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　　萬(wàn)科集團董事會(huì )秘書(shū)譚華杰：土地成本不決定房?jì)r(jià)漲跌

　　萬(wàn)科集團董事會(huì )秘書(shū)、首席研究員譚華杰近期在北京廣渠路15號地拍賣(mài)后表示，在一線(xiàn)城市，在商品房銷(xiāo)售迅速回暖的情況下，總體的土地供應量跟不上土地開(kāi)發(fā)的節奏，尤其是對像萬(wàn)科這樣開(kāi)發(fā)速度快、項目周轉期短的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每年的土地消化量很大，在沒(méi)有足夠的土地儲備時(shí)，只有從開(kāi)發(fā)周轉速度慢的企業(yè)手中通過(guò)兼并等方式，獲得二手土地。

　　說(shuō)到地價(jià)與房?jì)r(jià)之間的關(guān)系，譚華杰表示，萬(wàn)科一向認為，土地成本并不是房?jì)r(jià)的決定性因素，萬(wàn)科的發(fā)展歷程就足以說(shuō)明問(wèn)題。萬(wàn)科拿到的第一塊土地就是通過(guò)招拍掛出讓獲得的，在協(xié)議出讓依然占主導地位的當時(shí)，萬(wàn)科的地價(jià)成本比協(xié)議獲得土地的企業(yè)要高得多，但市場(chǎng)價(jià)格并不因為萬(wàn)科拿地成本高而升高，也不因為協(xié)議獲地企業(yè)拿地成本低而降低。

　　譚華杰認為，土地的供應量，能在很大程度上影響甚至決定地價(jià)的走勢。雖然由于土地的稀缺性和城市中心區域地塊的極其有限性，土地供應不可能無(wú)限增加，但從總體供需關(guān)系而言，當一個(gè)城市土地供應量小于同期土地開(kāi)發(fā)量時(shí)，地價(jià)就會(huì )相對上升。所以，政府加大土地儲備力度，加大住宅用地供應的方向絕對是符合土地市場(chǎng)供需規律的。但問(wèn)題是，許多城市每年雖然都制定供地計劃，但到年底往往由于各種原因無(wú)法完成，所以希望政府能進(jìn)一步加大土地供應計劃的落實(shí)力度。當前，應根據土地市場(chǎng)需求情況，及時(shí)采取措施，適當加快推地節奏，加大供地力度，給市場(chǎng)以住宅用地供應充裕的預期，防止地價(jià)過(guò)快上漲；同時(shí)，通過(guò)媒體的正確引導，防止由于漲價(jià)預期形成恐慌性購房，推動(dòng)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　中國人民大學(xué)嚴金明：打擊囤地投機行為

　　“房?jì)r(jià)上漲不能歸咎于地價(jià)上漲。與其糾纏于地價(jià)在房?jì)r(jià)中所占的比重是多少，不如將關(guān)注點(diǎn)放在打擊囤地投機、調整供地結構，強化住宅用地保障機制上�！敝袊�人民大學(xué)嚴金明則表示，從經(jīng)濟學(xué)角度看，房?jì)r(jià)是由供給和需求所決定，即供求關(guān)系才是決定房?jì)r(jià)漲跌的主要原因。如果從市場(chǎng)價(jià)格角度考慮的話(huà)，房?jì)r(jià)決定地價(jià)，也就是說(shuō)，房子的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，如果一個(gè)區域的房屋銷(xiāo)售價(jià)格較低，會(huì )影響土地的交易量和價(jià)格的上漲。

　　例如2008年下半年，全國不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價(jià)是由開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)對房?jì)r(jià)的市場(chǎng)預期所決定的。一般來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)由地價(jià)、建安成本、稅費、利潤等幾部分構成，開(kāi)發(fā)商是否拿地是根據期望房?jì)r(jià)倒推地價(jià)，也就是期望房?jì)r(jià)減去建安成本、稅費和利潤后的部分。建安成本、稅費在一定時(shí)期和一定區域內相對固定，而對于未來(lái)期望房?jì)r(jià)不同的開(kāi)發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤的大小可能也會(huì )有差異，所以從某種程度上來(lái)說(shuō)，地價(jià)的高低是由開(kāi)發(fā)商基于房?jì)r(jià)期望漲跌大小和自己利潤大小所作出的決定。由此看來(lái)，房?jì)r(jià)直接決定了地價(jià)。

　　嚴金明認為，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的恢復有一定拉動(dòng)作用，但如果住房市場(chǎng)投機氣氛過(guò)于濃厚，這一促進(jìn)因素將轉變成重大阻力。20世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開(kāi)發(fā)商囤積了大量土地，過(guò)分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開(kāi)發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點(diǎn)等待升值，這樣供應出去的土地就在開(kāi)發(fā)商手中來(lái)回炒作升值，形不成商品房供應量，導致土地的實(shí)際有效供給減少，進(jìn)而推高房?jì)r(jià)，風(fēng)險不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟。目前，我國已經(jīng)出現這種囤地、炒地的現象，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來(lái)。

　　但嚴金明不否認土地供應對房地產(chǎn)市場(chǎng)起很大作用。嚴金明表示，目前從整體來(lái)看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房?jì)r(jià)有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會(huì )遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)。所以切實(shí)發(fā)揮調控和監管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應量尤其加大保障性住房的供地等措施來(lái)平抑房?jì)r(jià)。 (本組稿件由記者洛濤采寫(xiě))