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　　嘉 賓：中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng) 顧云昌

　　華遠集團總裁 任志強

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)總編 謝紅玲

　　樓市回暖就在身邊

　　記者：近日，各地紛紛傳來(lái)樓市回暖的消息。6月23日，易居研究報告指出，上海豪宅市場(chǎng)整體回暖，湯臣一品一日售出5套。此外，僅6月上半月單價(jià)4萬(wàn)以上的豪宅成交量環(huán)比上升了51%。另?yè)�統計，上周天津新建商品住宅成交26.8萬(wàn)平米，環(huán)比上漲了3.2%；成交均價(jià)為7149元/平方米，環(huán)比上漲了0.5%。如何看待這些回暖數字？

　　顧云昌：當前樓市回暖，可從三個(gè)方面來(lái)分析：一是房?jì)r(jià)走出階段性谷底。去年年底和今年年初是房?jì)r(jià)的底部，去年8月到今年2月，房?jì)r(jià)持續下降，12月份下降得最多。但從今年3月開(kāi)始,房?jì)r(jià)環(huán)比趨于穩定。二是房地產(chǎn)銷(xiāo)售量快速上升。2008年房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比下降20%,這是近十年的最低點(diǎn),我們也非常擔心銷(xiāo)售量持續大幅萎縮。但今年1到5月，房屋銷(xiāo)售同比上升26%，超過(guò)了2007年24.7%的上漲速度。銷(xiāo)售量的大幅增加，是市場(chǎng)回升的主要表現，同時(shí)也是基于2008年下降后的反彈。三是房地產(chǎn)投資增長(cháng)逐月回升。1、2月份房地產(chǎn)投資同比增長(cháng)1%，4月增長(cháng)4.9%，5月增長(cháng)6.8%，按照這種發(fā)展勢頭，全年房地產(chǎn)投資有望超過(guò)10%。而之前的幾個(gè)月房地產(chǎn)投資一直落后于GDP的增長(cháng)，其主要原因在于，固定資產(chǎn)投資得到了政府大力扶持，而房地產(chǎn)投資是民間投資，增長(cháng)相對較慢�，F在的跡象表明，民間投資開(kāi)始逐步回升了。仔細分析當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售增長(cháng)和回暖，主要“三降”降利率、降稅收、降房?jì)r(jià)，政策效應大，住房剛性需求有所釋放，推動(dòng)了回暖。

　　謝紅玲：判斷回暖的一個(gè)重要參照是，開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)回暖是否已形成一致判斷，而開(kāi)發(fā)商的判斷往往來(lái)自其客戶(hù)量。比如，它開(kāi)發(fā)的100套房子有300人愿意購買(mǎi)，那么需求增長(cháng)必然促進(jìn)供給的增長(cháng)，帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的活躍。我身邊就有一個(gè)例子，目前北京西四環(huán)邊有一個(gè)樓盤(pán)，共有百余套期房，單價(jià)1.6萬(wàn)元,盡管開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有正式推盤(pán),沒(méi)有開(kāi)始打廣告,但每套房基本都排了3個(gè)人等著(zhù)買(mǎi)。從客戶(hù)積累量可以證明，回暖態(tài)勢可以肯定。

　　辯證看待回暖指標

　　記者：對于目前的房?jì)r(jià)，有人認為是漲了，但也有人持不同觀(guān)點(diǎn)，您如何看？

　　任志強：房?jì)r(jià)的高與低可能每個(gè)人都有不同的解釋?zhuān)�最重要看你的參照物�，F在都說(shuō)房?jì)r(jià)在漲，大家也在懷疑中國住房市場(chǎng)房?jì)r(jià)是不是發(fā)生了巨大的調整。從5月份公布的數字來(lái)看，同比是下降的，環(huán)比是上漲的。4月份全國做生活物價(jià)指數調查當中發(fā)現，北京、上海從全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亞洲前10個(gè)國家里面，僅排在日本、新加坡等城市之后。既然我們生活消費指數在不斷上漲，用消費指數來(lái)衡量房?jì)r(jià)，發(fā)現房?jì)r(jià)并沒(méi)有上漲。

　　謝紅玲：社會(huì )上常用“均價(jià)”這個(gè)概念。我認為，這里面有一種誤導。均價(jià)常常受到房屋種類(lèi)及地理位置的影響。某一個(gè)時(shí)期，遠郊的住房供應量較多，相應的均價(jià)就會(huì )下來(lái)一些。眼下，許多開(kāi)發(fā)商對應對風(fēng)險，都采取低開(kāi)高走的策略。開(kāi)盤(pán)后為盡快收回成本就采取低價(jià)策略，一旦成本回收，就提高價(jià)格。

　　任志強：此外，值得關(guān)注的是，盡管前四個(gè)月商品房銷(xiāo)售量上漲明顯，但5月份日均為371套，比4月份下降20%，與3月份持平；6月份的第一周日均下降為278套，比3月份更有下降，比4月份則下降近60%。這顯然不是個(gè)好消息。但如果按3月份、5月份的日銷(xiāo)量計算,年化銷(xiāo)量就13.5萬(wàn)多套了,約等于2008年的1.8倍，則是個(gè)巨大的增幅；按4月份的日均446套計算，年化銷(xiāo)量就高達約16.3萬(wàn)套，則是北京的歷史最好水平了。

　　“圈地熱潮”透露信心回暖

　　記者：6月25日,北京市土地儲備中心有9塊土地集體出讓,總成交面積達103.68萬(wàn)平方米。這是今年以來(lái)北京市交易最密集的一天。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新一期土地月報，5月一線(xiàn)城市的熱門(mén)地塊成交火爆，地價(jià)水平出現明顯回升，與前12月均值相比上漲近三成。您認為目前圈地熱潮重現，其原因是什么？

　　謝紅玲：土地，對開(kāi)發(fā)商而言是最重要的生產(chǎn)資料。之前，大的開(kāi)發(fā)商都有一些“存貨”，以萬(wàn)科為例，在高地價(jià)的時(shí)候，就等待觀(guān)望，逐步消化過(guò)去的存量。而隨著(zhù)前一階段樓市的不景氣及地價(jià)回調到他們可以接受的點(diǎn)位，開(kāi)發(fā)商又進(jìn)入新的開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)始大規模購買(mǎi)新的地皮。此外，5月土地成交火爆還與開(kāi)發(fā)商投資信心及開(kāi)發(fā)策略有關(guān)。從目前情況來(lái)看，樓市逐步回暖，大量的剛性需求表現出強烈的購買(mǎi)意愿，投資性購房也重新出現在樓市。在這種背景下，開(kāi)發(fā)商對樓市的前景也是較為樂(lè )觀(guān)的。因此，他們敢于在資金鏈緩解的情況下進(jìn)行拿地開(kāi)發(fā)，同時(shí)，在地價(jià)處于低谷階段也是開(kāi)發(fā)商低成本擴張的最好時(shí)機。

　　記者：圈地熱潮會(huì )不會(huì )帶來(lái)土地價(jià)格的上升，并影響房?jì)r(jià)？

　　謝紅玲：一定會(huì )的。地價(jià)不是決定房?jì)r(jià)的唯一因素，但一定是房?jì)r(jià)制定的重要參照系。舉個(gè)例子，前階段，北京廣渠門(mén)附近拍地，樓面價(jià)(從地價(jià)折算的建房成本價(jià))達到2萬(wàn)元。此消息一公布，隨即產(chǎn)生連鎖反應——該地盤(pán)附近富麗城的二手房?jì)r(jià)格迅速竄升。一位二手房業(yè)主立即提升了預期，掛牌價(jià)從1.8萬(wàn)元改為2.5萬(wàn)元。據了解,此地段二手房最終成交價(jià)達到2.3萬(wàn)元。土地價(jià)格直接影響到了業(yè)主的心理預期�！暗貎r(jià)”是否決定“房?jì)r(jià)”？對此尚無(wú)定論。且不從成本角度考慮，單從地價(jià)帶來(lái)的心理預期看，這種決定作用在一定程度上是存在的。