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　　樓市回暖

　　政策優(yōu)惠支持，需求集中爆發(fā)，供應相對不足，企業(yè)資金壓力減緩，房?jì)r(jià)出現溫和回升但速度出乎預料

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真正回暖的爭論尚未平息，市場(chǎng)就突然迅速火爆起來(lái)。

　　據國家發(fā)改委、國家統計局統計，6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，今年以來(lái)首次出現同比上漲；環(huán)比上漲0.8%，已經(jīng)連續4個(gè)月環(huán)比上漲，且漲幅不斷擴大。二手房?jì)r(jià)格同比上漲2.2%，漲幅較大�？傮w來(lái)說(shuō)，全國房?jì)r(jià)呈現觸底溫和回升的態(tài)勢。

　　人們的目光聚焦在不斷上漲的房?jì)r(jià)上。量?jì)r(jià)齊升，來(lái)勢“兇猛”，令買(mǎi)房人甚至賣(mài)房人都有些措手不及。

　　本輪房?jì)r(jià)上漲與今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的明顯回暖直接相關(guān)。去年底，為應對國際金融危機，中央和各地政府采取了一系列鼓勵住房消費、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施。今年上半年，全國商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)3.4億平方米，同比增長(cháng)31.7%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)達33.4%。商品房銷(xiāo)售額15800億元，同比增長(cháng)53%；商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)57.1%。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一認為，隨著(zhù)國家和各地出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施逐步落實(shí)，成交量增長(cháng)較快，表明居民住房消費信心已經(jīng)明顯增強，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資信心也在逐步恢復。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，在鼓勵購房政策和年初房?jì)r(jià)較低的雙重刺激下，積壓了近兩年的剛性需求爆發(fā)，帶來(lái)了市場(chǎng)交易量的快速上漲。但另一方面，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)調整時(shí)期投資低迷，新開(kāi)工項目大量減少，造成了目前和今后一段時(shí)期市場(chǎng)供應量相對不足。在兩種因素作用下，部分城市的局部區域出現供不應求的情況，導致價(jià)格快速上漲。

　　今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源23703億元，同比增長(cháng)23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長(cháng)32.6%。朱中一認為，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況較去年底有了較大改觀(guān)，使企業(yè)失去了降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力，比起降價(jià)力度最大的春節期間，價(jià)格的回調也表現為漲價(jià)。

　　“從這些因素看，近一段時(shí)間全國房?jì)r(jià)上漲有其合理性。房?jì)r(jià)見(jiàn)底回升，也是市場(chǎng)回暖的重要表現�！倍�藩說(shuō)。

　　風(fēng)險隱現

　　熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)快速上漲的背后，是投資投機型需求加速入市、二套房貸政策松動(dòng)、土地市場(chǎng)非理性“搶地”、捂盤(pán)惜售引起市場(chǎng)恐慌

　　在全國房?jì)r(jià)整體呈現溫和上漲的同時(shí)，一些熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區域的房?jì)r(jià)則出現了過(guò)熱跡象。3月以來(lái)，北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市，房?jì)r(jià)上漲較快。以北京為例，市統計局公布的最新數據顯示，北京新建住宅價(jià)格已經(jīng)連續4個(gè)月上漲。上半年，北京四環(huán)路以?xún)刃陆ㄗ≌�期房均價(jià)為16967元/平方米，比一季度上漲1843元；四環(huán)至五環(huán)路住宅期房均價(jià)為15748元/平方米，比一季度上漲951元。許多項目的售價(jià)，已經(jīng)超過(guò)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期的最高價(jià)。

　　熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，既有上述合理因素的支撐，也隱藏風(fēng)險較大的因素。

　　需求方面，除了剛性需求大量入市，在對未來(lái)通脹預期的心理影響下，投資性需求甚至投機性需求大量進(jìn)入熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了房?jì)r(jià)。住房和城鄉建設部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長(cháng)文林峰透露，目前，部分城市超過(guò)四成的購房者都是以投資投機型為主，其中有大量外地甚至海外的投資者。

　　銀行信貸對個(gè)人住房按揭貸款的相對寬松，尤其是一些城市對二套房按揭貸款人為降低準入門(mén)檻，有力支持了投資投機型需求大量入市。今年上半年，個(gè)人住房按揭貸款達2829億元，同比增長(cháng)63.1%。前一段時(shí)期，不少項目的銷(xiāo)售人員都向購房者私下承諾，可以與銀行合作，以低于30%的首付、優(yōu)惠利率購買(mǎi)二套房甚至三套房。

　　文林峰指出，正常的投資型需求之外，中央政府一向對房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制投機行為毫不動(dòng)搖。即使在市場(chǎng)低迷時(shí)期，中央的支持政策也只是放開(kāi)了改善型自住住房的貸款政策，對二套房貸款仍有嚴格的政策限制。只是一些地方的商業(yè)銀行為了獲取收益、爭奪個(gè)人按揭貸款這塊“肥肉”，放松了政策邊界，導致貸款政策大大松動(dòng)。

　　樓市的熱度開(kāi)始傳導至土地市場(chǎng)，寬松的資金、樂(lè )觀(guān)的預期使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再次大膽出手拿地，熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)區域近期不斷刷新“地王”紀錄。

　　同時(shí)，隨著(zhù)市場(chǎng)熱度不斷上升，一些城市出現了較為普遍的開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等現象。這些現象擾亂了正常的市場(chǎng)交易秩序，引起普通購房者的恐慌，使許多購房者加入盲目追漲的行列。

　　朱中一認為，去年底實(shí)施一系列政策的目的是穩定房?jì)r(jià)。目前，部分城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，必然帶來(lái)很多問(wèn)題和潛在風(fēng)險。