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    分析�＋�

　　影響樓市的關(guān)鍵是政策

　　2009年的樓市表現之不平凡是有目共睹的。絕大多數城市前三個(gè)季度交易量就超過(guò)去年全年,有些城市交易量甚至成倍增加,樓價(jià)一路上揚,基本都超過(guò)歷史最高紀錄。這樣的井噴行情究竟動(dòng)力來(lái)自何方?

　　今年的樓市用過(guò)去那種用經(jīng)濟大發(fā)展、收入增長(cháng)、供求兩旺等的邏輯似乎解釋不通,因為從去年下半年至今年一二季度,主要經(jīng)濟指標均持續下滑,直到今天,國民經(jīng)濟難言已完全走出困境。因此,今年的樓市應該并不是由經(jīng)濟形勢拉動(dòng)的。

　　廣東省房協(xié)會(huì )長(cháng)蔡穗聲的一句話(huà)點(diǎn)破了其中的關(guān)鍵,他戲言:是國際金融危機挽救了中國樓市。此話(huà)應該可以理解為,為了抵御危機對經(jīng)濟的破壞,為了保增長(cháng),政府實(shí)際上將房地產(chǎn)置于拉動(dòng)投資和消費、帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)、走處困境的關(guān)鍵。因此各項針對樓市的優(yōu)惠政策以及一系列刺激經(jīng)濟的辦法,給樓市回暖增加了十足的動(dòng)力。

　　去年底,國務(wù)院就出臺了“國13條”救市,購房減首付、房貸利率打七折、稅費減免、開(kāi)發(fā)資本金下調等一些列優(yōu)惠政策可謂是下足了猛藥,政策的寬松程度幾乎創(chuàng )歷史之最。同時(shí),前三季度超過(guò)8萬(wàn)億元的天量信貸投放,也使得大量的資金直接或間接地進(jìn)入樓市,這也相當程度地支撐了樓市的大漲。

　　因此滿(mǎn)堂紅集團首席研究員龍斌認為,今年樓市火爆是非傳統市場(chǎng)因素、非傳統經(jīng)濟因素起了更關(guān)鍵的作用。中原地產(chǎn)研究部胡廣東則將之概括為政策市。簡(jiǎn)而言之,沒(méi)有這一系列的優(yōu)惠政策和利好出臺,樓市僅憑自身很難回暖。

　　同樣,在當前開(kāi)發(fā)商與購房者形成僵持、而經(jīng)濟形勢仍存在不少不確定因素的情況下,政策因素仍是決定樓市走向的關(guān)鍵。認清這一點(diǎn),有助于我們判斷后市的發(fā)展。

　　預測�＋�

　　國13條、粵15條會(huì )不會(huì )變

　　年底樓市的焦點(diǎn)之一,是現行的“國13條”以及各地方政府出臺的一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。這些優(yōu)惠政策到底會(huì )不會(huì )準時(shí)結束,又應不應該繼續執行,是后市發(fā)展的關(guān)鍵。

　　龍斌認為,最近決策層不斷強調國家經(jīng)濟政策、貨幣政策等不會(huì )改變,央行表態(tài)可以忍受2%的通脹水平,多少都是在給經(jīng)濟打氣,穩定大家的預期�！捌鋵�(shí)大家都清楚,房地產(chǎn)作為本輪拉動(dòng)經(jīng)濟的重要引擎,如果即刻改變相關(guān)政策,效應不單單是調整房?jì)r(jià),經(jīng)濟也可能要付出較大的代價(jià),目前經(jīng)濟并沒(méi)有完全企穩,調整房地產(chǎn)政策不時(shí)最好時(shí)機�！�

　　此外,“國13條”強化了地方政府穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責,明確各地在執行中央統一政策的前提下,也可以結合當地實(shí)際,進(jìn)一步采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。因此,優(yōu)惠政策到期后究竟能否延期將更多地取決于地方政府的態(tài)度。

　　東方證券分析師預測,大部分二、三線(xiàn)地區的地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)程度較重,故延長(cháng)期限的可能性較大,而京滬深等一線(xiàn)地區由于出現部分過(guò)熱現象,存在優(yōu)惠政策取消的可能。

　　日前,一位知情人士也向記者透露,廣東省政府多次強調房地產(chǎn)業(yè)具有很強的先導性、基礎性和帶動(dòng)性,要大力促進(jìn)商品房市場(chǎng)平穩發(fā)展。因此今年極大地促進(jìn)了廣東樓市的回暖的、“國13條”配套的“粵15條”應該到期后也不會(huì )變,優(yōu)惠政策明年很可能仍有效。

　　不過(guò),省建設廳住房與房地產(chǎn)業(yè)處有關(guān)負責人則表示,現在談“粵15條”是否會(huì )延期為時(shí)尚早,因為三季度的數據剛出,還需要對數據分析、對樓市進(jìn)行判斷才能做出決定。

　　對于優(yōu)惠政策可能續期的消息,不少廣東的業(yè)內人士均抱持一種審慎的樂(lè )觀(guān)態(tài)度。胡廣東認為,最終優(yōu)惠是否取消,政府可能會(huì )采取更為靈活的方式。比如,二套房貸的優(yōu)惠政策可能取消,首次購房的優(yōu)惠仍可能保留,另外中小戶(hù)型享受的契稅優(yōu)惠也有可能保留。相信只要取消部分優(yōu)惠,就會(huì )對樓市造成一定影響。

　　業(yè)內人士指出,優(yōu)惠政策是否真的會(huì )續期,目前仍很難判斷,政策的不確定性很大。屆時(shí)究竟是利空還是利好,無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購房者都要做好心理準備。

　　即使“國13條”等優(yōu)惠政策不變,樓市的政策因素仍存在不少不確定因素。龍斌還表示,明年經(jīng)濟回升之后,可能出現通脹現象,而寬松貨幣政策也將面臨退出的問(wèn)題,流動(dòng)性適當收緊、利率上調以及生產(chǎn)行業(yè)復蘇都可能弱化房地產(chǎn)作為吸引資金軸心的地位。

　　而對于四季度房?jì)r(jià)是否會(huì )出現下調,盡管目前業(yè)內仍存在分歧。不過(guò)一個(gè)普遍的認識是,房?jì)r(jià)維持高位仍將持續一段時(shí)間,目前出現的成交縮量也將持續。綜合各方面因素,更多業(yè)內人士?jì)A向于四季度樓市發(fā)生大變化的機會(huì )較小,但明年高房?jì)r(jià)面臨調整的機會(huì )很大。