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　　上周六凌晨，上海閔行區蓮花河畔景苑倒塌事件，成為全國矚目的焦點(diǎn)�？此婆既坏谋澈�，卻隱藏著(zhù)許多必然的因素。在樓房倒塌之后，樓市眾多“暗瘡”被一一揭開(kāi)——土地出讓、開(kāi)發(fā)規劃，竣工驗收，在20多年的發(fā)展后，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍在不少地方顯得稚嫩。

　　盡管質(zhì)量存在如蓮花河畔景苑那樣嚴重缺陷的樓盤(pán)僅是極少數，但由此浮現的行業(yè)“暗瘡”，值得全體房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者反思�！�

　　暗瘡之·1

　　開(kāi)發(fā)商自有資金嚴重不足

　　目前，一些自有資金極少的房地產(chǎn)公司以區區數千萬(wàn)的自有投入，撬動(dòng)總額數億，甚至數十億元的大項目并不少見(jiàn)。而在《倚天屠龍記》里，有這樣的一個(gè)情節：眾多武功高手因為沒(méi)有足夠內力，而最終在練乾坤大挪移時(shí)走火入魔。如今不少自有資金微薄的房地產(chǎn)公司，有類(lèi)于此。

　　財務(wù)報表顯示，蓮花河畔景苑的開(kāi)發(fā)商——上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司　(以下簡(jiǎn)稱(chēng)梅都房地產(chǎn))在1995年成立時(shí)，注冊資金不過(guò)800萬(wàn)元。即使公司今年3月31日增資后，注冊資金也只有1800萬(wàn)元，凈資產(chǎn)2200萬(wàn)元。

　　一份被網(wǎng)友找到的承建合同顯示，總建筑面積80200平方米的蓮花河畔景苑，總投資額為1.88億元。按上述會(huì )計報表計算，梅都房地產(chǎn)的自有資金僅占項目的10%不到。而今年3月份，國務(wù)院對開(kāi)發(fā)商自有資金比例的規定是不得低于35%。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)資深研究人士顧海波認為，過(guò)低比例的自有資金，會(huì )使項目的資金鏈極度緊繃，如果遇到銷(xiāo)售不順等情況，將直接導致樓盤(pán)“爛尾”，給購房者造成很大的損失。

　　事實(shí)上，在2006年上海樓市銷(xiāo)售一度低迷時(shí)，就曾發(fā)生過(guò)因開(kāi)發(fā)商資金被大量轉移，而導致在建樓盤(pán)“爛尾”的事件。

　　暗瘡之·2

　　拖欠工程款　埋下質(zhì)量隱患

　　大量的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于財務(wù)杠桿——銀行貸款、購房者交納的購房款和施工企業(yè)的墊資資金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出現嚴重的質(zhì)量問(wèn)題。

　　上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平說(shuō)，盡管?chē)�家不允許墊資，但帶資建設幾乎是建筑行業(yè)的“潛規則”。很多建筑企業(yè)為了得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的施工工程，會(huì )向開(kāi)發(fā)商妥協(xié)而帶資建設。

　　杜躍平律師認為，蓮花河畔景苑如果也有此類(lèi)現象，那么樓房倒塌的原因很容易找到�！敖ㄔO企業(yè)資金被大量拖欠和占用的惡果，便是施工企業(yè)不得不加快每一項工程的分步驗收，以獲得足夠的資金完成后續工程�！�

　　事實(shí)上，根據梅都房地產(chǎn)今年3月31日的財務(wù)報表，公司的主要負債基本上都來(lái)自于預收賬款和其他應付賬款。公司的短期和長(cháng)期借款卻沒(méi)有記錄，而銀行的開(kāi)發(fā)貸款項，通常會(huì )在短期借款和長(cháng)期借款中顯示。

　　如果沒(méi)有銀行貸款，開(kāi)發(fā)商是從哪里找來(lái)錢(qián)啟動(dòng)項目的呢？梅都房地產(chǎn)3月份財務(wù)報表透露了其中的秘密，公司年初的其他應付款高達5879萬(wàn)元，到了3月底則減少為874萬(wàn)元。

　　一位會(huì )計師表示，其他應付款主要包括開(kāi)發(fā)商拖欠的施工工程款、設計費用等，而施工款占比是最大的。而工商檔案顯示，蓮花河畔景苑的建筑工程施工方上海眾欣建筑有限公司的注冊資金只有2100萬(wàn)元。