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　　●根據《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)登記條例》，房地產(chǎn)辦理初始登記后就能為小業(yè)主辦證。但是一道簡(jiǎn)單的“初始登記”，卻往往讓開(kāi)發(fā)商“卡殼”。

　　●地價(jià)未清、擅改功能、建筑驗收不合格……此類(lèi)問(wèn)題，直接導致房產(chǎn)證“難產(chǎn)”，其中陷入無(wú)證“尷尬”的不乏名樓名盤(pán)。

　　●據調查，房產(chǎn)證“難產(chǎn)”項目多屬“大齡”，土地出讓時(shí)間往往在十幾、二十年前，期間調整規劃、建筑和地價(jià)標準糾結不止，因此如何理清一堆“歷史遺留問(wèn)題”，成為房產(chǎn)證“順產(chǎn)”的關(guān)鍵。

　　房產(chǎn)證到手仍有“新問(wèn)題”

　　“房產(chǎn)證能拿上了，但是新的問(wèn)題又出現了�！苯�日，本報收到佳和凱豐花園業(yè)主代表的一封“感謝信”，在拖延13年的房產(chǎn)證終于“順產(chǎn)”之后，佳和凱豐花園的業(yè)主們又遇到了新難題。

　　佳和凱豐花園，是深圳近期的輿論焦點(diǎn)。

　　本月初，省委常委、深圳市代市長(cháng)王榮親自登上“直通車(chē)”，認真傾聽(tīng)佳和凱豐花園業(yè)主反映不良開(kāi)發(fā)商一拖13年，至今未辦理房產(chǎn)證的問(wèn)題。在仔細聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，王榮責令有關(guān)部門(mén)快速處理佳和凱豐花園辦證難問(wèn)題，要求立刻開(kāi)設專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)接受房款，只要業(yè)主補齊房款，相關(guān)部門(mén)同步為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，使業(yè)主私有房產(chǎn)能得到切實(shí)保護。翌日，市規劃國土委、開(kāi)發(fā)商立即拿出了辦證工作實(shí)施方案，拖延13年的房產(chǎn)證終于有望“順產(chǎn)”。

　　房產(chǎn)證即將到手，業(yè)主們卻高興不起來(lái)。在這封感謝信中，業(yè)主們如此寫(xiě)道：“美中不足的是，又出現了3號樓(C棟)的規劃屬性問(wèn)題�！�

　　業(yè)主們所說(shuō)的佳和凱豐花園3號樓，曾經(jīng)在1994年立項之初登記為單身公寓，共計42戶(hù)，總面積為3600平方米，平均每戶(hù)達到了80～100平方米�！皢紊砉�寓的功能屬性，完全和現實(shí)不符合�！倍鴵�業(yè)主反映，從認購房屋至今，該3號樓都是按照住宅樓辦理的相關(guān)手續和訴求。

　　按照相關(guān)規定，公寓和住宅在產(chǎn)權年限上略有分別，少數公寓使用年限不足30年，而且公寓大多戶(hù)型偏小，每戶(hù)面積低于80平方米，可作商業(yè)用途。住宅與公寓，一詞之別，實(shí)際上大相徑庭。

　　簡(jiǎn)單辦證為何難倒開(kāi)發(fā)商？

　　佳和凱豐花園的用地，早在1991年就出讓使用，至今已經(jīng)18年，時(shí)間跨度很大。

　　位于福田區上梅林中康路的凱豐花園，于1991年出讓給凱豐特種汽車(chē)工業(yè)有限公司，土地用途為工業(yè)用地。1995年，原市規劃國土局與凱豐公司簽訂第一補充協(xié)議，同意用地西側約1萬(wàn)平方米建住宅及單身公寓，并在1997年測算了地價(jià)，但用地單位未繳交地價(jià)及完善用地手續。1999年至2004年，當時(shí)的規劃國土部門(mén)與凱豐公司多次簽訂補充協(xié)議，在該用地東側新增了建筑面積，功能為住宅、公寓、商業(yè)，性質(zhì)為商品房；西側建筑功能為住宅、單身公寓、商業(yè)，其中部分建筑面積為商品房性質(zhì)，部分尚為非商品房性質(zhì)。

　　期間，凱豐公司與深圳佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作，共同開(kāi)發(fā)該項目，凱豐公司分得約45%房產(chǎn)，佳和公司分得約55%房產(chǎn)。1996年，佳和公司在其分得房產(chǎn)不具備銷(xiāo)售資格的情況下，違規銷(xiāo)售給小業(yè)主。根據相關(guān)規定，非商品房轉為商品房，需補繳相應地價(jià)，完善相關(guān)手續后，方能為小業(yè)主辦理房地產(chǎn)證。小區一共有4棟497戶(hù)，目前未辦理房地產(chǎn)證的共有98戶(hù)。

　　市房地產(chǎn)權登記中心工作人員告訴記者，根據《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)登記條例》，房地產(chǎn)辦理初始登記后就能為小業(yè)主辦證。如符合辦證條件的，當事人可備齊開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執照、法人代表證明、法人代表的身份證復印件、法人代表的授權委托書(shū)這四種材料，前往深圳市房地產(chǎn)權登記中心辦理二級轉移登記。

　　但是，看似簡(jiǎn)單的辦證流程，卻難倒了一批開(kāi)發(fā)商，其中的“奧秘”，就在辦理“初始登記”上。

　　《深圳特區房地產(chǎn)登記條例》第30條顯示，申請建筑物、附著(zhù)物所有權初始登記，應提交下列文件：包括土地使用權屬證明，建筑許可證，施工許可證，建筑物竣工驗收證，經(jīng)市政府指定的機構審定的竣工結算書(shū)，建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖)，登記機關(guān)認可的測量機構出具的實(shí)地測繪結果報告書(shū)。

　　正是因為上述某項證明或者是驗收無(wú)法通過(guò)，導致開(kāi)發(fā)商無(wú)法辦理初始登記，房產(chǎn)證更是無(wú)從談起。