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　　業(yè)主應該及時(shí)聯(lián)系銀行

　　今天，上海建緯律師事務(wù)所主任、朱樹(shù)英律師在接受中國青年報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，上海倒塌在建住宅樓(本報近日連續報道)的業(yè)主不需要繼續還貸，而且有關(guān)部門(mén)應該對該樓盤(pán)相關(guān)單位全部實(shí)行財產(chǎn)控制。

　　朱樹(shù)英律師還是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )常務(wù)理事及法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )執行主任，中華全國律師協(xié)會(huì )民事業(yè)務(wù)委員會(huì )主任，他曾在大型建筑施工企業(yè)工作過(guò)28年，從事律師工作20多年來(lái)承辦過(guò)近千件有關(guān)建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的非訴訟和訴訟案件。

　　朱樹(shù)英表示，他看到近日有些媒體在報道中提到，律師建議業(yè)主繼續還貸，“這值得商榷”。朱樹(shù)英認為，還貸的前提是，標的物存在并可作為抵押物，銀行按揭貸款給在建房屋的買(mǎi)主，以相應房屋作為抵押物，并且由開(kāi)發(fā)商承擔回購義務(wù)�，F在發(fā)放貸款的標的物已經(jīng)不存在了，由此產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是開(kāi)發(fā)商和銀行之間的關(guān)系。此次事件的后果必將導致買(mǎi)房人重置房屋，要求買(mǎi)房人對已不復存在的倒塌房屋還貸顯然不應該。所以買(mǎi)房人對應由開(kāi)發(fā)商提供房屋擔保的貸款享有抗辯權，可以依法停止還貸。

　　朱樹(shù)英指出，現在，買(mǎi)房人為了保護自己的合法權益，應該及時(shí)給銀行發(fā)函，稱(chēng)標的物因為眾所周知的原因已經(jīng)不存在，還貸款后根本就拿不到房子。從法律角度說(shuō)，貸款合同是一個(gè)從屬合同，買(mǎi)房合同是一個(gè)主合同。主合同的標的物不存在，從屬合同根本就不能再成立了。

　　朱樹(shù)英認為，根據買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的買(mǎi)房合同，開(kāi)發(fā)商應不能依約提供房屋，這是根本性的違約，本案并非買(mǎi)房人的原因導致合同不能履行，而是由開(kāi)發(fā)商的根本性違約導致的。

　　業(yè)主應得到多種賠償

　　朱樹(shù)英認為，蓮花河畔景苑樓盤(pán)倒塌住宅樓的業(yè)主除了要求退還已支付的房款及利息外，還可以要求損害賠償，范圍包括原房?jì)r(jià)與重置房?jì)r(jià)的差價(jià)，買(mǎi)房人重新購買(mǎi)在周邊相同標準的房子，其中的價(jià)差應該由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔。另外，從房屋應當交付的時(shí)間到重新買(mǎi)房的時(shí)間中發(fā)生的租房損失也應當由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔�？偟膩�(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要承擔損失范圍包括，凡是與倒樓引起的、有因果關(guān)系的損失都應該承擔。

　　朱樹(shù)英解釋?zhuān)�以上說(shuō)法的依據是合同法中相關(guān)條款。他表示，因為這個(gè)事件對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)根本性的違約事件，“雙方簽訂了買(mǎi)房合同，現在房子不在了，所以對買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，是開(kāi)發(fā)商根本性違約，而且開(kāi)發(fā)商應該是第一責任人，買(mǎi)房人的索賠，開(kāi)發(fā)商依法應當承擔。

　　復旦大學(xué)保險系系主任徐文虎教授也表示，倒塌住宅樓的購買(mǎi)者有權利退房，“開(kāi)發(fā)商是事件的第一責任人”。

　　同樓盤(pán)未倒塌樓房業(yè)主退房有難度

　　朱樹(shù)英認為，倒塌住宅樓周邊樓房的買(mǎi)房人現在提出要求退房，其憂(yōu)慮房屋質(zhì)量不安全的擔憂(yōu)權應得到理解和保護，但退房的法律依據不充分，理由也是不成立的，因為他們的房子現在還沒(méi)有證據表明出現結構性問(wèn)題。不過(guò)，他表示，這對目前的司法實(shí)踐提出一個(gè)新問(wèn)題，如果周邊房屋都是同一個(gè)開(kāi)發(fā)商蓋的，也是同一個(gè)施工單位施工的，那么買(mǎi)房人憑什么來(lái)相信只有這幢倒塌的房屋有質(zhì)量問(wèn)題，其他都是沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的呢？

　　華東師范大學(xué)商學(xué)院房產(chǎn)系華偉教授則表示，同一樓盤(pán)的其他業(yè)主要求退房，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的問(wèn)題，如果責任在工程商，那么向開(kāi)發(fā)商索賠就很難了。而如果證實(shí)開(kāi)發(fā)商是有問(wèn)題的，那么整個(gè)小區的業(yè)主都有權利向開(kāi)發(fā)商索賠，包括小區附近的其他居民，也有權利向開(kāi)發(fā)商索賠。

　　開(kāi)發(fā)商已經(jīng)給買(mǎi)房人造成了很大的心理傷害，這一部分人的合法權益應該如何來(lái)維護呢？朱樹(shù)英表示，他們可以要求政府責成有鑒定資質(zhì)的單位來(lái)鑒定其余的房屋質(zhì)量是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　朱樹(shù)英說(shuō)，如果沒(méi)有倒塌的房屋和倒塌的房屋的建造施工過(guò)程是相同的，那么買(mǎi)房人當然有理由提出來(lái)，上海房屋設計應該為7級抗震，現在還沒(méi)有發(fā)生地震，這個(gè)房子就倒塌了，如何讓人相信它能抗震？同一小區，同一開(kāi)發(fā)商，同一承包商，同一設計單位，買(mǎi)房人有理由提出質(zhì)量上的質(zhì)疑。

　　朱樹(shù)英認為，我國《建筑法》第62條規定了保護使用人的合法權益的原則，其中包括使用人的擔憂(yōu)權，已經(jīng)有證據使買(mǎi)房人擔憂(yōu)房屋的質(zhì)量，買(mǎi)房人的這種擔憂(yōu)是受到法律保護的。要排除這種擔憂(yōu)，政府主管部門(mén)有責任委托有經(jīng)驗、有資質(zhì)的鑒定單位進(jìn)行專(zhuān)項鑒定，并出具鑒定結論，以此來(lái)消除買(mǎi)房人的擔憂(yōu)。如果這些樓確實(shí)有相同的主體結構的質(zhì)量問(wèn)題，該加固的理應加固，該拆除的理應拆除，因為人的生命權是最重要的。