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　　今年3月以來(lái)，國內樓市強勢復蘇，證券市場(chǎng)估值大幅提升，房地產(chǎn)企業(yè)又開(kāi)始“排演”通過(guò)定向增發(fā)向目標上市公司注入資產(chǎn)的“大戲”。其中，有華僑城集團旅游地產(chǎn)整體上市等范本，也有金科借殼ST東源(000656)、*ST九發(fā)(600180)化身地產(chǎn)股等大量“烏雞變鳳凰”的案例。

　　中國證券報記者統計，今年3月至今，已公布定向增發(fā)方案計劃注入房地產(chǎn)資產(chǎn)的上市公司已達11家，涉及金額近310億元。另外，還有ST星美(000892)、*ST炎黃(000805)等數家殼公司被房地產(chǎn)企業(yè)“相中”，擬變身地產(chǎn)股。

　　業(yè)內人士指出，受益于樓市和股市雙重回暖，地產(chǎn)商又開(kāi)始重拾2007年借殼重組和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法。這一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產(chǎn)實(shí)體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域內的風(fēng)險轉移至資本市場(chǎng)。有專(zhuān)家提醒，近期，樓市銷(xiāo)售強勁已帶動(dòng)房?jì)r(jià)明顯上揚，而地產(chǎn)公司再起上市熱潮，可能加劇房地產(chǎn)泡沫的生成。

　　借殼風(fēng)勁刮

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，借殼是實(shí)現上市夢(mèng)想的主要途徑。今年上半年，在樓市見(jiàn)底、通脹隱現等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)借殼上市和通過(guò)增發(fā)注入資產(chǎn)的案例大量浮出水面。受業(yè)績(jì)顯著(zhù)增厚效應的影響，這些公司的股票受到投資者熱捧。

　　深市三家長(cháng)期停牌的公司股票于6月初集體復牌，主營(yíng)業(yè)務(wù)皆轉型為房地產(chǎn)。這三家公司分別為萬(wàn)方地產(chǎn)(000638)、ST中潤(000506)和順發(fā)恒業(yè)(000631)，股票復牌當日漲幅分別高達560%、93.69%和1255%。

　　行業(yè)景氣回升、股價(jià)上攻走勢凌厲，引發(fā)房地產(chǎn)公司借殼ST及資產(chǎn)注入的熱潮。數據顯示，僅在6月上半月，就有4家上市公司擬通過(guò)資產(chǎn)注入等方式變身房地產(chǎn)公司。

　　6月4日，停牌70多天的ST東源發(fā)布重組預案，擬以5.18元/股發(fā)行不超過(guò)9.21億股，吸收合并地產(chǎn)商金科集團47.70億元資產(chǎn)，由此金科實(shí)現整體上市。

　　6月11日，又有三家公司公布了重組方案，欲變身房地產(chǎn)公司。S*ST三農(000732)擬向福建泰禾投資有限公司發(fā)行不超過(guò)7.84億股股份，購買(mǎi)其持有的福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權，交易價(jià)格高達24.23億元。兆維科技(600658)擬置入北京和智達投資有限公司持有的北京電子城有限責任公司91.36%股權、北京市麗水嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權。電子城和麗水嘉園是北京電控僅有的兩家擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，重組完成后，兆維科技就成為北京電控旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的平臺。幾經(jīng)波瀾的ST星美(000892)重組也有了新動(dòng)向。大股東上海鑫以實(shí)業(yè)有限公司的股東余文敏和豐盛地產(chǎn)，分別將其持有的上海鑫以40%股權和60%股權轉讓給新豐福貿易(上海)有限公司，這意味著(zhù)在新世界地產(chǎn)退出之后，新豐福將成為公司新的重組方。業(yè)界預計，新豐福掌門(mén)人杜惠愷有可能將旗下龍金公司擁有的上海新尚賢坊房地產(chǎn)發(fā)展、上海香港新世界花園等股權資產(chǎn)注入公司，最終實(shí)現借殼上市。

　　一位投行人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)借助優(yōu)秀的殼資源上市，能有效節省上市成本，同時(shí)也能憑借地產(chǎn)行業(yè)的熱度實(shí)現“財富激增”的奇跡。

　　三因素助推資產(chǎn)注入

　　“近期，房地產(chǎn)公司向目標公司注入資產(chǎn)的現象頻繁出現，主要受三重因素影響：一是行業(yè)景氣回升，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)能享有較高的市盈率；二是在證監會(huì )重啟IPO的背景下，地產(chǎn)公司上市融資也出現一定程度放寬；三是中小房企特別是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的融資渠道依然匱乏�！币晃蝗�商研究員向中國證券報記者坦言。

　　國家統計局的數據顯示，今年前五個(gè)月，全國商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)26.7%，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)49.0%。5月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為95.94，比4月份提高1.18點(diǎn)。這是一年多來(lái)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數首次止跌回升。

　　中原證券一份研究報告顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已經(jīng)維持近7個(gè)月的回暖走勢。2009年可結算資源增加、計提存貨跌價(jià)準備減少，將使房地產(chǎn)企業(yè)全年業(yè)績(jì)實(shí)現確定性增長(cháng)。

　　與此同時(shí)，二級市場(chǎng)地產(chǎn)板塊的表現也十分搶眼。年初至昨日收盤(pán)，房地產(chǎn)板塊(申萬(wàn))已經(jīng)連續上漲，累計漲幅高達110.5%，僅次于有色金屬，位列A股第二位。業(yè)內人士表示，由于2009年房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)將實(shí)現增長(cháng)，因此相對市場(chǎng)整體估值，房地產(chǎn)股估值仍有提升空間。

　　不過(guò)，對于中小房企而言，融資渠道單一的問(wèn)題依然突出。一位券商投行部的人士坦言，“除非是大地產(chǎn)公司，其他來(lái)洽談IPO的地產(chǎn)企業(yè)，我們一般都不會(huì )接手，即使是項目特別集中的區域性開(kāi)發(fā)商也不想做，因為成功的可能性很小�！�

　　對于房地產(chǎn)公司特別是中小型公司來(lái)說(shuō)，實(shí)現一些相對硬性的指標不是那么容易�！敖�止分割領(lǐng)取土地證，符合90/70的產(chǎn)業(yè)政策，沒(méi)有買(mǎi)了2年沒(méi)開(kāi)工的土地，付清地價(jià)款。這些在證監會(huì )發(fā)審委的審核中是必然考察的項目�！痹撏缎腥耸空f(shuō)，而這些指標很大程度上影響了開(kāi)發(fā)商的直接融資。