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　　全民炒房將導致災難性后果

　　記者：政府不久前出臺了將房地產(chǎn)投資門(mén)檻大大降低的政策：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資自有資金比例從30%降低為15%，市場(chǎng)認為這是房地產(chǎn)的重大利好，表明政府支持房地產(chǎn)發(fā)展。

　　羊慧明：政府支持房地產(chǎn)平穩發(fā)展并不等于容忍房?jì)r(jià)再度大漲，從銀監會(huì )重申嚴控二套房貸到日前關(guān)于要防止信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市的表態(tài)，以及上海市否認溫州炒房團存在，并表示政府將采取措施平抑房?jì)r(jià)等信號來(lái)看，政府不但不會(huì )放松二套房貸，而且如果樓市再度過(guò)熱，不排除采取更大力度的調控政策，包括物業(yè)稅的推出。政府降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金比例，意味著(zhù)鼓勵競爭，預示供給會(huì )增加，這也有利于抑制房?jì)r(jià)，怎么會(huì )解讀為刺激房?jì)r(jià)上漲呢？可見(jiàn)有些人為了超額利潤不惜胡說(shuō)八道。

　　記者：樓市數據顯示改善性住房和投資性購房需求也開(kāi)始回升，也有人擔心出現新一輪全民炒房熱。

　　羊慧明：即便有少量改善型住房需求和投資性購房需求，相對于龐大的存量，也不可能改變供大于求的市況。今年初中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )公布的存量房為1.4億平方米，這個(gè)數字是大大縮了水的。2004年房協(xié)公布的存量房也是1.2億平米，經(jīng)過(guò)5年房地產(chǎn)市場(chǎng)擴張了1倍以上，存量房才增加2000萬(wàn)平米。但立場(chǎng)客觀(guān)的學(xué)者指出，內地樓市的存量房高達20億平米。去年上半年內地房地產(chǎn)開(kāi)工量就達23億平米，這還不包括小產(chǎn)權房。去年只賣(mài)掉多少房子？中國房市還有一大“中國特色”的奇觀(guān)：許多炒房者一人買(mǎi)幾套、幾十套甚至上百套房，扔在那兒不裝修不使用只等房?jì)r(jià)漲了炒賣(mài)，這實(shí)際上也是一種存量轉移，而且數量驚人。一線(xiàn)大城市高檔樓盤(pán)有差不多一半是不亮燈的“鬼屋”，全國少說(shuō)也有幾億平米。加上開(kāi)發(fā)商沒(méi)賣(mài)掉的約20億平米，如此龐大的存量，在一、兩年內是很難消化的，眼下樓市怎么可能反轉？除非又誘使全民去炒房，但那對中國經(jīng)濟的破壞性將是災難性的。要知道據建設部公布的數據，到2008年中國城鎮居民人均住房面積達28平方米，已經(jīng)超過(guò)日本，那么多房子空著(zhù)，每年還要開(kāi)工幾十億平米，全世界近一半的工地在中國，上海等城市僅賣(mài)土地的收入就占其財政收入的50%以上，國民經(jīng)濟吊在房地產(chǎn)一棵樹(shù)上，這不很危險嗎？

　　若以房?jì)r(jià)收入比論，北京、上海等一線(xiàn)大城市房?jì)r(jià)已步入世界房?jì)r(jià)最貴的城市行列。北京、上海主城區高密度公寓均價(jià)每平米已達2萬(wàn)元以上，還多是清水房，買(mǎi)一套100平米左右的住房，得200萬(wàn)—300萬(wàn)元人民幣，而北京、上海居民戶(hù)均年收入不超過(guò)8萬(wàn)元人民幣，房?jì)r(jià)收入比高達25-30多倍，遠遠超過(guò)國際上6-8倍的正常房?jì)r(jià)收入比水平。普通收入者很難買(mǎi)得起房，即便是年收入10萬(wàn)元以上的中等收入家庭，要買(mǎi)一套100平米左右的房子，得把收入的60%以上的大頭用于供房，這將緊縮其他消費，不利于經(jīng)濟發(fā)展。更嚴重的是，中國大中城市住宅地價(jià)每平米已達4000元左右，高出美國大中城市每平米十幾美元左右的地價(jià)幾十倍！這樣高的地價(jià)房?jì)r(jià)，把子孫后代的空間都透支了。上海房?jì)r(jià)大漲，但甲級寫(xiě)字樓租金一年下降30%，表明經(jīng)濟水平不足以支撐如此高的房?jì)r(jià)。利益集團炒作地價(jià)房?jì)r(jià)將持續上漲，還能有多少空間？我們要不要給子孫后代留點(diǎn)空間？我在2005年預言：“高地價(jià)高房?jì)r(jià)將透支中國經(jīng)濟增長(cháng)空間，縮短中國經(jīng)濟高增長(cháng)周期。當北京、上海樓市調整之時(shí)，就是中國經(jīng)濟又一輪波動(dòng)的開(kāi)始�！比缃窨磥�(lái)已不幸而言中。中國房?jì)r(jià)上漲空間已被透支，未來(lái)即便回升上漲空間也不大，而對炒房者來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)年均漲幅小于20%實(shí)際上是不劃算的。而且北京今年高端房租價(jià)還下降了10%以上。況且遲早要征收的物業(yè)稅也如懸頂之劍，將從根本上抑制炒房。房?jì)r(jià)就不可能持續大漲。(記者譚麗莎_