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　　調查起因

　　歌星李玲玉，因7年沒(méi)拿到房產(chǎn)證，今年6月將北京將軍苑房地產(chǎn)有限公司告上法庭，要求辦理房產(chǎn)證并支付違約金90余萬(wàn)元。

　　演員沈丹萍夫婦，因十余年沒(méi)拿到房產(chǎn)證，年初狀告北京圓明園花園別墅有限公司，要求立即為其辦理房產(chǎn)證并支付違約金100萬(wàn)元。

　　按照2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，住宅的買(mǎi)受方在房屋交付使用(期房)或合同訂立

　　(現房)90天之內，就應該得到屬于自己的房屋產(chǎn)權證。

　　今年2月24日，北京市建委發(fā)布消息稱(chēng)，今后辦理房產(chǎn)證的時(shí)間將由原來(lái)的20個(gè)工作日縮減為現在的10個(gè)工作日。6月6日，朝陽(yáng)區又出臺新規，如果在朝陽(yáng)區買(mǎi)房后特別著(zhù)急辦理房產(chǎn)證，在手續正常、資料齊全的情況下，提出申請，5個(gè)工作日就能拿到房產(chǎn)證。

　　一方面，行業(yè)主管部門(mén)在不斷盡力縮短買(mǎi)房人的拿證時(shí)間，另一方面，買(mǎi)房多年的人還在為房產(chǎn)證訴諸公堂�？此撇⒉粡碗s的房產(chǎn)證，到底難產(chǎn)在哪個(gè)環(huán)節？

　　驗收之難

　　十幾項驗收一次通過(guò)難

　　如果您購買(mǎi)了新房，并且在搬進(jìn)新居后的一年內順利拿到了房產(chǎn)證，那么恭喜您，這是記者調查了若干新竣工房地產(chǎn)項目后遇到的較快的拿房本速度了。

　　不到一年，這是一個(gè)界限，如果一年沒(méi)有拿到，通常的經(jīng)驗告訴我們，您還要等上更久。很多人不能及時(shí)拿到房產(chǎn)證的原因是，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿到整棟樓的大產(chǎn)權證。

　　原因主要有兩點(diǎn)，土地出讓金未交齊或者住宅工程竣工的規劃驗收未通過(guò)。前者只要補齊就可以了；可住宅工程竣工的驗收未通過(guò)，那麻煩就大了。據北京市律師協(xié)會(huì )房地產(chǎn)業(yè)委員會(huì )委員、北京時(shí)代九和律師事務(wù)所的合伙人王建文介紹，如果工程竣工的驗收未過(guò)，購房人雖然能按時(shí)收房入住，但是不能及時(shí)拿到房產(chǎn)證，這將耗時(shí)通常短則幾個(gè)月、長(cháng)則幾年的時(shí)間，等待開(kāi)發(fā)商改進(jìn)未合格部分直到驗收通過(guò)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工交付使用前，開(kāi)發(fā)建設單位應當組織驗收，在依法向城市規劃、工程質(zhì)量、消防、人防、房管、市政等有關(guān)單位和部門(mén)辦結單項驗收手續后，向市建委辦理驗收備案手續，備案通過(guò)后，方可交付使用。對分期建設的較大規模住宅小區，可申請分期驗收備案。規劃要求的公共配套設施和供水、供電、燃氣、道路、排水、排污、路燈、郵政、電信等基礎配套設施建設完畢，并經(jīng)各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)驗收合格并具備正常使用條件方可合格。這些說(shuō)起來(lái)容易，真正能夠一次性通過(guò)驗收的還真是少數。

　　開(kāi)發(fā)商逐利常蓋超標樓

　　因為時(shí)代九和律師事務(wù)所的主營(yíng)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)上，因此王建文說(shuō)起竣工驗收深有感觸：“最常見(jiàn)的竣工驗收不合格就是建設超面積了”，因為房地產(chǎn)項目動(dòng)輒十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平方米，因此竣工驗收多出幾百甚至幾千平方米的事情都有發(fā)生�！拔覀冎�道，現在北京的房產(chǎn)項目均價(jià)已經(jīng)到了一萬(wàn)四五了，這多出的面積能夠多賣(mài)多少錢(qián)相信您也算得出來(lái)”。

　　針對這種情況，規委等有關(guān)部門(mén)是不會(huì )讓項目驗收合格的，剩下的事情就是開(kāi)發(fā)商各顯神通地公關(guān)了。因為房子已經(jīng)蓋好了，有關(guān)部門(mén)也不會(huì )輕易地讓開(kāi)發(fā)商拆掉，所以最終的解決辦法往往是罰款。而從不合格整改到最終通過(guò)，這時(shí)間就長(cháng)了去了。如果最終按照規委等有關(guān)部門(mén)的處罰方法，超出面積每平方米只需要罰款300元至3000元，而且真正的處罰大多按照300元的下限執行，這300元和一兩萬(wàn)的房?jì)r(jià)差距有多大，顯而易見(jiàn)。

　　上面提到的只是眾多驗收項目中最常見(jiàn)的一項，其他的每項驗收都有不合格的可能，而驗收單位除了規委，還有建委、環(huán)保、消防、園林、市政等部門(mén)，每個(gè)部門(mén)管轄的范圍都不少。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，他們的房產(chǎn)項目早就竣工入住，其他的配套也都合格，就是旁邊的配套路上有個(gè)釘子戶(hù)沒(méi)拆遷，現在又不允許強拆，所以遲遲拿不到驗收合格的手續，業(yè)主的房產(chǎn)證也就無(wú)從說(shuō)起了。