫糾紛的處理是一個(gè)復雜問(wèn)題，司法解釋的規定還有些具體原則，但思路是明確的。在審判實(shí)踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥善處理相關(guān)案件。待審判實(shí)踐經(jīng)驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問(wèn)題、新情況作出單行批復。

　　焦點(diǎn)四：共有部位界定更明確

　　司法解釋?zhuān)簭默F實(shí)生活出發(fā)規定，除了建筑物內住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外，專(zhuān)有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。如車(chē)位、攤位以及規劃中已經(jīng)列入特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的露臺，都應當認定為專(zhuān)有部分；而建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于共有部分。而如果不屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權利人所有的場(chǎng)所以及設施，都將認定為共有部分。

　　過(guò)往案例：2007年春節，靜安區武定西路一小區的高層建筑里，19樓某室的一套兩房?jì)蓮d正在裝修，其衛生間的外墻一側竟新開(kāi)了一扇窗。樓內的其他業(yè)主發(fā)現后，請物業(yè)幾次前往阻止，在勸說(shuō)無(wú)效的情況下，有業(yè)主聯(lián)名將19樓某室的業(yè)主告上了靜安區人民法院，訴其損害了建筑物外墻的公共部位。經(jīng)判決，該業(yè)主須在規定時(shí)間里恢復原狀。

　　解讀：認定專(zhuān)有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵所在，實(shí)踐中很多建筑物區分所有權糾紛就是圍繞共有部分產(chǎn)生的。除《物權法》第六章規定的法定共有部分，如建筑區劃內的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。所謂“天然共有部分”即法律沒(méi)有規定，合同也沒(méi)有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。

　　因共有部分很難通過(guò)列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專(zhuān)門(mén)作出了兜底性的規定。滿(mǎn)足下列兩個(gè)條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。(熊海鈞）