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　　錢(qián)多者當然對房?jì)r(jià)有決定性的引導力量，但決不能任由錢(qián)多者推高房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說(shuō)明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數人、站在社會(huì )平均水平的角度來(lái)看。

　　一般人會(huì )認為：有錢(qián)就要買(mǎi)房，房子是會(huì )升值的。都說(shuō)從長(cháng)期趨勢看房?jì)r(jià)不會(huì )大跌只會(huì )大漲小回，都說(shuō)房屋投資是很好的理財工具，那么房?jì)r(jià)到底是什么東西？

　　首先，從生產(chǎn)者角度看，房?jì)r(jià)的底限應該是造房的成本。高出成本的利潤應該達到社會(huì )平均水平，如果高出太多，只能說(shuō)明政府控制土地導致供應少，導致開(kāi)發(fā)商的利潤率太高。事實(shí)上，中國人均居住面積自有統計以來(lái)是不斷增加的，并且伴隨的是不斷增長(cháng)的人口規模。當樓房成為解決居住的重要物理形式后，土地已不構成房屋數量的約束，當然前提是人均住房面積不能無(wú)限制地擴大。各地政府不能增加較多土地供應的原因，有高價(jià)房擁有者的反對因素，也有各地政府功能錯位為企業(yè)以賣(mài)地生財的因素。

　　其次，從消費者角度看，有“房子是長(cháng)期看漲的，任何時(shí)候買(mǎi)都不虧”的說(shuō)法，若此，房子與股票不是一樣嗎？股票的價(jià)值基于未來(lái)現金流的折現。股市上的投資者都很大膽，敢于以未來(lái)不確定的現金流評估股票價(jià)值，在現代社會(huì )，大多數人還是以貸款的形式購買(mǎi)房子，所以房?jì)r(jià)應該也是以居民未來(lái)收入的折現來(lái)確定。我國規定：還房貸支出占居民當期收入的一半為上限，其它國家有低于此限的。再假設居民收入期間為工作年限，設定年收入的平均增長(cháng)率及折現率，可以得出未來(lái)可用于房貸支出現金流的現值，除以期望的房屋面積，得出該人士可以買(mǎi)的房子單價(jià)。根據此公式，可以清楚地看出，房?jì)r(jià)將伴隨收入的增長(cháng)而增長(cháng)，股價(jià)不也是伴隨企業(yè)業(yè)績(jì)的增長(cháng)而增長(cháng)么？即便有危機和低迷期，但總體國民收入的長(cháng)期逐漸增長(cháng)趨勢和經(jīng)濟的長(cháng)期逐漸增長(cháng)趨勢目前似乎是一個(gè)公理，因此，房?jì)r(jià)的長(cháng)期增長(cháng)和股市總指數的長(cháng)期增長(cháng)也似乎是一個(gè)公理。即使如此，試問(wèn)股市中的大膽以未來(lái)折現的投資者有多少每年以固定資金來(lái)投資指數基金以享受長(cháng)期增長(cháng)成果的？雖說(shuō)長(cháng)期來(lái)說(shuō)指數是上升的，但中短期總是有各種各樣的風(fēng)險。

　　同時(shí)，在未來(lái)現金流折現理論下，房?jì)r(jià)和股價(jià)一樣，都是某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，當前的折現價(jià)值就是當前房屋或股票的合理價(jià)值，如果群眾情緒樂(lè )觀(guān)，往往會(huì )提前實(shí)現未來(lái)時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值。透支太多未來(lái)價(jià)值將意味暴跌的來(lái)臨！房市與股市一樣。

　　其實(shí)這一理論與大家通常所說(shuō)的房?jì)r(jià)收入比是高度一致的。房?jì)r(jià)收入合理比例定在3-6倍，是對全部工作年限還貸款支出折現的修訂，考慮到全部工作年限時(shí)間太長(cháng)，風(fēng)險因素較多，房?jì)r(jià)收入比這一方法縮短了折現年限。

　　在上述生產(chǎn)者及消費者定價(jià)理論內核之上，將上述干擾合理價(jià)值的因素一一復原，理論內核將被掩蓋得嚴嚴實(shí)實(shí)，真相變得無(wú)從了解。任何偏離理論內核的做法都可能會(huì )導致房?jì)r(jià)的瘋狂上漲。例如，居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導致需求增長(cháng)太快，向很多未來(lái)失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國的房貸泡沫及經(jīng)濟危機，只有少數房屋質(zhì)量尚可及供應量減少也會(huì )加劇房?jì)r(jià)上漲趨勢。

　　那么，根據我們提出的公式，當前中國的合理房?jì)r(jià)應該是一個(gè)什么水平？成本價(jià)大家都很清楚了，占總房?jì)r(jià)的比例并不高，不再展示和計算了。關(guān)鍵是未來(lái)可用于房貸支出的現金流的折現值到底是多少？首先，收入水平要拿社會(huì )平均水平來(lái)計算。有人總是說(shuō)有錢(qián)人多，不能以平均水平計，我們要算的不是少數有錢(qián)人能支撐多高房?jì)r(jià)，因為有錢(qián)人可以支撐“無(wú)限高”的房?jì)r(jià)。按照平均收入水平來(lái)計算合理房?jì)r(jià)體現的是經(jīng)濟學(xué)為多數人謀福祉的倫理導向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商站在自己的角度說(shuō)為有錢(qián)人蓋房是沒(méi)錯的，但這不是客觀(guān)中立的房?jì)r(jià)論。