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　　信貸放松仍有懸疑

　　同時(shí)，對于金融系統而言，資本金放松并不意味著(zhù)銀行敞開(kāi)放貸。通知中明確要求，金融機構在提供信貸支持和服務(wù)時(shí)，要堅持獨立審貸，切實(shí)防范金融風(fēng)險。要根據借款主體和項目實(shí)際情況，參照國家規定的資本金比例要求，對資本金的真實(shí)性、投資收益和貸款風(fēng)險進(jìn)行全面審查和評估，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數量和比例。針對市場(chǎng)有人估算的比例下調后房地產(chǎn)行業(yè)將新增開(kāi)發(fā)資金5000億元的說(shuō)法，楊紅旭預計房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將有所增加，但由于“商業(yè)銀行的風(fēng)險在那里擺著(zhù)，最后釋放的資金絕不會(huì )多達5000億”。

　　國信證券提供的資料顯示，“央行121文”當中未被新政取代的其他內容仍然有效，買(mǎi)地仍需自有資金�！�121號文”當中未被新政取代的核心內容包括：商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴禁跨地區使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購土地評估價(jià)值的70%，貸款期限最長(cháng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買(mǎi)施工所必需的設備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。

　　投資增長(cháng)有賴(lài)需求回暖

　　確實(shí)，在2008年4季度以來(lái)的地產(chǎn)新政作用下，國內樓市出現了銷(xiāo)售暢旺的暖春行情。但投資的復蘇步伐仍然緩慢，1-4月全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7290億元，同比僅增長(cháng)4.9%，而去年同期是32.1%，土地購置面積、土地開(kāi)發(fā)面積及房屋新開(kāi)工面積則分別負增長(cháng)28.6%、12.2%和15.6%；從單月數據看，投資、土地開(kāi)發(fā)、新開(kāi)工也是環(huán)比負增長(cháng)。這表明銷(xiāo)量雖已連續數月回暖，但仍未能有效提振開(kāi)發(fā)商對后市的信心，其買(mǎi)地擴張仍然謹慎，仍存在房地產(chǎn)投資衰退的隱憂(yōu)。這也是市場(chǎng)人士認為本次下調商品住房項目資本金比例的主要原因。

　　對此，方焱認為，房地產(chǎn)投資增長(cháng)仍有賴(lài)于需求回暖，刺激房地產(chǎn)投資的核心仍在于刺激房地產(chǎn)消費。去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速不斷回落的主要原因是銷(xiāo)售不暢導致開(kāi)發(fā)商信心不足，隨著(zhù)今年銷(xiāo)售回暖，開(kāi)發(fā)商投資意欲逐漸有所提升，但投資恢復速度仍遠遠落后于成交量的回暖。造成這一現象的主要原因是：庫存消化壓力仍然很大，可售量雖然回落明顯，但絕對量仍然偏高；銷(xiāo)量回暖僅經(jīng)歷了幾個(gè)月，后市如何，開(kāi)發(fā)商仍不敢太過(guò)樂(lè )觀(guān)；銷(xiāo)售回暖主要由寬松政策面驅動(dòng)，政策能否穩定，也存在變數。因此，單單降低開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的門(mén)檻，并不能激發(fā)其借錢(qián)投資的欲望，對刺激房地產(chǎn)作用有限，畢竟激發(fā)企業(yè)投資的要素是對投資回報率的預期。若要促進(jìn)房地產(chǎn)投資增長(cháng)，仍有賴(lài)于刺激房地產(chǎn)消費的利好政策能夠延續并穩定下來(lái)，并且適時(shí)推出進(jìn)一步鼓勵房地產(chǎn)消費的政策，以將前一階段出現的銷(xiāo)量回暖態(tài)勢保持住，從而改善開(kāi)發(fā)商的預期。