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預售制度缺陷放大購房風(fēng)險
住宅質(zhì)量安全讓人不放心,買(mǎi)房的風(fēng)險同樣讓人緊張。就在此次上海樓房倒塌事件發(fā)生后,已經(jīng)有不少業(yè)主面臨尷尬。這樣的樓房要住進(jìn)去,沒(méi)有膽量,要退房,維權成本太高。
“開(kāi)發(fā)商注冊資金只有800萬(wàn)元,就算開(kāi)發(fā)商肯爽快退款,有能力退嗎?”中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)、中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)劉俊海說(shuō),如果不是商品房預售制度,購房人完全可以避免這樣大的風(fēng)險。如果購房人在房子建好之后再去購買(mǎi),看清楚了房子的種種情況,就能避免風(fēng)險。
取消預售制成為一些學(xué)者再次提起的話(huà)題。
這項于1994年施行的商品房銷(xiāo)售制度最初是為了打開(kāi)國內的商品房市場(chǎng),解決開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。用知名學(xué)者易憲容的話(huà)說(shuō),中國的這項制度完全是單邊的風(fēng)險承擔機制,更多的是考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險,而更少考慮購買(mǎi)住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險,成為開(kāi)發(fā)商空手套白狼的重要工具。
從2000年之后,我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走高,預售制度暴露的風(fēng)險開(kāi)始顯現。
2005年,人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議取消商品房預售制度,理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房的預售制度”。
這個(gè)建議很快就被原建設部新聞發(fā)言人駁斥為“不謹慎”,“與國務(wù)院方針不符”,并提出預售制不取消。
其實(shí),預售制并不是中國的獨創(chuàng ),美國也有這樣的制度。但在具體操作上,我國與國外明顯不同。
著(zhù)名財經(jīng)評論員時(shí)寒冰在其博客上撰文稱(chēng),在美國,所謂的預售其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買(mǎi)意向協(xié)議,并不是真正意義上的銷(xiāo)售,買(mǎi)賣(mài)雙方只是根據意向簽訂“商品房預訂協(xié)議書(shū)”。根據美國法律,在這種情況下,開(kāi)發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數額的訂金,但這部分訂金并不直接交給開(kāi)發(fā)商,而是由第三方來(lái)保管,第三方包括具有合法執照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務(wù)的政府有關(guān)部門(mén)等等。而且,如果買(mǎi)房者改變了購房意愿,這部分由第三方保管的訂金必須無(wú)條件退回。
但在我國,住房預售款全部歸結到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賬上;對于住房交收,在其他國家都得有嚴格的第三方來(lái)驗收,但中國則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的交接。
“預售制度最大限度地保護了開(kāi)發(fā)商的利益,而損害了購房者的利益,有的開(kāi)發(fā)商甚至攜預售款潛逃。預售制度是導致中國房?jì)r(jià)反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一!睍r(shí)寒冰說(shuō),因為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)預售收回了投資,獲取了利潤,他們就失去了提高房屋質(zhì)量的動(dòng)力。
在邱寶昌看來(lái),我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展,已經(jīng)有所積累,預售制度這種過(guò)渡性的政策已經(jīng)失去了存在的意義,造成的隱患已經(jīng)越來(lái)越多,到了該取消的時(shí)候。
“預售制是特定條件、特定環(huán)境下的產(chǎn)物,是過(guò)渡性的政策,將來(lái)消費者買(mǎi)房就應該是現房、精裝修的房子,而不是現在這樣房子還沒(méi)蓋好就從銀行貸款出來(lái),把錢(qián)給了開(kāi)發(fā)商!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō),預售制肯定要退出舞臺,但什么時(shí)候畫(huà)句號還要看市場(chǎng)的發(fā)展。
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