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　　房?jì)r(jià)、小產(chǎn)權房、保障房、閑置房、物業(yè)糾紛，這是當下中國居住領(lǐng)域，人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，亦是矛盾最為突出、最為難解的難點(diǎn)。之所以難解，是因為現有利益格局的頑固。然而，若不能打破現有的利益格局，官商勾結、行業(yè)性欺詐、炒買(mǎi)炒賣(mài)等種種社會(huì )問(wèn)題仍將繼續存在，從而影響著(zhù)中國居住的健康發(fā)展，以地產(chǎn)為核心的混亂局面亦不可能得以徹底扭轉。

　　★采寫(xiě)/《小康》記者于莉娟 葛婧 陳勇

　　難點(diǎn)一：房?jì)r(jià)的理性在哪里？

　　用房?jì)r(jià)收入比來(lái)批評中國的樓市，這在2006年以來(lái)就成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強的一場(chǎng)爭論中，以房?jì)r(jià)收入比來(lái)判斷房?jì)r(jià)的走勢成為辯論的焦點(diǎn)。據北京社科院的估算，北京市住房收入比高達23：1，遠遠超過(guò)國際上6：1的數字，這是普通老百姓遠遠不能承受的房?jì)r(jià)�；�于明年大量保障房投入市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)預期，戴建中號召人們“一直要堅持到房?jì)r(jià)理性回歸，個(gè)人能承受再買(mǎi)房”。

　　聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中曾指出，在對50多個(gè)國家的首都城市進(jìn)行調查后認為，一套住房的合理價(jià)格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時(shí)，大多數人就會(huì )無(wú)力購買(mǎi)，市場(chǎng)就會(huì )出現問(wèn)題。發(fā)達國家的住房市場(chǎng)，其房?jì)r(jià)收入比基本上在這個(gè)范圍內。而中國則高達20倍以上。

　　但是，地產(chǎn)界業(yè)內的一位資深人士在接受《小康》采訪(fǎng)時(shí)認為，生搬硬套地把西方國家房?jì)r(jià)收入比的數據搬到中國是不合適的，中國人對住房以及對房地產(chǎn)的消費行為和消費模式都有較大的差異�！霸谖鞣�，一般都是公民個(gè)體或一對夫妻供一所房子，而中國的老百姓則會(huì )舉全家之力購房�！比欢�，四個(gè)老人一輩子的積蓄，外加夫妻兩人未來(lái)三十年中大部分收入來(lái)買(mǎi)一套住房，這樣的消費是否瘋狂？在當前的中國，這樣的住房消費成為了一種普遍的現象，多年來(lái)房?jì)r(jià)一路狂飆，但我們依然保持了世界上較高的住房自有率�！斑@也就客觀(guān)上造成了一種統計上的矛盾：一方面是中國居高不下的房?jì)r(jià)收入比，另一方面又是高居不下的住房自有率�！�

　　支撐中國高房?jì)r(jià)的背后有這樣一個(gè)現象：在北京、上海、廣州、深圳等大中城市，許多住著(zhù)過(guò)百萬(wàn)房子的白領(lǐng)，在夜色降臨時(shí)，悄悄在稍微遠離家的地方擺起了地攤，賣(mài)什么的都有，只要能增加一些收入。中國房地產(chǎn)行業(yè)獨立評論家牛刀指出，現在一百萬(wàn)的房子，其使用價(jià)值，也就是與經(jīng)濟發(fā)展水平和居民購買(mǎi)力所對應的價(jià)值，其實(shí)只有四五十萬(wàn)，實(shí)際價(jià)值就更低。但是，中國的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價(jià)錢(qián)才能住得上這個(gè)房子。如果經(jīng)濟一直向好，GDP每年保持在兩位數以上的增長(cháng)，盡管壓力很大，也許還能夠撐下去。如果不是這樣，那么他對未來(lái)并不樂(lè )觀(guān)。

　　從供需角度來(lái)看，支撐民宅房?jì)r(jià)的力量源于住房的三種價(jià)值，即居住、投資、投機。

　　當房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jì)r(jià)的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來(lái)表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀(guān)察員時(shí)寒冰指出，國際上衡量房產(chǎn)運行良好的租售比一般標準為1：200-1：300。而目前我國的房?jì)r(jià)遠遠超出國際警戒線(xiàn)。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個(gè)范圍之內。不少人所購買(mǎi)的房屋如果用于出租還不足以?xún)斶�銀行利息，甚至在房屋快報廢時(shí)還不能收回投資。這說(shuō)明，房屋也不再具有投資價(jià)值。

　　另一個(gè)不爭的事實(shí)是：過(guò)去的幾年里，房?jì)r(jià)一直在瘋狂地上漲。時(shí)寒冰認為，這主要是房屋的投機價(jià)值被投機者利用的緣故，即通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)房屋來(lái)獲取價(jià)差。

　　但每年新增的住房供應以及因投資、投機沉淀下來(lái)存量房數量驚人，同時(shí)政府在加大社會(huì )保障性住房的供應。接受采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，從長(cháng)遠來(lái)看，這些也會(huì )成為促成房?jì)r(jià)理性回歸的因素。

　　難點(diǎn)二：保障房如何覆蓋中低收入群體

　　地產(chǎn)商任志強認為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)應形成兩種格局：地產(chǎn)商給富人們蓋房子是天經(jīng)地義的，市場(chǎng)就得要按供需主導的市場(chǎng)規律來(lái)辦事，這是鐵律，中西沒(méi)有差異，和道德、倫理無(wú)關(guān)。而政府則要通過(guò)保障房的建設保證經(jīng)濟收入低下群體有房住，不至于流離失所。

　　業(yè)內多數人的看法是，理想的國家住房制度應該是分層次的，國家要做到“兩頭�！�，最上一層是高度商品化的住房市場(chǎng)，最下層的是低端的保障房建設。

　　然而，在過(guò)去的很多年，資金制約成為地方政府解釋保障房建設障礙的主要理由。

　　但中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華質(zhì)疑：沒(méi)有房改以前，我們國家窮的要命，那時(shí)地方的財政收入比現在少幾十倍，卻解決了60%的人的公房居住問(wèn)題�，F在財政收入增加了幾十倍，反倒一小部分都解決不了？

　　“在去年以來(lái)的宏觀(guān)經(jīng)濟下滑,中央及地方財政收入放緩的情況下,4萬(wàn)億投資依然將一大部分投向保障性住房,可見(jiàn)中央的決心”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強指出，這說(shuō)明國家“保民生”的方針沒(méi)有變。當然一些地方政府以及房地產(chǎn)中的既得利益集團不斷通過(guò)偷梁換柱的做法，減少政府的住房保障責任，也把越來(lái)越多的人推向了市場(chǎng)。時(shí)寒冰提醒這種情況值得警惕，同樣的資金，以何種方式投入，效果是截然不同的。

　　以備受推許的新加坡住房市場(chǎng)為例，只有占住戶(hù)總數3%的富人由開(kāi)發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅，而對占住戶(hù)總數80%的中低收入者則提供由政府控制戶(hù)型和房?jì)r(jià)的房屋。這就意味著(zhù)，絕大多數的民眾的居住問(wèn)題都應該劃分在政府的責任范圍內。

　　“世界上沒(méi)有一個(gè)國家敢從民眾的居住問(wèn)題中賺取巨額利潤，已經(jīng)出臺住房法的國家，幾乎無(wú)一不強調政府對住房問(wèn)題負有不可推卸的責任。把住房問(wèn)題完全交給市場(chǎng)去解決，導致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續下去，很容易給社會(huì )的穩定埋下隱患�！睍r(shí)寒冰認為，以下這樣一個(gè)住房格局能夠較好地解決問(wèn)題：低收入者，政府提供廉租房(大約20%)；中等收入(偏下)者，政府提供廉價(jià)經(jīng)濟適用房(大約50%)；中等收入(偏上)者，購買(mǎi)限價(jià)房(大約10%)；高收入者，去市場(chǎng)購買(mǎi)商品房(大約20%)。

　　政府的份內事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設，而高端商品房市場(chǎng)的發(fā)達不但有利于中國財富的積累水平，也能為政府提供較高的稅收。同時(shí)，國家也應當兼顧保障公平和激勵競爭的有機結合，對利用納稅人資源建造起來(lái)的廉租房，應以保障住房資源的最高效和節約利用為原則，而且一定要完善退出機制。

　　難點(diǎn)三：小產(chǎn)權該不該轉正？

　　有一個(gè)國家的修路方法是，鋪好草坪不修路，讓人們隨意去踩，時(shí)間長(cháng)了，在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路，于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實(shí)用的路來(lái)。小產(chǎn)權房就是中國房產(chǎn)市場(chǎng)這實(shí)用的小路。

　　要住在遠離城市的農村，那里公共設施落后，交通成本較高，并且，購買(mǎi)小產(chǎn)權房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續，潛藏著(zhù)房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規拆遷等諸多風(fēng)險。按理說(shuō)，這不應當成為理想的選擇，但在目前的房地產(chǎn)格局下，這又成為了相當一部分人的現實(shí)選擇——最主要的理由是便宜。從上世紀90年代中期起，小產(chǎn)權房的歷史已經(jīng)有十余年，這些年，隨著(zhù)商品房?jì)r(jià)居高不下與新農村建設步伐的加快，小產(chǎn)權房越建越多。

　　2007年建設部副部長(cháng)鹿心社指出，截至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權房”面積已經(jīng)達到66億平方米，相當于2007年地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰時(shí)期的10年銷(xiāo)售量。到現在已達70多億平方米。而1997-2008年12年間，全國開(kāi)發(fā)商建設的商品住宅竣工面積總共不過(guò)69.5億平方米，銷(xiāo)售面積38.55億平方米；也就是說(shuō)，小產(chǎn)權房比開(kāi)發(fā)商建設和銷(xiāo)售的商品住宅面積還大得多。

　　北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì )委員蔡金水介紹，在北京，小產(chǎn)權房屋的交易量已經(jīng)達到商品房交易量的兩成。北京市規劃部門(mén)僅在通州就發(fā)現了百萬(wàn)平方米“小產(chǎn)權房”，未發(fā)現的可能更多。這些“小產(chǎn)權房”比相鄰地區的商品房?jì)r(jià)錢(qián)低一半甚至2/3以上。

　　但小產(chǎn)權房一直未獲轉正。在深圳傳出小產(chǎn)權意欲轉正的消息后，國土資源部再次表示堅決查處小產(chǎn)權房。按照國土資源部的說(shuō)法，“小產(chǎn)權房”是違法建筑。

　　小產(chǎn)權房雖然不能辦大產(chǎn)權，但是通常項目都是合法的，有的是屬于舊村改造項目；有的是新農村建設項目；有的是旅游景點(diǎn)配套項目，或是生態(tài)園立項等等�？傊�，都是披著(zhù)一個(gè)“合法”外衣的，否則規劃等有關(guān)部門(mén)不會(huì )批準建設，水電市政部門(mén)也不能給通水通電。不合法的原因，是他們賣(mài)給了城里人。按照我國《土地管理法》規定，如果要在農村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設并出售，必須先經(jīng)國家征收，轉為國有土地，再出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費，最后建房后出售給購房人。

　　但政府查處小產(chǎn)權房的動(dòng)機和合理性始終受到質(zhì)疑：“為什么政府強行低價(jià)征用農民的土地，再高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，從中漁利，建成房子高價(jià)賣(mài)給居民合法；而農民在自己的土地上建房，低價(jià)賣(mài)給居民，讓老百姓得到實(shí)惠，反倒不合法了呢？”蔡金水反問(wèn)。

　　時(shí)寒冰認為目前急需要做的是：第一要盡快給小產(chǎn)權房立法，我們應該看到，在高房?jì)r(jià)的深圳在政府保障性住宅不能大量供應的情況下，為社會(huì )提供小產(chǎn)權房，也能解決一部分民生所需，并能緩解政府保障的滯后�，F在的小產(chǎn)權房，只有一個(gè)難題，那就是確認交易權。我們現在的商品房其實(shí)也不是嚴格意義上的產(chǎn)權，也只有70年的使用權，我們?yōu)槭裁床荒芤赃@種方式給小產(chǎn)權房流通和交易的空間呢？比方說(shuō)，我們可以給小產(chǎn)權房定為50年或者40年的產(chǎn)權，性質(zhì)都是一樣的。