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　　C 開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多 物業(yè)公司難干活

　　“小區停車(chē)位嚴重不足，部分業(yè)主和我們反映了多次。我們想把小區內的部分綠地鏟平，再和業(yè)主收一部分改建費來(lái)修車(chē)位。但是這種決定卻遭到另外一部分業(yè)主的強烈反對。開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題越多，物業(yè)公司的工作越是難干�！蹦澄飿I(yè)公司經(jīng)理郭建民稱(chēng)。

　　目前，許多物業(yè)公司面臨的難題就是物業(yè)費的收繳率低，一些物業(yè)公司不得放棄部分小區的業(yè)務(wù)，另謀出路。業(yè)主們不交物業(yè)費的原因則是物業(yè)公司沒(méi)有把小區管理好，但這些問(wèn)題很多是開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的。

　　“像南城某小區，其樓盤(pán)建成已十多年，頂樓開(kāi)始漏水，小區管網(wǎng)老化，小區自建鍋爐問(wèn)題百出，但是物業(yè)公司必須征得80%的業(yè)主簽字同意，才能使用公共維修基金對這些問(wèn)題設施進(jìn)行維修，而許多業(yè)主常年不在，有的業(yè)主不同意簽字，物業(yè)公司沒(méi)錢(qián)解決設施維修問(wèn)題�！�

　　“這樣，一些家中漏水，用不上暖氣的業(yè)主又感覺(jué)物業(yè)公司服務(wù)不到位，拒繳物業(yè)費，物業(yè)費收繳率低，就會(huì )賠本沒(méi)法兒干。等到老物業(yè)公司退出之后，這個(gè)小區的遺留問(wèn)題會(huì )更多，而一些強勢業(yè)主會(huì )要求物業(yè)公司把遺留問(wèn)題先解決掉。這樣的小區，哪個(gè)物業(yè)公司都不會(huì )接手�！惫�建民稱(chēng)，如果開(kāi)發(fā)商在建樓時(shí)就把小區管網(wǎng)規劃好，用質(zhì)量好的材質(zhì)建設小區，這些問(wèn)題至少不會(huì )暴露得這么早。

　　除此之外，省城2000年之前建造的小區普遍存在停車(chē)位數量不足、暖氣無(wú)法分戶(hù)計熱、電梯承載能力有限、小區安保設施落后、上下水管網(wǎng)的保質(zhì)期已過(guò)的問(wèn)題，個(gè)別小區還有地基下陷、墻體裂縫等建筑質(zhì)量問(wèn)題。想徹底解決這些問(wèn)題就需要物業(yè)公司征求業(yè)委會(huì )或80%以上的業(yè)主簽字同意，才能到房地產(chǎn)主管部門(mén)申請使用小區業(yè)主共有的公共維修基金。但這個(gè)說(shuō)起來(lái)容易的事兒，物業(yè)公司做起來(lái)卻很難，“我們常常左右為難，里外不是人�！币晃晃飿I(yè)公司的負責人無(wú)奈地說(shuō)。

　　太原錦宏物業(yè)公司的負責人呂全新認為，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )對公共維修基金的使用沒(méi)有一點(diǎn)主動(dòng)權，這會(huì )造成小區公共設施出現緊急狀況時(shí)，物業(yè)公司無(wú)力解決問(wèn)題。

　　而省城某區政府房地局物業(yè)科的工作人員稱(chēng)，公共維修基金的保管、使用及監管是全行業(yè)的一個(gè)難點(diǎn)。依照目前的法律法規，這筆錢(qián)不能交給物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )，“物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )的負責人或成員如果對這筆錢(qián)使用不當，甚至貪污挪用，小區業(yè)主們將受到巨大損失，誰(shuí)又來(lái)給這樣的事情埋單？”

　　在目前的法規下，物業(yè)公司使用公共維修基金很難，為了避免糾紛，部分物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì )簽訂服務(wù)協(xié)議時(shí)，會(huì )對小區內所有設備和設施進(jìn)行檢查和測評，并事先提出整改方案�！霸S多開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題是規劃設計前瞻性不夠，公司接手這樣的小區不僅會(huì )賠錢(qián)，還會(huì )麻煩不斷，物業(yè)公司寧可放棄這樣的業(yè)務(wù)�！眳稳�新表示。

　　D 物業(yè)運營(yíng)惡性循環(huán)

　　“麻雀雖小，五臟俱全�！蔽飿I(yè)公司經(jīng)理郭建民稱(chēng)省城目前的商品房小區多為3-6萬(wàn)平方米的小區。但無(wú)論多大的小區，物業(yè)公司都得對小區內房屋及配套的設施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，并維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序。

　　一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區與一個(gè)5萬(wàn)平方米的小區，其需要提供物業(yè)服務(wù)所配比的工種是一樣的。越是大的小區，物業(yè)公司越方便管理，而僅有一兩座樓的小區，同樣需要24小時(shí)的水電工、維修工、保潔工和保安。而同時(shí)，體量不大的小區所收取的物業(yè)費用有限，無(wú)法支持多工種24小時(shí)為業(yè)主服務(wù)。所以很多體量不大的小區物業(yè)為縮減成本，就讓工作人員身兼數職，降低招聘要求，甚至降低服務(wù)質(zhì)量。

　　某物業(yè)公司負責人楊先生稱(chēng)，普通小區物業(yè)費的收取標準由物價(jià)部門(mén)制定審核，物業(yè)公司不能亂抬價(jià)。遺留問(wèn)題多且體量小的小區，物業(yè)公司往往入不敷出，只能降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，減少人力支出成本或巧立名目收費。這樣的小區，其綠化、安保、保潔等管理大都很差勁，業(yè)主們會(huì )以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好拒繳物業(yè)費。物業(yè)公司又因物業(yè)費收繳率低而無(wú)法正常工作，小區的物管服務(wù)形成惡性循環(huán)�！皹I(yè)主收入穩定、綜合素質(zhì)高，樓盤(pán)質(zhì)量不錯的小區，物業(yè)費收繳率理想，物業(yè)公司都愿意來(lái)這樣的小區服務(wù)�！�

　　山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)袁綸華稱(chēng)，體量過(guò)小的小區，物業(yè)與社區管理的關(guān)系也非�；靵y�！霸谄渌�城市就出現過(guò)這樣的事情，社區干部無(wú)法進(jìn)入商品房小區進(jìn)行政策宣傳、計生摸底、人口普查等社區工作�！庇行┬�區橫跨兩個(gè)縣級行政區或城市主干道，同一個(gè)小區的水、電、暖等收費標準都不一樣，物業(yè)公司的工作很難。合理解決物業(yè)管理與社區、城市管理的關(guān)系，已成為物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)新課題。

　　E 制度配套缺失 制約物業(yè)發(fā)展

　　在我國物業(yè)服務(wù)較為先進(jìn)的北京、深圳等地，當地政府都出臺了相關(guān)的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，進(jìn)一步細化了業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商應當承擔的責任。而在我省及省城太原，類(lèi)似的細則卻未出臺。

　　我省政府主管部門(mén)相關(guān)負責人表示，我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與北京、深圳等地存在不小差距，全省住宅小區的物業(yè)管理覆蓋率僅為44%，尤其是大批工礦企業(yè)及事業(yè)單位職工宿舍仍然延續過(guò)去的行政后勤管理模式，由企業(yè)或單位來(lái)補貼一部分物管費用，出現了問(wèn)題也是由企業(yè)或單位來(lái)解決，廣大居民對物業(yè)服務(wù)的認識還有待提高。目前，國家相關(guān)部門(mén)在研究制定物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細則，我省在國家細則出臺之后結合本省物業(yè)狀況，也將出臺操作性強、更貼切實(shí)際狀況的物業(yè)管理服務(wù)細則。

　　對眼下物業(yè)管理服務(wù)出現的種種問(wèn)題，分管房地產(chǎn)、物業(yè)的政府部門(mén)工作人員并不否認。據了解，近幾年制定了多部建筑規范標準，從制度上引導開(kāi)發(fā)商在小區建設規劃上做到規范，實(shí)現水、電、暖、氣四表出戶(hù)，并鼓勵開(kāi)發(fā)商建設規模大、功能全、質(zhì)量過(guò)硬的好小區、好樓盤(pán)，以給物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng )造條件。對于老小區網(wǎng)管不分戶(hù)的問(wèn)題，將逐步通過(guò)政府、單位補貼、個(gè)人出資的形式進(jìn)行改造。

　　對于小區規模不大的問(wèn)題，省建設廳正在引導各級政府在城市規劃、改造過(guò)程中，把棚戶(hù)區改造、舊城改造、新建商品房開(kāi)發(fā)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)鋪設有力地結合起來(lái)，完善小區居住和城市配套功能。物業(yè)公司可以擴大物業(yè)管理服務(wù)范圍，解決了其成本高運營(yíng)困難的問(wèn)題�！拔覀冋�在鼓勵有實(shí)力的企業(yè)參與到物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)來(lái)，并希望現有企業(yè)做大做強，為提高全省居民的居住質(zhì)量努力�！毕嚓P(guān)負責人表示。

　　太原錦宏物業(yè)公司的呂全新認為，廣大居民對物業(yè)公司的認識還有待提高。物業(yè)公司的許多服務(wù)是隱性的，專(zhuān)業(yè)負責任的物業(yè)公司，會(huì )對小區的公共設備、安防系統維護保養到位，以延長(cháng)它們的使用壽命。良好的物業(yè)管理和服務(wù)，會(huì )讓小區氛圍和諧、居住舒適舒心。物業(yè)公司要盡可能地按國家和地方政策規范去服務(wù)，可以利用節假日多舉辦一些與業(yè)主交流的活動(dòng)，讓業(yè)主明白物業(yè)公司在做什么，理解物業(yè)服務(wù)，減少磨擦和爭執。

　　本報記者 戎紫冰