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　　一位銷(xiāo)售代理公司總經(jīng)理講述上半年開(kāi)發(fā)商、購房者的心路歷程

　　2007年買(mǎi)過(guò)房的人一定對當時(shí)一號難求的情形記憶猶新，2008年賣(mài)過(guò)房的銷(xiāo)售員一定不會(huì )忘記什么叫冷清和無(wú)助，2008年年底還沒(méi)有收房的買(mǎi)房人一定會(huì )對“沖動(dòng)”的后果有深刻的反思。

　　但是，到了今年的5月，大家會(huì )記住一個(gè)詞———“癲狂”：很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售火爆程度與2007年相比，有過(guò)之而無(wú)不及；去年年底周?chē)�的房子降�?2000元/平米，今年5月這里的地皮賣(mài)到15000元/平米；年初門(mén)可羅雀，而今一房難求……

　　3個(gè)月追平了一年的銷(xiāo)售量，開(kāi)發(fā)商自己也懵了。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，有人愿意漲，有人愿意追，就接著(zhù)漲吧，想不明白的事情多了，賣(mài)得出去才是硬道理！買(mǎi)房人說(shuō)，都說(shuō)房?jì)r(jià)跌，我只見(jiàn)到了房?jì)r(jià)漲，別人都在搶?zhuān)�誰(shuí)分得清楚是買(mǎi)的人瘋了，還是不買(mǎi)的人傻了？

　　“今年上半年是開(kāi)發(fā)商所經(jīng)歷的最不正常的一個(gè)階段”，中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰自稱(chēng)自己年初開(kāi)始到現在，和開(kāi)發(fā)商一起經(jīng)歷了一個(gè)非常時(shí)期。

　　市場(chǎng)走勢似乎給所有人開(kāi)了一個(gè)玩笑，因此，他們的心態(tài)在這半年一直處于非正常的狀態(tài)，從擔憂(yōu)、矛盾，再到質(zhì)疑，最終在癲狂的樓市氛圍中加入了漲價(jià)大軍之列。5月份以來(lái)交易量下跌后再度反彈，地王出，房?jì)r(jià)迅速回升，樓市似乎到了一個(gè)無(wú)法回頭的境地，眼下，大家的心又開(kāi)始懸著(zhù)了。

　　春節后：癲狂之旅從矛盾心態(tài)開(kāi)始

　　開(kāi)發(fā)商難做推盤(pán)計劃，在價(jià)格和銷(xiāo)量的較量中，最終還是保銷(xiāo)量占了主導地位

　　新年剛過(guò)，李文杰就開(kāi)始和公司的合作開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì )商議全年的銷(xiāo)售策略了，位于東北區域的一個(gè)樓盤(pán)給他留下了較深的印象。以往項目開(kāi)盤(pán)都會(huì )有一個(gè)年度的計劃，但是今年該樓盤(pán)第一次會(huì )議上，開(kāi)發(fā)商轉而考慮短期計劃，理由是“市場(chǎng)完全看不清楚，長(cháng)期的計劃很難制定，只能走一步看一步”。

　　然而這個(gè)短期的計劃也是在矛盾中艱難進(jìn)行的。價(jià)格和銷(xiāo)量的較量中，最終還是保銷(xiāo)量占了主導地位，開(kāi)發(fā)商做好了最壞的打算：如果銷(xiāo)量上不去，就在價(jià)格上再見(jiàn)機行事。但是鑒于北京市政府已經(jīng)送出了“新年大禮包”(降低交易稅、解除“限外”等)的政策支持，他們覺(jué)得守住當前已經(jīng)下調的價(jià)格，應該還是有把握的。

　　此刻的購房者還在觀(guān)望市場(chǎng)，售樓處冷清，由于輿論中還有不少“房?jì)r(jià)要下降一半以上”的說(shuō)法，他們很擔心“政策托市”的效果還需要延遲一段時(shí)間。

　　在二手房市場(chǎng)上，盡管多數房東希望等一等再出手，但是也有一些開(kāi)始試探性地下調價(jià)格，中介門(mén)店出現了零星的低價(jià)房，不少已經(jīng)買(mǎi)房的人懷疑自己在去年抄底的行為太早了。某公司職員王小姐說(shuō)，她和朋友當時(shí)覺(jué)得價(jià)格已經(jīng)調整到了自己的心理位置，而且住房需求比較緊迫，但看到大家都在等，內心充滿(mǎn)了矛盾。

　　3月-4月：疑惑中樓市心態(tài)兩極分化

　　多數開(kāi)發(fā)商不敢相信市場(chǎng)是好轉了，先按兵不動(dòng)；“等不起”的購房者出手了

　　3月份的交易是怎樣火起來(lái)的？李文杰接觸到的很多開(kāi)發(fā)商中，當時(shí)最明顯的心態(tài)就是疑惑：為什么突然買(mǎi)房的人多起來(lái)了？為什么別人的賣(mài)好了，但我的樓盤(pán)卻一點(diǎn)起色也沒(méi)有？

　　當時(shí)東部的一個(gè)樓盤(pán)盡管所剩房源不多，但眼瞅著(zhù)比自己位置還要偏遠一些的樓盤(pán)一路熱銷(xiāo)，自己的房子還要推特價(jià)房，心里非�！翱鄲灐�，因為這樣的現象從來(lái)沒(méi)有遇到過(guò)。

　　“疑惑”是3月份前半月的主要心態(tài)，當時(shí)的銷(xiāo)量回暖背景下，多數開(kāi)發(fā)商并不敢相信市場(chǎng)是好轉了，先按兵不動(dòng)再說(shuō)。

　　3月的交易量明顯集中在局部區域的局部樓盤(pán)，在李文杰看來(lái)，其中最明顯的特征就是熱銷(xiāo)集中在極少數樓盤(pán)，這導致了開(kāi)發(fā)商無(wú)法看清樓市的走勢。

　　當時(shí)的買(mǎi)房人以自住剛性需求為主，這個(gè)階段他們的心態(tài)分化得更明顯，主流的人群仍在觀(guān)望，但是“等不起”的人，和擔心房?jì)r(jià)繼續上漲的人已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)，低價(jià)盤(pán)、降價(jià)盤(pán)成為市場(chǎng)最受關(guān)注的部分，其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在4月份逐步讓開(kāi)發(fā)商自己也覺(jué)得不可思議———好日子又回來(lái)了？

　　心存質(zhì)疑給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的行動(dòng)出現明顯的兩極分化，等待需求的新入市樓盤(pán)開(kāi)始考慮借機盡快推貨，在他們心中有一筆賬，迎合剛性需求的心理預期，先低價(jià)推出首批房源，再根據行情見(jiàn)機行事，即使回落了，也要先賣(mài)出一部分，緩解一下資金的壓力；而一些許久沒(méi)有開(kāi)張的在售樓盤(pán)則不敢輕易漲價(jià)，而是希望有一天熱銷(xiāo)能逐漸傳到自己的樓盤(pán)來(lái)，為緊繃的周轉資金減減壓。