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　　昨天，由江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )主辦的“復蘇·跨越2009中國房地產(chǎn)走勢”高峰論壇在南京舉行，曾拋出“離婚買(mǎi)房也是拉動(dòng)內需”、“只為富人蓋房”等“雷人”觀(guān)點(diǎn)的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、北京華遠集團董事長(cháng)任志強等嘉賓高調分析了當前樓市的“復蘇”形勢，“房地產(chǎn)正在拯救中國”，“下半年商品房將嚴重供不應求”，“房?jì)r(jià)將暴漲”，“中國人太有錢(qián)了，房子太便宜了”等一系列觀(guān)點(diǎn)同樣驚爆。不過(guò)，本土企業(yè)家卻相對謹慎，建議“開(kāi)發(fā)商賺得差不多了就趕快出手”。

　　-說(shuō)形勢　　房地產(chǎn)“正在拯救中國”

　　近期，國內不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一改去年來(lái)量?jì)r(jià)齊跌的慘淡局面，迅速回暖甚至有些熱得發(fā)燙，久已不見(jiàn)的夜晚開(kāi)盤(pán)、排隊搶購等現象在南京頻頻出現。那么如何看待上半年樓市的發(fā)展軌跡？

　　提前復蘇很正常

　　董藩認為，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是受經(jīng)濟危機影響而蕭條的，而是主要受?chē)�家宏觀(guān)政策調控的影響。進(jìn)入2009年，在國家和地方多重救市舉措之下，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)先后出現回暖跡象。分析我國的大行業(yè)可以發(fā)現，除了房地產(chǎn)和汽車(chē)業(yè)之外，其他行業(yè)都或多或少存在生產(chǎn)力過(guò)剩的現象，所以在這輪經(jīng)濟危機中，房地產(chǎn)和汽車(chē)業(yè)受沖擊較小，并提前復蘇是很正常的。

　　房地產(chǎn)能救中國經(jīng)濟

　　前段時(shí)間，董藩就以“房地產(chǎn)拯救中國”一說(shuō)吸引了不少眼球，昨天他繼續堅持這一觀(guān)點(diǎn)�！霸谖覈�，房地產(chǎn)不僅是主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，還是先導產(chǎn)業(yè)。首先，房地產(chǎn)業(yè)在給其他行業(yè)制造需求，如果沒(méi)有房地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，就不會(huì )帶動(dòng)鋼材、水泥等生產(chǎn)資料的需求；其次，房地產(chǎn)本身還是投入品，比如發(fā)展商貿中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地產(chǎn)為先決條件的，需要房地產(chǎn)提供生產(chǎn)資料和載體�！倍�藩說(shuō)，“房地產(chǎn)是我們提供內需的重點(diǎn)。沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)根本就沒(méi)法發(fā)展。當年亞洲金融危機的時(shí)候是房地產(chǎn)業(yè)救了中國經(jīng)濟，現在也是一樣。房地產(chǎn)業(yè)不管出現多少磨難，客觀(guān)上它還是起到了拯救中國的責任�！�

　　樓市遠沒(méi)有飽和

　　對于南京樓市近期的排隊搶房現象，董藩認為“正�！�。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠沒(méi)有飽和，尤其是高端市場(chǎng)。目前市場(chǎng)上90平方米以上的戶(hù)型只占住宅產(chǎn)品的30%左右，但其實(shí)需求很大。加上前段時(shí)間不少購房者存在觀(guān)望心理，壓抑之后爆發(fā)是正常的。

　　中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮也認為，仁恒江灣城300萬(wàn)一套的房子仍有眾多追捧者，說(shuō)明很多人是具有消費實(shí)力的。不過(guò)，他也承認，“總會(huì )有一些人買(mǎi)不起房�！边@些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要是供求之間的較量，“目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的時(shí)期，也就是很多不買(mǎi)房的人擠到買(mǎi)房的隊伍中，但是社會(huì )的供應量沒(méi)有明顯增加�！�

　　-說(shuō)房?jì)r(jià)　開(kāi)發(fā)商暴利源自土地升值

　　今年6月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比首次止跌回升，南京房?jì)r(jià)環(huán)比則已連漲4個(gè)月。如何看待房?jì)r(jià)這種“漲”勢？市場(chǎng)有沒(méi)有出現泡沫？

　　泡沫？我說(shuō)沒(méi)有就沒(méi)有

　　對于泡沫，董藩堅定地說(shuō)，“我說(shuō)沒(méi)有就沒(méi)有！”他表示，房?jì)r(jià)上漲是常態(tài)，不僅現在漲，未來(lái)將繼續上漲。很多人說(shuō)房?jì)r(jià)收入比，說(shuō)一個(gè)家庭四年、五年、六年，通過(guò)收入買(mǎi)不到房子就一定有泡沫，但我們的收入是不透明的，不能以此來(lái)計算房?jì)r(jià)收入比。此外，董藩還認為，未來(lái)十年到二十年中國人口將發(fā)生大的整合，這就是影響房地產(chǎn)需求和供應的地域結構�，F在戶(hù)口管理越來(lái)越放松了，從今年開(kāi)始，所有大學(xué)生在哪里找到工作就可以落戶(hù)，甚至找不到工作也可以落戶(hù)，這就會(huì )出現大城市加速發(fā)展，為房地產(chǎn)帶來(lái)機遇。

　　沒(méi)看見(jiàn)房?jì)r(jià)瘋漲

　　任志強表示，“某些媒體所說(shuō)的，或者市場(chǎng)所說(shuō)的房?jì)r(jià)瘋狂上漲，我們還沒(méi)看見(jiàn)�！眹�家統計的70個(gè)大中城市中，新建商品房同比上漲34個(gè)，而同比下降的城市有36個(gè)，所以同比價(jià)格上漲是很低的。而新建環(huán)比上漲的城市有63個(gè)，但是上個(gè)月的基數是什么？這是去年12月份和今年1月份降價(jià)以后的基數，是在降價(jià)基礎上環(huán)比出現上漲的。

　　土地升值是“暴利”來(lái)源

　　近期，地價(jià)和房?jì)r(jià)的關(guān)系成為國土、建設兩大部門(mén)爭論的話(huà)題。對此，陳淮認為開(kāi)發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個(gè)重要來(lái)源是土地升值。假定一個(gè)樓盤(pán)項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購入的，到銷(xiāo)售時(shí)，同樣土地的樓面價(jià)可能漲到了5000元。這時(shí)如果開(kāi)發(fā)商以5000元的樓面價(jià)計算成本并確定房?jì)r(jià)，的確可以獲得驚人的暴利。不過(guò)，他認為這每平方米3000元利潤，其實(shí)只是財務(wù)意義上的利潤。因為除非開(kāi)發(fā)商從此洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè)，否則這3000元并不是開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，并不能裝到口袋里。只要他還需要進(jìn)行再生產(chǎn)，要拍回同樣的土地來(lái)，重置成本就是五千塊。