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　　是真實(shí)需求還是泡沫助長(cháng)

　　記者：據了解，近日深圳樓市出現了一成首付�！傲闶赘丁�、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時(shí)間之后再次在深圳樓市出現。您如何看待此輪回暖及其背后可能存在的問(wèn)題？

　　顧云昌：現在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有這些矛盾的地方，下一步宏觀(guān)調控方向怎樣，還有待觀(guān)察。在回暖的同時(shí)，杭州、寧波、深圳、上海、北京等敏感城市的泡沫也開(kāi)始出現，住房的投資和投機需求增加，高端樓房熱銷(xiāo)。如果說(shuō)去年許多人認為是“現金為王”，那么今年隨著(zhù)流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹的預期增加，現在人們認為應“資產(chǎn)為王”，靠房地產(chǎn)保值。此外，在實(shí)體經(jīng)濟沒(méi)有明顯好轉回升之時(shí)，民營(yíng)企業(yè)沒(méi)有別的投資項目，也就把資金投入到樓市上。

　　所以，一方面樓市回暖、熱起來(lái)了，真實(shí)需求釋放出來(lái)，另一方面也要警惕樓市“虛火”，尤其是靠借用銀行資金和金融杠桿去吹大的泡沫。在整個(gè)經(jīng)濟尚未完全回暖，人們收入預期不高，僅僅靠虛火和熱錢(qián)拉動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是不牢固的。對于這些房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況和新問(wèn)題，對宏觀(guān)調控政策提出新的挑戰，需要政府高度關(guān)注、耐心觀(guān)察、區別對待。扶持真實(shí)住房需求，尤其對中西部地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還要進(jìn)一步拉動(dòng)；但也要控制投機的虛火�，F在上海的金融部門(mén)就嚴格控制多套房的貸款。這樣，才能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩的發(fā)展。

　　謝紅玲：這就要求涉及房地產(chǎn)的金融政策要細化一些，比如對于貸款人的資質(zhì)要求要更為嚴格，如何防范風(fēng)險值得高度關(guān)注。

　　調控政策更應注重長(cháng)效性

　　記者：今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)要保持健康發(fā)展，還有哪些問(wèn)題值得關(guān)注？

　　任志強：市場(chǎng)的力量是巨大的，政府的調控常常難以奏效正在于市場(chǎng)力量的強大，強大到了并不聽(tīng)從政府政策的指揮。樓市小陽(yáng)春來(lái)自于政策的放松，未來(lái)的可持續發(fā)展則未必要再靠更多的彈藥。如果讓市場(chǎng)把氣候可能變化的注意力集中于政策可能發(fā)生的變化上，游戲中的效率就一定是最低的。政府和市場(chǎng)最擔心的還是房?jì)r(jià)是否會(huì )暴漲，從而破壞了剛剛靠政策推動(dòng)轉好的經(jīng)濟形勢。去庫存化的整體形勢還很?chē)谰�，但市�?chǎng)整體的庫存量并不平均分布在每個(gè)經(jīng)營(yíng)主體手中。于是個(gè)別項目總會(huì )借機謀求利潤最大化。因此媒體不應該再將這種少量的現象擴大化的變成市場(chǎng)的趨勢，否則就真有可能?chē)樧×耸袌?chǎng)中的消費者、也嚇住了政府的官員。

　　謝紅玲：最根本的，還是要把保障性住房和商品房分開(kāi)考慮，制定政策。長(cháng)期以來(lái)，我國保障性住房供應不足，政府不僅關(guān)注低收入者的實(shí)際需求，也照顧到他們的心理，于是就把注意力集中于平抑商品房?jì)r(jià)。其實(shí)，忽略了一個(gè)問(wèn)題，土地交易是國家壟斷，如果賣(mài)地的價(jià)格上去了，就沒(méi)有理由要求開(kāi)發(fā)商把房?jì)r(jià)降下來(lái)。畢竟，開(kāi)發(fā)商是市場(chǎng)主體，追求適當的利潤本無(wú)可厚非。

　　從供需關(guān)系看回暖可否持續

　　記者：您認為，眼前的回暖跡象能否成為回暖的趨勢？房?jì)r(jià)的走向如何？

　　任志強：目前的銷(xiāo)售統計可以得出的結論是，今年的銷(xiāo)售肯定會(huì )遠遠好于去年，有一個(gè)較大的增長(cháng)。但是否能完成去庫存化的任務(wù)，則要看后半年的銷(xiāo)售量變化。北京最大的庫存量是現房的消化，約還有450萬(wàn)平方米的現房，但現房的消化速度遠低于期房的消化速度。北京的期房銷(xiāo)售在加速，但新開(kāi)工減少時(shí)，可能會(huì )于明年上半年出現嚴重的不對稱(chēng)，再次出現供不應求的現象。只有保持下半年的充足開(kāi)工量才可能讓市場(chǎng)可持續的保持供需的平衡，這也是防止和限制房?jì)r(jià)在競爭中上漲過(guò)快的重要條件。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國的宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展相似，最壞的情況已經(jīng)過(guò)去了，除非房地產(chǎn)商發(fā)瘋地漲價(jià)，從而逼著(zhù)政策從支持再次變?yōu)榇驂�，讓消費從積極的購買(mǎi)再次退回為觀(guān)望。而目前從數字上看，尚未看到這種價(jià)格飛漲的情況。去年的房?jì)r(jià)指數是前高后低，今年則是前低后穩。因此同比前幾個(gè)月的房?jì)r(jià)指數會(huì )是負增長(cháng)，環(huán)比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定會(huì )是穩定的。

　　謝紅玲：這種回暖可否持續，我認為有三個(gè)關(guān)鍵：一是國家出臺的調控政策要切中要害，要更加注重長(cháng)效性；二是開(kāi)發(fā)商的調價(jià)也要更穩一些，不要因短期贏(yíng)利就唯利是圖；三是宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的影響，最近國家統計局預測二季度GDP增幅將達到8%，這無(wú)疑會(huì )提振整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 (記者 馮蕾 張玉玲 溫源)