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　　從信托的歷史與房地產(chǎn)行業(yè)現狀看房地產(chǎn)信托

　　不可否認的是，房地產(chǎn)信托是一個(gè)無(wú)可厚非的業(yè)務(wù)品種，關(guān)鍵在于它所支持的是否是一個(gè)健康的行業(yè)，是否符合宏觀(guān)經(jīng)濟與政策的趨向。在國家法律法規框架下，本著(zhù)“受人之托，代人理財”根本任務(wù)和立命之本，為投資者謀利益本無(wú)可厚非，但信托公司要在國家法律法規框架下合法經(jīng)營(yíng)，在方向上要以獲得自身的可持續發(fā)展和為投資者謀得長(cháng)久利益為基點(diǎn)。

　　誰(shuí)會(huì )是壓倒駱駝的最后一根稻草？統計顯示，截至今年7月，房地產(chǎn)信托計劃資金規模達近167億多元。即使以全年300億元的規模計算，區區數百億元的房地產(chǎn)信托資金相對于投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域幾千億元的房地產(chǎn)信貸而言，可謂小巫見(jiàn)大巫。但是，也許就是這在房地產(chǎn)領(lǐng)域區區數百億元可能會(huì )成為吹破房地產(chǎn)泡沫的最后一口氣。這并非危言聳聽(tīng)，在信托的歷史上，信托公司曾經(jīng)多次成為了這樣的角色。信托業(yè)五次整頓的歷史可以為證。

　　1981年至1982年，各種類(lèi)型的信托投資公司在短期內迅速膨脹。這些機構與銀行搶資金、擠業(yè)務(wù)、爭地盤(pán)，其所發(fā)展的負債業(yè)務(wù)基本上是變相的銀行存款業(yè)務(wù)，通過(guò)吸收存款、同業(yè)拆借資金用以發(fā)放貸款或直接投資于實(shí)業(yè)項目。一些地方政府為了使地方所屬的信托公司擴大融資規模，甚至公開(kāi)下發(fā)文件要求地方管轄的國營(yíng)、集體企業(yè)和其他行政、事業(yè)單位的自有資金和專(zhuān)項資金必須在信托投資公司開(kāi)戶(hù)存取，嚴重沖擊了國家對金融業(yè)務(wù)的計劃管理和調控，也直接助長(cháng)了固定資產(chǎn)投資規模的膨脹和物價(jià)水平的上漲。因此，國務(wù)院于1982年4月發(fā)出61號文，決定對信托業(yè)進(jìn)行整頓，第一次整頓開(kāi)始了。

　　1984年經(jīng)濟過(guò)熱中，信托業(yè)通過(guò)各類(lèi)名義進(jìn)行的貸款和投資，對固定資產(chǎn)投資的急劇膨脹起了推波助瀾的作用，使留有缺口的物資供應計劃更加失去平衡調節能力。1985年初，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強銀行貸款檢查工作的通知》，人民銀行隨即決定再次清理整頓信托業(yè)，由此導致了第二次信托業(yè)大整頓。

　　1988年中國經(jīng)濟過(guò)熱現象空前嚴重，乃至達到嚴重惡化的地步。這一年，固定資產(chǎn)投資較整頓時(shí)的1985年上升了69.64%，通貨膨脹由1987年的7.8%猛升至20%。為回避人民銀行對信貸規模的控制，其時(shí)各專(zhuān)業(yè)銀行紛紛通過(guò)各種形式和渠道向信托公司轉移資金，信托公司再次成為固定資產(chǎn)投資失控的推波助瀾者。1988年，信托公司的資產(chǎn)規模較清理整頓時(shí)的1986年增長(cháng)1.96倍，通過(guò)委托貸款發(fā)放的固定資產(chǎn)投資貸款增長(cháng)3.24倍，通過(guò)信托貸款發(fā)放的固定資產(chǎn)貸款增長(cháng)0.91倍。1988年8月，第三輪信托投資公司的清理整頓開(kāi)始。

　　1992年，經(jīng)濟迅速回升并呈現高速增長(cháng)態(tài)勢，經(jīng)濟增長(cháng)中的各類(lèi)問(wèn)題也再次固態(tài)復萌：固定資產(chǎn)比1991年猛增37.6%，沿海部分地區出現瘋狂的“圈地運動(dòng)”，新興的股票市場(chǎng)狂熱，貨幣投放猛增，通貨膨脹率再次竄升。在此過(guò)程中，信托投資公司與銀行聯(lián)手，違規拆借、違規攬存、違規放貸，并直接大規模地參與了沿海熱點(diǎn)地區的“圈地運動(dòng)”和房地產(chǎn)炒作活動(dòng)，再次充當了加劇經(jīng)濟形勢過(guò)熱、擾亂金融秩序的角色。1993年6月，中央決定進(jìn)行宏觀(guān)調控，收緊銀根，嚴控貨幣發(fā)行，整頓金融秩序。對信托業(yè)的第四輪清理整頓正式開(kāi)始。

　　1995年8月之后，出于維系生存的本能，為獲取資金以新還舊維系金融機構的信譽(yù)，信托機構采取的消極對策有：通過(guò)高息攬存等方式，擴大自然人債務(wù)規模；濫用金融機構的信用和政府信用融資；超范圍超額度發(fā)行特種金融債券；擠占挪用證券業(yè)務(wù)的股民保證金。在第四次信托公司清理整頓還沒(méi)有宣布結束之時(shí)，1999年3月，中國信托業(yè)的第五次清理整頓揭開(kāi)序幕。