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　　5月-6月：追漲聲中部分開(kāi)發(fā)商信心爆棚

　　有開(kāi)發(fā)商突然發(fā)現自己過(guò)去的決策是不是出現了大的失誤：幾個(gè)月前13000多元/平米的特價(jià)房，現在可以賣(mài)到16000多元，但是已經(jīng)沒(méi)有什么房子可以賣(mài)了

　　4月底是北京樓市的一個(gè)特殊時(shí)期，一手房和二手房都出現了超越2007年的交易的巔峰狀態(tài)，而部分開(kāi)發(fā)商的心中隨后也出現了“信心爆棚”的癲狂狀態(tài)。

　　5月份樓市的交易量有輕微的反彈，從高峰時(shí)期的日均成交500多套，回落到300多套日均成交，但這個(gè)數據依然是高位。

　　李文杰回憶說(shuō)，這個(gè)時(shí)期，有開(kāi)發(fā)商突然發(fā)現自己過(guò)去的決策是不是出現了大的失誤：幾個(gè)月前13000多元/平米的特價(jià)房，現在可以賣(mài)到16000多元，但是已經(jīng)沒(méi)有什么房子可以賣(mài)了。

　　這個(gè)時(shí)期開(kāi)發(fā)商的內部會(huì )議增多了，心存疑惑的開(kāi)發(fā)商“確認”了樓市還要快速上漲的判斷，年初制定的計劃出現了全面的調整：銷(xiāo)售回款已經(jīng)緩解了資金壓力，銷(xiāo)售策略需要從銷(xiāo)量導向轉向利潤導向。

　　5月下旬，出現了價(jià)格集體上調的現象，就是這一心態(tài)的轉變，李文杰說(shuō)，在業(yè)內，很多人都認為，政府不會(huì )讓房?jì)r(jià)下跌，政策對于市場(chǎng)的刺激效應還會(huì )繼續顯現，貨幣流動(dòng)性催生資產(chǎn)升值的趨勢很明顯。

　　5月份以來(lái)，開(kāi)發(fā)商“確認”房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲的心態(tài)落實(shí)到行動(dòng)上，廣渠路10號地拍出天價(jià)的消息，廣渠路周?chē)�的樓盤(pán)聞風(fēng)而漲，買(mǎi)房人在這個(gè)階段迅速入市，改善性需求、投資型置業(yè)將下降的交易量重新拉回高位。

　　“賣(mài)得太快了不行”，有數個(gè)開(kāi)發(fā)商都在這個(gè)時(shí)期的內部會(huì )議上對營(yíng)銷(xiāo)總監提出了這樣的要求。漲價(jià)、捂盤(pán)在6月份有愈演愈烈之勢。有人5月稱(chēng)在6月份推新盤(pán)，到了6月中旬，又改稱(chēng)7月推盤(pán)，但是其實(shí)大家都在等一個(gè)更高的可能，7月也只是一個(gè)說(shuō)法。

　　“先放出一個(gè)調整價(jià)格的消息，看看市場(chǎng)什么反應吧�！币晃婚_(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售負責人6月份對記者說(shuō)，能漲多高就漲多高，即使賣(mài)不出去，撐幾個(gè)月不賣(mài)房也要先把價(jià)格調上去，這是領(lǐng)導要求的。

　　“地價(jià)和房?jì)r(jià)到底誰(shuí)推高了誰(shuí)？這個(gè)一直有爭議，但是在10號地拍出高價(jià)的這個(gè)階段，絕對是地價(jià)推高了房?jì)r(jià)的預期”，李文杰說(shuō)。

　　展望：繼續“癲狂”難以避免

　　李文杰認為，當前房?jì)r(jià)不太可能“軟著(zhù)陸”，相當長(cháng)時(shí)間內會(huì )是大漲大跌的軌跡；很多開(kāi)發(fā)商盤(pán)算著(zhù)：要抓住“大起”的機會(huì )跑到前面，在“大落”之前把房子賣(mài)完

　　其實(shí)，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認識到，樓市的大起大落才剛剛出現，今后可能都無(wú)法避免，其中主要的原因，是市場(chǎng)中缺乏“熨平”樓市起伏的工具，李文杰列出了他們心中的判斷依據：物業(yè)稅短期難以出臺，住房保障制度發(fā)展不完善、流動(dòng)資金缺乏投資渠道、地方政府依賴(lài)土地財政等。

　　經(jīng)過(guò)這一輪的波動(dòng)后，很多開(kāi)發(fā)商有了自己的算盤(pán)：并不擔心樓市的大起大落，而只是關(guān)注如何抓住“大起”的機會(huì )跑到前面，在“大落”之前把房子賣(mài)完。

　　記者注意到，在最近比較受關(guān)注的一些發(fā)達國家的樓市中，并沒(méi)有出現新一輪的明顯調價(jià)情形，對于李文杰所指的“熨平”工具，國內購房者比較了解的是國外物業(yè)持有稅對炒房者的制約，除此之外，如在澳大利亞，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有資格直接確定和調整房?jì)r(jià)，而是由實(shí)際承擔樓市資金風(fēng)險，且要自負盈虧的銀行會(huì )同相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構評估確定，買(mǎi)賣(mài)雙方依據評估價(jià)格進(jìn)行交易，交易過(guò)程中雙方不必協(xié)商價(jià)格問(wèn)題，價(jià)格沒(méi)有明顯的變動(dòng)就可以理解了。

　　可見(jiàn)，盡管一些國家的政府也有支持樓市的政策，如出錢(qián)補貼買(mǎi)房人，但對于價(jià)格調整而言，是絕不可能“兒戲”的，因為房產(chǎn)定價(jià)事關(guān)經(jīng)濟大局，這個(gè)權力若隨便下放給開(kāi)發(fā)商，短期利潤最大化最終帶來(lái)的波動(dòng)是很難控制的。

　　李文杰認為，買(mǎi)賣(mài)雙方追漲殺跌，追求短期利潤最大化的原始本能心態(tài)是影響內地樓市價(jià)格走勢的關(guān)鍵因素，當前的價(jià)格不太可能以溫和的方式實(shí)現“軟著(zhù)陸”，只能在到達一定的高度極限后，再以大跌收場(chǎng)，房?jì)r(jià)大漲大跌的軌跡將會(huì )伴隨內地樓市相當長(cháng)的時(shí)間，直到更規范的定價(jià)機制和管理體制逐步出現，在這期間，開(kāi)發(fā)商還要做好繼續“癲狂”的準備。

　　下半年跌，長(cháng)期看漲

　　多位經(jīng)濟學(xué)家和業(yè)內人士認為，長(cháng)期看來(lái),房?jì)r(jià)還是會(huì )繼續上漲�！敦斀�(jīng)》首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高認為，房?jì)r(jià)跟經(jīng)濟的關(guān)系很大，百姓對整體經(jīng)濟的信心程度會(huì )在房?jì)r(jià)上有很大體現。

　　也有經(jīng)濟學(xué)家認為房?jì)r(jià)下半年會(huì )下跌。社科院金融研究員易憲容表示，下半年房?jì)r(jià)肯定是向下調整�！叭缃穹�?jì)r(jià)過(guò)高，老百姓購買(mǎi)力不足，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展�！�

　　盲從追漲，無(wú)效需求也釋放

　　●張奕奕(東潤集團品牌總監)

　　今年樓市交易量的上揚，出乎開(kāi)發(fā)商的意料。好多開(kāi)發(fā)商在3月份時(shí)還做好了持續打折促銷(xiāo)的準備。這也就是為什么三四月份有的樓盤(pán)漲價(jià)有的樓盤(pán)降價(jià)的原因，其實(shí)開(kāi)發(fā)商和購房者一樣都沒(méi)有做好準備。

　　相對購房者而言，開(kāi)發(fā)商調整的節奏比較快。房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中，主動(dòng)權就會(huì )掌握在開(kāi)發(fā)商手中，開(kāi)發(fā)商抓住購房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，適度提高售價(jià)，反而會(huì )帶動(dòng)銷(xiāo)售。

　　而購房者的購買(mǎi)心態(tài)的變化，其實(shí)是隨著(zhù)房?jì)r(jià)及交易量的變化來(lái)波動(dòng)的，當房?jì)r(jià)上揚的速度越快的時(shí)候，購房者購買(mǎi)心態(tài)波動(dòng)也越快，因為老百姓都有追漲購買(mǎi)的心態(tài)，市場(chǎng)供應不對稱(chēng)的時(shí)候，買(mǎi)不到房子的人心態(tài)的波動(dòng)就會(huì )更大，反而出現了越漲價(jià)越買(mǎi)的心態(tài)。追漲購買(mǎi)的心態(tài)，導致出手購買(mǎi)的人越來(lái)越多，好多本來(lái)可以沒(méi)有購買(mǎi)需求的人，當看到身邊的人買(mǎi)的房子都漲價(jià)，他們也會(huì )出手購買(mǎi)，而此類(lèi)需求絕對是無(wú)效需求。