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    預測

　　“地王”急推房?jì)r(jià)飆升

　　各地“地王”頻頻出現，這代表的是一種資金流向，而這種資金流向必然導致房?jì)r(jià)的“被增長(cháng)”，即價(jià)格會(huì )在未來(lái)有大幅上升�？膳碌氖�，這種上升必然會(huì )起到“表率”作用，這種作用在未來(lái)甚至眼前就會(huì )帶動(dòng)一個(gè)區域房?jì)r(jià)的急劇跟風(fēng)。

　　新地王的誕生，標志著(zhù)局部房?jì)r(jià)上漲的空間依然很大，在未來(lái)一兩年內，隨著(zhù)地王的商品房逐漸入市，新一輪的房?jì)r(jià)制高點(diǎn)必然隨之誕生。所以，今年的金九銀十，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是絕對的收金拾銀，而對于購房者來(lái)說(shuō)，是利是弊值得慎重思考。

　　9月9日，政務(wù)區天鵝湖畔西側一地塊占地200余畝，被某房地產(chǎn)企業(yè)以10.8億元拍得，立即對地塊周邊以及政務(wù)區樓盤(pán)產(chǎn)生了較大的影響。9月12日，政務(wù)區某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，售樓部云集了數百人，開(kāi)發(fā)商原計劃推出500多套房源，最后實(shí)際只推出了200多套。而很多購房者在得知政務(wù)區“地王”被成功拍出后，便擔心周邊的樓盤(pán)漲價(jià)。

　　葉先生打算在政務(wù)區購房，看了好幾個(gè)樓盤(pán)，其中一個(gè)就是位于該地塊附近，但還沒(méi)有最終確定，當他得知該樓盤(pán)邊上的這塊地被以10.8億元拍出后，樓面價(jià)格竟高達5120元/m2，高出他看上的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)300多元，買(mǎi)房的決心一下子堅定起來(lái)，他非常擔心這塊“地王”會(huì )成為周邊樓盤(pán)，以至合肥市場(chǎng)樓盤(pán)價(jià)格飆升的“參照系”。趕在九月份很多樓盤(pán)集中放量的時(shí)候，趕緊給自己買(mǎi)套滿(mǎn)意的房子。

　　不僅是購房者葉先生有這樣的看法，一些業(yè)內人士也有這種擔憂(yōu)。業(yè)內人士認為，各地“地王”的頻頻出現，對所在區域的房?jì)r(jià)確實(shí)存在著(zhù)影響。樓盤(pán)定價(jià)除了考慮土地、建安、稅費等剛性成本外，其中還有一個(gè)公認的“潛規則”，那就是與周邊樓盤(pán)的價(jià)格“攀比”。開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)會(huì )本著(zhù)一種心態(tài)：撇開(kāi)公司品牌、地價(jià)等成本因素，總是在價(jià)格上與周邊的樓盤(pán)保持高度的“默契”。因此，“地王”給了廣大樓盤(pán)乘機提價(jià)喊漲的借口，地王的表率作用急推區域房?jì)r(jià)飆升。

　　思考

　　“地王”給市場(chǎng)帶來(lái)什么？

　　從價(jià)格規律方面來(lái)看，當一個(gè)地塊的價(jià)格明顯高于周邊地區，也就是所謂“地王”誕生的時(shí)候，一般會(huì )導致兩大效應，一是開(kāi)發(fā)該地塊的開(kāi)發(fā)商的機會(huì )成本增加，導致利潤空間縮小，有時(shí)候甚至還會(huì )出現負利潤的局面，當然，這種情況很難出現；二是“地王”的出現帶動(dòng)周邊地價(jià)的直線(xiàn)上升，使其他開(kāi)發(fā)商拿地成本增加；此外，“地王”的出現也必然影響到周邊房?jì)r(jià)，使得其他開(kāi)發(fā)商搭上提價(jià)的“順風(fēng)車(chē)”，跟著(zhù)占便宜。不難看出，“地王”現象的受益者并不僅僅是“地王”的所有者，同時(shí)也是其他利益相關(guān)者。

　　業(yè)內人士分析，雖然“地王”的出現，對周邊房?jì)r(jià)的影響見(jiàn)仁見(jiàn)智，有的認為地價(jià)對房?jì)r(jià)的影響不大，諸如容積率、建安材料等都影響房?jì)r(jià)，但業(yè)內人士進(jìn)一步分析認為，開(kāi)發(fā)商所面臨的建安成本，上繳稅費等總體相差不會(huì )太大，如果容積率做得高，分攤到單位樓面的費用就低了，從這點(diǎn)上說(shuō)，地價(jià)并不是決定房?jì)r(jià)的最終因素，但一塊土地的容積率在規劃時(shí)就作了明確規定，開(kāi)發(fā)商不可能隨意更改容積率，或將容積率做得過(guò)高，因此，在這種情況下，地價(jià)過(guò)高必然導致房?jì)r(jià)隨之“水漲船高”的總體趨勢是改變不了的。

　　一個(gè)城市不斷誕生“地王”必然釋放土地市場(chǎng)過(guò)熱的信號，給開(kāi)發(fā)商造成土地“緊張”的氛圍。給眾多開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”待價(jià)而沽最好的由頭。從市場(chǎng)層面看，僅就房地產(chǎn)商的利益而言，似乎不難發(fā)現，相關(guān)房地產(chǎn)商之所以會(huì )不惜花費巨額資金拿地，并頻頻制造出一系列的“地王”，往往會(huì )造成“一人得道，雞犬升天”，以“地王”為中心的眾開(kāi)發(fā)商，借機抬高房?jì)r(jià)趨之若鶩。與此同時(shí)，從另一方面則可以看出，開(kāi)發(fā)商恃“財”傲物的底氣似乎從來(lái)也沒(méi)有怯懦，將漲價(jià)后的土地與房子再抵押給銀行或其他金融機構，從而滿(mǎn)足自己的更多資金需求，這個(gè)看似布滿(mǎn)風(fēng)險爭奪“地王”舉動(dòng)的背后，似乎有一個(gè)無(wú)形的后備“援手”？

　　讓人不難想象，那些頻頻囊括地王財主究竟在玩誰(shuí)的資金？此舉對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以預見(jiàn)，那些真正急等原材料——土地擴大再生產(chǎn)的房企，在天價(jià)地王面前，他們只能望“地”興嘆，天價(jià)拿地，究竟是房地產(chǎn)行業(yè)正常的競爭法則的產(chǎn)物，還是少數房地產(chǎn)“寡頭”玩弄金融資本的游戲？“地王”的頻頻出現，最后被動(dòng)吞下這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)“惡果”的，還是那些處于樓市利益鏈條末端的買(mǎi)房者。