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　　容積率、綠化率等與房產(chǎn)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)讓普通購房者似懂非懂，而市場(chǎng)上也有少數開(kāi)發(fā)商在這方面打馬虎眼，因此我們有必要對此做一次解析，以便在購房時(shí)做到清清楚楚、明明白白。

　　容積率為2.6%，綠化率達到35%……看著(zhù)這些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，相信肯定有不少購房者似懂非懂，心里一個(gè)勁地犯嘀咕。然而，這些數據卻關(guān)系到居住的舒適性，因此有必要了解這些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的真正含義，并以此作為參考依據。專(zhuān)家表示，目前與"率"有關(guān)的概念主要包括容積率、綠化率、車(chē)庫率和得房率等等。那么，這些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)跟住宅綜合品質(zhì)之間到底有什么關(guān)系，市場(chǎng)上存在哪些認識上的誤區，在此有必要進(jìn)行詳細解析。

　　專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)應了解

　　手里拿著(zhù)一份售樓書(shū)，看著(zhù)上面一些關(guān)于樓盤(pán)描述的文字，有些內容讓老劉感到有點(diǎn)吃力。老劉想給自己買(mǎi)套住房，以前從未買(mǎi)過(guò)房的他還專(zhuān)門(mén)在網(wǎng)上找來(lái)很多資料學(xué)習，諸如如何考察配套的優(yōu)劣，如何評估房型的好壞，如何考量小區的整體綜合素質(zhì)等等，通過(guò)一段時(shí)間的突擊學(xué)習，他的確長(cháng)了不少見(jiàn)識。

　　不過(guò)還是有意外情況發(fā)生。當老劉看到容積率、綠化率等一些比較專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)以及相對應的數據時(shí)，他還是有點(diǎn)吃不準了。老伴問(wèn)他，小區的容積率高好，還是低一點(diǎn)好？綠化率是不是越高越好？老劉沒(méi)法解釋。此外，老劉還在某樓盤(pán)的宣傳資料上看到這樣一句話(huà)：人均綠地面積達50平方米，是如何計算出來(lái)的呢，老劉弄不清楚。

　　的確，對于像老劉這樣的普通購房者來(lái)說(shuō)，雖然平時(shí)有可能也曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)這些術(shù)語(yǔ)，但是不是完全了解其中的含義就難說(shuō)了。專(zhuān)家表示，這些指標卻關(guān)系到日后的居住品質(zhì)，如容積率過(guò)高的小區會(huì )因為樓層過(guò)高而給人壓抑感，綠化率過(guò)低則會(huì )使得小區環(huán)境太差，車(chē)庫率太小會(huì )導致停車(chē)極為不便，因此作為購房者，有必要對此有個(gè)清晰的認識。

　　更有甚者，由于各種各樣的原因，目前在這方面還存在一些認識上的誤區。比如有些購房者一味追求高得房率，反而忽視了住宅其他功能配套，也會(huì )給居住造成一定的困難�；�于此，購房者更要對這些基本概念有個(gè)全面的了解。

　　容積率：盡量避免高指標

　　容積率是指小區總建筑面積與總用地面積的比值，這個(gè)比值越小，意味著(zhù)小區容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會(huì )越高。為什么這么說(shuō)呢？上海五合國際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說(shuō)，容積率低的小區有更多的土地用于綠地建設，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對較高。比如綠樹(shù)成蔭的別墅區，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤(pán)，容積率超過(guò)5以上，因而整個(gè)小區內高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠大于后者。

　　而與此同時(shí)，高容積率的小區也意味著(zhù)帶來(lái)高密度的居住人口，這對小區本身樓道、公共娛樂(lè )場(chǎng)所等的使用也會(huì )更加頻繁，從而加速其老化。同時(shí)，高容積率的小區在安保方面也存在不小的壓力。因此專(zhuān)家建議，購房者一定要選擇選擇在適當的區間內選擇容積率，如多層不超過(guò)3，以小高層居多的小區在4左右，而高層為主的小區不能超過(guò)5。

　　綠化率：謹防偷換概念

　　綠化覆蓋程度高達40%！如果這樣的樓盤(pán)位于寸土寸金的市中心，會(huì )不會(huì )讓人怦然心動(dòng)？答案肯定是"會(huì )"。

　　綠化率是開(kāi)發(fā)商會(huì )經(jīng)常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項規劃指標，可簡(jiǎn)單表述為指規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指"居住區用地范圍內各類(lèi)綠地"，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹(shù)的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。

　　但是有業(yè)內人士指出，少數開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)只提綠化覆蓋率或者綠地率，因為通過(guò)一些技術(shù)上的處理，均能得到不錯的效果，但實(shí)際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購房者在如果要真正小區的綠化程度，除了要詢(xún)問(wèn)綠化覆蓋率之外，還要了解規劃綠化面積的大小。