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　　中原地產(chǎn)：囤地運動(dòng)愈演愈烈

　　中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的一項研究報告稱(chēng)，知名開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應。

　　報告稱(chēng)上述數據是由萬(wàn)科、保利、金地等40家知名開(kāi)發(fā)商6年多來(lái)在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開(kāi)發(fā)情況統計而來(lái)，統計地塊共計270幅。中原地產(chǎn)研究中心認為，大量已出讓的土地沒(méi)有轉化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。

　　中原的報告顯示，2007年上述開(kāi)發(fā)商在12個(gè)城市公開(kāi)市場(chǎng)獲取的土地數量最多，達到122幅，占樣本總數的45%。按照土地開(kāi)發(fā)周期兩年時(shí)間計算，2009年應該是2007年土地全面形成供應入市的時(shí)間。但從樣本數據看，截至2009年上半年，仍有20%的土地閑置。此外，開(kāi)發(fā)商在上述城市的在售項目中，2007年拿地的項目地價(jià)比重最高，平均值達到38%，遠高于市場(chǎng)平均地價(jià)比重25%。2007年土地成本偏高導致當年眾多“地王”缺乏入市動(dòng)力，當年的樣本中有18幅“地王”，其中4幅已退地，7幅目前仍處于閑置狀態(tài)，7幅已轉化為實(shí)際供應，但樓板價(jià)與周邊房?jì)r(jià)比接近90%，其中兩幅“地王”的樓板價(jià)甚至超過(guò)了周邊樓盤(pán)價(jià)格。

　　中原的報告還顯示，今年年初，各地土地出讓還以底價(jià)成交為主，但進(jìn)入二季度后，一些重點(diǎn)城市土地交易趨于活躍，地價(jià)快速攀升甚至出現“地王”。今年上半年，上述重點(diǎn)城市熱門(mén)地塊的樓板價(jià)與周邊房?jì)r(jià)比平均超過(guò)70%。

　　開(kāi)發(fā)商：“囤地”是必須的

　　近日，國土資源部網(wǎng)站刊發(fā)了一篇題為《單增供地難穩房?jì)r(jià)》的文章。此文將高房?jì)r(jià)矛頭指向開(kāi)發(fā)商囤地，引來(lái)熱議無(wú)數。

　　這篇文章稱(chēng)，假設政府平均每年無(wú)條件地向全國開(kāi)發(fā)商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來(lái)土地供應量大大增加了，可是這些土地到了開(kāi)發(fā)商手里，可能馬上就會(huì )被囤掉7000萬(wàn)平方米，只拿出其中的3000萬(wàn)平方米慢慢規劃和開(kāi)發(fā)。

　　“國土部這篇文章從表面上看邏輯是對的，但從背后的原因來(lái)看，如果明天地價(jià)是下跌的，開(kāi)發(fā)商就不會(huì )囤地，其實(shí)開(kāi)發(fā)商的預期就是明年后年土地供應不足�！迸耸�屹稱(chēng)。

　　潘石屹認為，如果國土部能夠把原來(lái)定的條條框框的東西打破，能夠按照中國城市化進(jìn)程的需要供應土地，這才是讓中國房?jì)r(jià)不會(huì )上漲20%，甚至30%的真正原因。

　　任志強則表示如果國土部加大土地供應，開(kāi)發(fā)商就不會(huì )去囤地。

　　據國家統計局的數據顯示，今年前七個(gè)月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積16309萬(wàn)平方米，同比下降25.8%。開(kāi)發(fā)商購進(jìn)土地面積的減少，開(kāi)始令市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)兩三年后房源供應是否充足。

　　“房地產(chǎn)是要囤地的，手里有糧心中才不慌�！比A遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強在近期對2009下半年樓市新格局進(jìn)行預測時(shí)公開(kāi)表示，現在商品房的供應指標越來(lái)越少，今年也同樣，國土資源部說(shuō)的81個(gè)城市增加這么多供應量，80%是經(jīng)濟適用房，20%是商品房。如果擔心下一頓沒(méi)有了，房地產(chǎn)是要囤地的。土地市場(chǎng)日漸火熱，但華遠卻表現得異常保守，更沒(méi)有在一線(xiàn)城市的土地拍賣(mài)會(huì )上露過(guò)臉，今年以來(lái)尚無(wú)新增土地，截至今年4月，華遠的土地儲備僅為236萬(wàn)平方米。

　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強此前曾公開(kāi)表示，華遠還不太屬于有擴張能力的企業(yè)，因為有很多融資問(wèn)題還沒(méi)有解決，“與其他開(kāi)發(fā)商不同的是，華遠前幾年已經(jīng)持續拿了一些土地，并且公司只在風(fēng)險可控的價(jià)格范圍內拿地，不拿天價(jià)地塊，華遠絕不去做超過(guò)自身風(fēng)險承受能力的事”。

　　事實(shí)上，之前一直深耕京城的任志強已經(jīng)有四年時(shí)間沒(méi)有在北京收獲過(guò)土地了，任志強在近期舉辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“北京的土地拍賣(mài)也漲價(jià)，最好的地都賣(mài)得很高，按現在的情況我自認我沒(méi)能力，舉不了那么高的價(jià)，也不主張拍那么高價(jià)�！�

　　對于下半年的土地市場(chǎng)，任志強認為如果土地供應量不增加，地王頻頻誕生的情況還會(huì )繼續存在�！按蠹叶颊f(shuō)出現了很多天價(jià)地，成為很可怕的情況。但是土地整個(gè)供應量并沒(méi)有上升，同比下降25.8%，我們并沒(méi)有看到政府加大土地供應量，下半年如果不能增加土地供給，將出現更嚴重的問(wèn)題�！比沃緩娙缡欠Q(chēng)。