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　　猜想 3 中國電子會(huì )不會(huì )重來(lái)？

　　中國電子是地產(chǎn)圈的一匹黑馬。在廣渠路10號地的舉牌競價(jià)現場(chǎng)，中國電子的頻繁高價(jià)舉牌，讓志在必得的富力出了一身冷汗。事實(shí)上，如果沒(méi)有中國電子的最后拼搶?zhuān)�富力至少能夠便�?億多。誰(shuí)都沒(méi)有料到，半路殺出這么一個(gè)競價(jià)者。

　　采訪(fǎng)中，記者無(wú)法在業(yè)內獲得更多關(guān)于中國電子的信息。目前惟一和中國電子靠得上的是中國電子大廈，公開(kāi)的資料顯示，中國電子大廈是中國電子信息企業(yè)集團(CEC)投資，由其旗下的恒新創(chuàng )業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司打造。其他關(guān)于中國電子和地產(chǎn)之間的關(guān)系，很難再收集到公開(kāi)的資料。如果上次參與廣渠路10號地競價(jià)的中國電子，確實(shí)為中國電子信息企業(yè)集團旗下公司的話(huà)，那么該公司的背景和實(shí)力非常強大。

　　記者在采訪(fǎng)中獲得的信息顯示，在近期出讓的諸多土地中，中國電子只購買(mǎi)了廣渠路15號地一塊土地的標書(shū)�！叭f(wàn)科、金地、保利等著(zhù)名房企都購買(mǎi)了多塊土地的標書(shū)�！庇兄�情人士告訴記者，中國電子只購買(mǎi)一塊地的標書(shū)，顯示出其對廣渠路15號地志在必得的態(tài)度。

　　中國電子在廣渠路10號地爭奪中的強硬表現，使得部分房企已經(jīng)主動(dòng)放棄和其直接對峙。比如目前記者了解到金地地產(chǎn)將不參與廣渠路15號地的爭奪，而是轉向其他區域優(yōu)質(zhì)地塊。采訪(fǎng)中，也有多家房企向記者詢(xún)問(wèn)，中國電子會(huì )不會(huì )再次參與。

　　另有知情人士分析，對于具有強大國資背景的中國電子來(lái)說(shuō)，錢(qián)不是問(wèn)題，主要看想不想參與這場(chǎng)爭奪戰�！罢娴膮⑴c，即使最后拿不到地塊，中國電子肯定也不能輸掉姿勢�！痹撊耸咳缡钦f(shuō)。對合生創(chuàng )展來(lái)說(shuō)，中國電子最好不要來(lái)，而萬(wàn)科和富力應該會(huì )拍手歡迎。

　　猜想 4 潘石屹是否參與？

　　坊間盛傳潘石屹旗下的SOHO中國，會(huì )參與廣渠路15號地的競價(jià)。對老潘這個(gè)喜歡湊熱鬧的人來(lái)說(shuō)，偶爾高調地說(shuō)說(shuō)參與拿地也屬正常。善于炒作的老潘，每次公開(kāi)對媒體表達一些觀(guān)點(diǎn)時(shí)，緊接著(zhù)就會(huì )有一系列的、有目的的動(dòng)作出來(lái)。2007年初，老潘表示北京大約還有800多塊可開(kāi)發(fā)用地處于閑置狀態(tài)，隨后不久，老潘就宣布從首創(chuàng )手里購得三里屯地塊。

　　這次面對北京大量土地出讓?zhuān)�老潘也有些坐不住了。上周，老潘在聊天中明確表示，現在是SOHO中國進(jìn)貨的好時(shí)機。老潘說(shuō)，今后一段時(shí)期(也許是一兩年時(shí)間)對SOHO中國來(lái)說(shuō)，是千載難逢的好機會(huì )�！白罱�地方政府因財政收入的下降，會(huì )推出一些很好的土地進(jìn)行‘招拍掛’；一些基金、房地產(chǎn)商因資金緊張需要拋售項目。這正是SOHO中國進(jìn)貨的好時(shí)機�！崩吓私K于出來(lái)談關(guān)于土地的事情了。就在一個(gè)月前，本報記者曾對其拿地進(jìn)行采訪(fǎng)，其公司表示屬于敏感話(huà)題不能接受采訪(fǎng)。

　　老潘近期還有一個(gè)較大的融資行為，目前可動(dòng)用的資金總額超過(guò)230億。老潘稱(chēng)之為“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，并明確表示其拿地有兩個(gè)條件：一要地段好；二要適合SOHO中國的商業(yè)模式。由此推斷，廣渠路15號地雖然處于老潘青睞的CBD區域，但并不符合老潘以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的模式。

　　據知情人士透露，老潘想拿的地并非廣渠路15號地，而是另一個(gè)位于國貿東側、中服大廈周邊的商務(wù)中心區核心區一期NE19-1a地塊，該地塊規劃建筑面積32.7萬(wàn)平米，規劃業(yè)態(tài)為商業(yè)金融(寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、公寓)。完全的CBD核心區，以商業(yè)為主的土地性質(zhì)，太符合老潘的拿地標準了。

　　如果是以湊熱鬧的心態(tài)來(lái)考量老潘的話(huà)，在廣渠路15號地出讓過(guò)程中小秀一把，也未嘗不可。

　　猜想 5 樓面地價(jià)會(huì )超1.5萬(wàn)元？

　　廣渠路10號地的高價(jià)出讓?zhuān)�讓人們對廣渠路15號地的價(jià)格充滿(mǎn)了期望。廣渠路15號地雖然不具備10號地的區域位置，但其足夠大的體量，在一定程度上彌補其地段的不足，整體價(jià)格還是有走高的可能。

　　某著(zhù)名房企負責土地拓展的負責人告訴記者，他們認為該地塊出讓樓面地價(jià)為1.25萬(wàn)元/平米是比較合理的。當然這個(gè)是房企在靜態(tài)下的冷靜測評價(jià)格。多位接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士都認為，該地塊的出讓價(jià)格會(huì )超過(guò)1.3萬(wàn)元/平米。中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰則認為，該地塊的出讓總價(jià)應該在40億元左右，如果按照該價(jià)格測算，樓面地價(jià)約為1.4萬(wàn)元/平米。

　　思源經(jīng)紀公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理陶紅兵認為，該地塊的樓面地價(jià)應該在1.4萬(wàn)元/平米左右，超過(guò)1.5萬(wàn)元/平米的可能性非常大。廣渠路15號地掛牌起始價(jià)為16.47億元，規劃建筑面積約為28萬(wàn)平米，以此折算出來(lái)的樓面地價(jià)為5882元/平米，比剛成交的廣渠路10號地起價(jià)時(shí)的樓面地價(jià)還要高出1755元/平米�！霸摰貕K的體量大，開(kāi)發(fā)商有在時(shí)間和空間上運作的余地�！碧占t兵分析，該地塊面積大，需要開(kāi)發(fā)幾年，開(kāi)發(fā)商完全可以在前幾年以成本價(jià)銷(xiāo)售，后幾年把銷(xiāo)售價(jià)格提上去，這樣就能賺得合理的利潤。此外，還可以用產(chǎn)品差異化的方式提高銷(xiāo)售價(jià)格。

　　每一個(gè)參與競價(jià)的開(kāi)發(fā)商都有對該地塊的心理底價(jià)，成本控制能力及對市場(chǎng)的預期等眾多因素決定這個(gè)心理底價(jià)。此外，政府對付款方式和進(jìn)度的要求也很重要，2007年出讓的地塊都屬于一次性付款。據了解，政府對廣渠路15號地的付款要求是2個(gè)月內付清�！安慌懦龓准曳科蠛献髂玫�，分攤下來(lái)壓力就會(huì )小一些�！崩钗慕茏詈蟊硎�。