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　　五年未曾放松的房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的下調，讓市場(chǎng)充滿(mǎn)想象——股市房地產(chǎn)板塊應聲上漲，開(kāi)發(fā)企業(yè)歡欣鼓舞，房?jì)r(jià)走勢這一行業(yè)的永恒話(huà)題再次成為熱點(diǎn)。

　　“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從35%降至20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例從35%降至30%”，對于這一降幅，盡管不少市場(chǎng)人士認為大出意料，但仍有人質(zhì)疑其或為“杯水車(chē)薪”，期盼依靠降低資本金比例來(lái)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資是“治標不治本”。

　　直接利好的邏輯

　　下調資本項目金比例的消息讓房地產(chǎn)行業(yè)“相當受用”，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭如此對中國證券報記者表示，這等于讓開(kāi)發(fā)商回到2004年以前房地產(chǎn)調控之前的好日子。

　　這一政策的利好邏輯非常清晰，長(cháng)城證券研究所出具的報告認為，下調資本金比例將降低行業(yè)融資門(mén)檻，減緩資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)投資增速回升。調整后，對于保障性住房和普通商品住房項目，開(kāi)發(fā)商需要的啟動(dòng)資金相當于降低了43%；對于非普通住宅和商業(yè)項目，啟動(dòng)資金相當于降低了14%。這大大增強了開(kāi)發(fā)商的投資能力。

　　從另一個(gè)角度來(lái)看，下調商品住房項目資本金比例降低了企業(yè)從銀行貸款的門(mén)檻，有利于刺激房地產(chǎn)投資，區域龍頭更具優(yōu)勢、受益更多。國信證券分析報告指出，自1996年起，國家對于各種經(jīng)營(yíng)性投資項目，開(kāi)始試行資本金制度。對資本金未按照規定進(jìn)度和數額到位的投資項目，投資管理部門(mén)不發(fā)給投資許可證，金融部門(mén)不予貸款。本次下調商品住房項目資本金比例至20%，大大降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款門(mén)檻。由于商品房開(kāi)發(fā)實(shí)行項目法人制度，按央行121文規定，開(kāi)發(fā)貸款按開(kāi)發(fā)項目封閉運作，嚴禁跨地區使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道方面，區域龍頭更具優(yōu)勢，本次下調商品住房項目資本金比例后，區域龍頭受益更多。

　　國都證券分析師鄒文軍預計，下半年新增投資將明顯回升。由于銷(xiāo)售的好轉明顯好于市場(chǎng)預期，5月份多個(gè)大中城市出現量?jì)r(jià)齊升的情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)前景的判斷將陸續由過(guò)度悲觀(guān)轉向謹慎樂(lè )觀(guān)甚至樂(lè )觀(guān)，庫存仍呈現趨勢性減少�，F階段政府推地節奏明顯放緩，土地供應不足，土地市場(chǎng)再次出現爭拍地塊的火爆場(chǎng)景。資本金比例的大幅下調，令開(kāi)發(fā)商投資杠桿能力大幅提升，35%的資本金比例帶動(dòng)的投資將放大至2.86倍(100/35)，20%的資本金比例帶動(dòng)的投資更將放大至5倍(100/20)，資金準入門(mén)檻的降低，將使未來(lái)有效供給增加。同時(shí)，未來(lái)新增供給的情況還需視土地供給情況，如果新增土地供應較少，仍可能出現爭拍土地的火爆場(chǎng)景。

　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方焱更指出，2008年下半年各地推出一系列救市政策后，普通商品住房定義標準已經(jīng)普遍放寬，因此，本次利好的覆蓋面較廣。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)未必會(huì )將資金加大投資

　　“2004年上調資本金比例，房地產(chǎn)投資難道就因此降低了？房地產(chǎn)行業(yè)就因此降溫了？同樣的道理，下調這一限制的作用也是有限的，市場(chǎng)如此熱鬧，只是因為業(yè)內太期待政策利好”，一位開(kāi)發(fā)商在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，并不認可市場(chǎng)對這一利好政策效用的期待。

　　盡管業(yè)內人士認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例下調幅度超出前期預期，但不難看出政府的思路是不同項目區別對待。調整后，保障性住房和普通商品住房的項目資本金比例恢復到1996 年首次設定該比例的水平。除此之外，對于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，如非普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，最低項目資本金比例只下調了5%，符合政府對不同項目區別對待、有保有壓的一貫態(tài)度。這說(shuō)明政府對待房地產(chǎn)的態(tài)度依然謹慎。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，降低資本金比例后開(kāi)發(fā)商資金壓力會(huì )得以緩解，但一位北京開(kāi)發(fā)商直言不諱的表示，“富余出來(lái)的錢(qián)不會(huì )投到開(kāi)發(fā)投資中去”。由于前期資金鏈緊張，現在不少開(kāi)發(fā)商的當務(wù)之急是拿錢(qián)彌補財務(wù)成本的窟窿，而不是加大投資。