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　　暗瘡之·3

　　低價(jià)拿地　致國有資產(chǎn)流失

　　土地出讓金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售環(huán)節征收的相關(guān)稅費，是國家及地方財政收入的兩項重要來(lái)源。

　　在蓮花河畔景苑倒塌之后，項目的拿地價(jià)格也被公布。每平方米的樓板價(jià)僅為604元/平方米，不到同期出讓的同區域其他土地出讓價(jià)格的三分之一。隨后公開(kāi)的資料更顯示，在梅都房地產(chǎn)獲得項目地塊時(shí)，公司第二大股東闕敬德還在擔任閔行區梅隴鎮征地事務(wù)所所長(cháng)一職。

　　杜躍平律師表示，梅都房地產(chǎn)有通過(guò)梅隴征地事務(wù)所廉價(jià)拿地的嫌疑。而財政收入的流失，可能不僅僅顯示在開(kāi)發(fā)商低價(jià)拿地上。

　　售價(jià)高達14000多元/平方米的蓮花河畔景苑，但公開(kāi)的土地樓板價(jià)和工程投資額，每平方米的成本只有4000余元。今年3月，蓮花河畔景苑的銷(xiāo)售面積為8902平方米，銷(xiāo)售額近1.2億元。

　　但公司主要稅金應交明細表顯示，3月份應交的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅和教育費附加總共不足1000萬(wàn)元，折合每平方米只有約1068.6元。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費用”的調查顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費占總銷(xiāo)售收入的14.21%。但蓮花河畔景苑的上述稅金及費用支付額，僅占到總銷(xiāo)售收入的7.95%。

　　暗瘡之·4

　　預售制下　買(mǎi)房者弱不禁風(fēng)

　　蓮花河畔景苑的倒塌，讓沉寂一時(shí)的房地產(chǎn)預售體制存廢之爭再度展開(kāi)。早在2005年，人民銀行就發(fā)布報告建議取消商品房預售制度，理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房的預售制度”。而在上海倒樓事件后，要求取消房地產(chǎn)預售制度的呼聲就更高了。

　　對此，五合智庫的總經(jīng)理鄒毅認為，雖然預售制度缺陷很多，但總體來(lái)說(shuō)仍是利大于弊。尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用預收款，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項目，大大加快行業(yè)的發(fā)展步伐，不能因為一棟樓倒掉，就否定了預售制度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中起到的重要作用。

　　而在預售制度存廢之爭以外，對現行房屋預售制度進(jìn)行改良，漸成主流聲音。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭坦言，按照目前的行業(yè)背景，取消房地產(chǎn)預售制度并不可行。但是，卻可以改良預售制度，比如縮短預售階段至竣工期的時(shí)間。在房屋主體已經(jīng)基本建成后，再預售房屋。衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民也曾建議效仿臺灣地區的預售制度，使購房者可以根據房屋的竣工階段支付購房款。

　　暗瘡之·5

　　監管乏力　各環(huán)節隱患重重

　　從開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、拿地價(jià)格、規劃、施工、驗收……蓮花河畔景苑在開(kāi)發(fā)的多個(gè)環(huán)節中被曝“監管乏力”。

　　杜躍平認為，監管不力的原因有很多，體制不完善是一個(gè)主要原因。根據目前房屋建設竣工驗收的規定，從打地基開(kāi)始，項目的竣工驗收，就是由開(kāi)發(fā)商主導，勘察、設計、施工、監理以及檢查部門(mén)參與的。

　　開(kāi)發(fā)商竣工驗收，大都是進(jìn)行備案、抽查后就可驗收通過(guò)。而勘察、設計、施工、監理等機構因為和開(kāi)發(fā)商之間存在難以割斷的利益關(guān)系，只要沒(méi)有太大問(wèn)題，也可能放松驗收要求，以致埋下隱患。

　　他認為，必須要對現行制度進(jìn)行改革，引入第三方監督，以從源頭上加強對開(kāi)發(fā)商施工的管理。

　　而蓮花河畔景苑之所以能在2003年以極低價(jià)格獲取土地，也被認為是體制原因造成。當時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)用地主要以協(xié)議方式而非通過(guò)招拍掛進(jìn)行。土地出讓也并非完全凈地，使得一些負責動(dòng)遷的部門(mén)，可以獲得相對低價(jià)的地塊。

　　如果說(shuō)，房屋質(zhì)量驗收的監管不力還是體制上的問(wèn)題，那么，在已經(jīng)相對成熟的土地出讓等領(lǐng)域，出現的監管乏力，則主要是因為職能部門(mén)的執行不力所導致。

　　鄒毅對此深有體會(huì )。他說(shuō)，包括規劃審批、土地出讓以及房屋預售資金監管等領(lǐng)域，國家法規日趨完善、執行也日趨嚴格，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難從中找到空子可鉆。

　　目前，尚不知道開(kāi)發(fā)商是否有過(guò)改變規劃、挪用預售款等情況。

　　結　語(yǔ)

　　由于行業(yè)存在上述“暗瘡”，目前購房者仍然是弱勢群體。除非預售購買(mǎi)的房屋存在威脅生命安全的結構性質(zhì)量問(wèn)題(類(lèi)似蓮花河畔景苑倒塌)，一般的質(zhì)量問(wèn)題往往只能等開(kāi)發(fā)商維修。而假如開(kāi)發(fā)商建造的房屋與先前許諾不同，購房者更是因為無(wú)法舉證而難以退房并獲得賠償。而當開(kāi)發(fā)企業(yè)預售資金沒(méi)有有效監管而被轉移時(shí)，購房者更是“求告無(wú)門(mén)”。行業(yè)出臺更加規范的政策，以及監管措施的嚴格執行，乃是當務(wù)之急。(來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞）