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    美國商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量雙降

　　在中金分析師劉奧琳看來(lái),美國商業(yè)地產(chǎn)每況愈下。

　　劉奧琳稱(chēng),自金融海嘯爆發(fā)以來(lái),實(shí)體經(jīng)濟的萎縮,房市價(jià)格泡沫破滅、違約風(fēng)險劇增,銀行貸款條件不斷收緊,已導致商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量雙降”。商業(yè)房貸違約率和撇賬率增加,到期再融資風(fēng)險在市場(chǎng)下行周期中亦漸行漸近,需求量減少、空置率上升(圖1)、租金下跌(圖3),房地產(chǎn)業(yè)主的租金收入遭受重創(chuàng )。

　　“商業(yè)房貸違約率和撇賬率上升至15年來(lái)的最高點(diǎn)(圖2、5),這又進(jìn)一步令銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化、拖累美國經(jīng)濟復蘇進(jìn)程�！眲�奧琳表示,商業(yè)銀行二季度商業(yè)房貸違約率已達7.9%；6月份商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券拖欠比率由5月份的2.3%飆升至3.5%。在約7000家美國中小型銀行中,商業(yè)房貸占貸款總額的近一半,商業(yè)房貸減記風(fēng)潮一旦爆發(fā),中小型銀行必然首當其沖。

　　與住房市場(chǎng)情況相同,美國商業(yè)房地產(chǎn)信貸和價(jià)格亦在次貸風(fēng)暴爆發(fā)前錄得顯著(zhù)增長(cháng),實(shí)際商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格于2002-2007年期間的增長(cháng)幅度高達90%。但有關(guān)價(jià)格亦隨著(zhù)房地產(chǎn)泡沫破滅迅速回落,目前商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格已從2007年10月的峰值累計下跌36%,2009年以來(lái)下跌了27%,4月和5月的單月跌幅均超過(guò)7%(圖4)。

　　據《經(jīng)濟學(xué)家》引用的數據顯示,美國商業(yè)房地產(chǎn)成交額亦持續下跌,2009年二季度創(chuàng )下新低(20億美元),環(huán)比降幅達46%,同比降幅達88%；2009年上半年銷(xiāo)售總額僅為56億美元,遠低于2008年上半年的306億美元和2007年上半年的1307億美元。仲量行預計2009年下半年商業(yè)房地產(chǎn)交易額將持續低迷,全年較2008年下降60%-80%。

　　而美國經(jīng)濟仍處于“無(wú)就業(yè)復蘇”中。美國供應管理協(xié)會(huì )9月1日公布數據顯示,8月美國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(PMI)為52.9%。為2007年6月以來(lái)的最高點(diǎn)。19個(gè)月以來(lái)制造業(yè)首次擴張,而整體經(jīng)濟已經(jīng)連續4個(gè)月增長(cháng)。盡管美國經(jīng)濟總體形勢出現好轉,但始終難以擺脫“無(wú)就業(yè)復蘇”怪圈。8月份新增非農就業(yè)人數從減少24.7萬(wàn)人下降至減少21.6萬(wàn)人,低于經(jīng)濟學(xué)家23.3萬(wàn)的預期值,為2008年8月以來(lái)最小降幅。如果把放棄尋找新就業(yè)崗位或是在做臨時(shí)工作的失業(yè)者計算在內,8月份的失業(yè)率將高達16.8%,為有相關(guān)紀錄以來(lái)最高點(diǎn)。這些數據證明,疲弱的就業(yè)市場(chǎng)仍需要一段時(shí)間才能走出危機。

　　是抄底美國商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機嗎?

　　“現在已到了抄底美國商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機�！被ㄆ煦y行原亞太地區首席經(jīng)濟學(xué)家黃益平教授如是說(shuō)。對中投公司進(jìn)行投資美國商業(yè)地產(chǎn)他表示支持。

　　比如說(shuō),經(jīng)濟不景氣使得大批企業(yè)合并和倒閉裁員,商業(yè)房地產(chǎn)空置率顯著(zhù)上升。據仲量行數據,即使像紐約這樣的中心城市,其CBD及近郊的辦公樓宇空置率2009年二季度也已超過(guò)13%,并預計2009年內可能達到19%。此外,商業(yè)房地產(chǎn)的整體租金水平連續4個(gè)季度環(huán)比下跌,2009年二季度降幅高達5.4%,為有紀錄以來(lái)的最大降幅。

　　“但畢竟此次美國金融危機最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去�！秉S益平說(shuō),美國商業(yè)房貸違約率和撇賬率上升屬于經(jīng)濟周期的正常情況。失業(yè)、信用、房貸等相對滯后,不能完全說(shuō)明經(jīng)濟未有改善。即使后續房貸違約率上升也不見(jiàn)得美國經(jīng)濟未來(lái)會(huì )更差。

　　他稱(chēng),由于中投屬于國有企業(yè),美國出于經(jīng)濟安全等因素考慮,很可能在石油、碼頭、航運等領(lǐng)域進(jìn)行保護,防止他國投資出現的潛在威脅。但是對商業(yè)房產(chǎn),阻礙應該會(huì )小很多�！吧鲜兰o80年代日本購買(mǎi)了美國大量的地產(chǎn),大規模收購導致了政治風(fēng)波�！�

　　但一旦投資,將會(huì )出現機會(huì )成本。黃益平稱(chēng),投資風(fēng)險肯定存在。尤其是在目前美國商業(yè)房地產(chǎn)還存在潛在過(guò)剩,房?jì)r(jià)何時(shí)才能夠真正回升還是未知。

　　此外,美元的匯率風(fēng)險也會(huì )對房產(chǎn)投資造成影響。黃益平認為,從長(cháng)遠看,美元將會(huì )貶值。但是相對于購買(mǎi)外匯,進(jìn)行房產(chǎn)投資等購買(mǎi)實(shí)體保值比起購買(mǎi)美元風(fēng)險更小一些。

　　“美國地產(chǎn)回升的動(dòng)力不足,但風(fēng)險也不大�！焙ＭㄗC券宏觀(guān)分析師熊偉作此判斷。他同樣認為,“購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn),賺的只是租金。與收購能源類(lèi)大不相同,所以,不會(huì )有難以逾越的障礙存在�！�

　　“中投已逐漸成熟,愈發(fā)注重組合投資。通過(guò)組合投資,用不同的投資組合降低某一單獨投資的風(fēng)險。單看中投投資美國商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)存在一定風(fēng)險,但是卻可以通過(guò)組合進(jìn)行互補�！闭�略鈞策投融資咨詢(xún)合伙人華一表示,不能單純對中投投資美國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評價(jià)。他對于美國商業(yè)地產(chǎn)長(cháng)期發(fā)展十分看好,但是目前是否為最佳的抄底時(shí)間,并未同意。

　　華一認為,美國商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)走勢不能一概而論,而是存在區域化,與區域經(jīng)濟相關(guān)。

　　本報記者　龍金光　陳雨