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　　一年時(shí)限將到期，買(mǎi)房利率優(yōu)惠是否延續 改善型住房貸款是否寬限 二手房免營(yíng)業(yè)稅政策是否維持———

　　●新聞背景●

　　熟悉樓市政策變化的人應該都記得2008年11月22日這一至關(guān)重要的日子。為配合拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的需要，財政部、國家稅務(wù)總局、央行等多個(gè)中央機構在當天罕見(jiàn)地同時(shí)推出刺激樓市的"一攬子政策"，被業(yè)界稱(chēng)為"星夜救市行動(dòng)"。對牽涉房地產(chǎn)相關(guān)的若干政策進(jìn)行調整，對首套及改善型主張的購買(mǎi)進(jìn)行優(yōu)惠，具體包括契稅、營(yíng)業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；調低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目自有資本金等。隨后，這些政策分別由國家稅務(wù)總局、人民銀行、國家發(fā)改委能職能部門(mén)下發(fā)執行。彼時(shí)，國務(wù)院給定優(yōu)惠政策的期限為一年。

　　此后，各地方政府紛紛積極跟進(jìn)，以住建部"131"號文件、"京15條"、等為代表的救市新政如雨后春筍般出現。以此為標志，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控由抑制向扶持全面轉型。

　　在全面救市政策刺激下，蕭條已久的北京乃至全國樓市在2009年的急速復蘇令市場(chǎng)咋舌，成交量屢創(chuàng )新高，市場(chǎng)庫存一掃而空。在充裕流動(dòng)性和投資熱情的帶動(dòng)下，地價(jià)、房?jì)r(jià)也一路走高，全國各城市"地王"頻出，房?jì)r(jià)亦再創(chuàng )歷史新高。

　　如今，轉眼間2009年也已進(jìn)入尾聲，眾多暫定為期一年的救市政策也面臨著(zhù)取舍存廢的最終抉擇，在"優(yōu)惠政策退出與否"退出與否的不確定性之下，市場(chǎng)預期也呈現出多種可能性，房地產(chǎn)業(yè)再次站在了彷徨難決的"岔路口"，再度變得微妙起來(lái)。

　　同時(shí)，與住房消費優(yōu)惠政策取消預期一起出現的還有對宏觀(guān)經(jīng)濟政策的轉向預期。在資產(chǎn)價(jià)格持續走高并出現泡沫化跡象的背景下，未來(lái)的宏觀(guān)政策將如何定調，寬松貨幣政策是否醞釀退出，都備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　在此大背景之下，北京青年報《廣廈時(shí)代》對樓市各方動(dòng)態(tài)多方走訪(fǎng)，并集合眾多專(zhuān)家學(xué)者觀(guān)點(diǎn)，就救市政策一年來(lái)的效果以及利弊所在展開(kāi)討論。不可否認，過(guò)去一年來(lái)"挽救"了大量開(kāi)發(fā)商甚至是"挽救"了中國樓市的系列優(yōu)惠政策，如今已站在了存廢去留的邊緣，而最終進(jìn)展如何，必將成為2009年末行業(yè)內持續爭論不休的話(huà)題。

　　●各方動(dòng)向●

　　住建部 尚未表態(tài) 優(yōu)惠政策或到期不續

　　“當時(shí)出的優(yōu)惠政策期限就是一年，對于已經(jīng)到期的優(yōu)惠政策，作為住建部，很可能不會(huì )提出續期的主張�！币晃唤咏�住建部的消息人士表示。據了解，盡管當時(shí)這些優(yōu)惠政策由國家發(fā)改委、人民銀行、國家稅務(wù)總局等職能部門(mén)執行，建設部并未直接下發(fā)文件，但這些政策的方案成型，基本都是由住建部牽頭提出。正因如此，在這些優(yōu)惠政策行將到期之時(shí)，如果住建部不牽頭主張續期，那么，作為“配合者”的其他部委很難說(shuō)主動(dòng)申請，這無(wú)疑意味著(zhù)一年期的優(yōu)惠政策，很可能將壽終正寢。

　　根據國家發(fā)改委最新公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅，亦仍保持在1.6%。顯然，這樣的數據并不足以構成繼續延續樓市刺激政策的理由�！白〗ú磕壳暗目紤]在于，盡管中國經(jīng)濟回暖的基礎尚不牢靠，但房地產(chǎn)市場(chǎng)‘回暖’的基礎已經(jīng)相當牢固，因此，住建部沒(méi)有足夠的理由向國務(wù)院提出‘延期’的建議，即便提出，獲批的可能性亦不是很大。正是在這樣的邏輯之下，提出優(yōu)惠政策延期的可能性微乎其微�！鄙鲜鲋�情人透露，以此類(lèi)推，如果住建部不“率先”表態(tài)，那么契稅、營(yíng)業(yè)稅減免等系列優(yōu)惠政策將在一年到期后自動(dòng)終止，而不再續期，至于更為敏感的房貸7折利率將會(huì )由央行“酌定”。

　　銀行 北京各大銀行未聞取消房貸優(yōu)惠

　　之前有媒體報道，上海多家商業(yè)銀行流傳一則消息，個(gè)人首套房貸利率7折的優(yōu)惠可能從明年1月起叫停，新政策最早有望在今年11月份公布。北京的各大商業(yè)銀行情況如何呢？就這一問(wèn)題筆者致電建設銀行、工商銀行和中信銀行等銀行北京分行的客服熱線(xiàn)，對方均表示還沒(méi)有接到這一通知，目前仍按照原有政策執行。

　　取消個(gè)人首套房貸7折利率會(huì )有怎樣的變化呢？偉嘉安捷的市場(chǎng)研究人員給買(mǎi)房人算了這樣一筆賬，如果7折優(yōu)惠政策取消，則首套房貸最多能打8.5折，目前5年期以上的基準利率為5.94%，打7折為4.158%，打8.5折為5.049%，相當于加息0.891個(gè)百分點(diǎn)。如果取消7折優(yōu)惠，其“殺傷力”超過(guò)三次加息。一筆60萬(wàn)元、20年期的貸款，如果利率由7折改為8.5折，則月還款額將會(huì )上漲約290.3元，總利息額增加約6.97萬(wàn)元。對于普通買(mǎi)房人而言，這筆額外增加的支出也算一筆不小的費用。

　　“一旦取消房貸優(yōu)惠，短時(shí)期內還是會(huì )對首次置業(yè)購房人群的心理造成一定的影響�！敝性�地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱表示，同時(shí)從長(cháng)遠角度分析，中國的利率還未像國外那樣市場(chǎng)化，主要由央行統一掌控管理，所以不論如何調整，老百姓還是能夠接受的，不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房貸金融市場(chǎng)造成太大的影響。而值得關(guān)注的是，如果房貸7折優(yōu)惠利率取消后，政策的實(shí)施點(diǎn)及實(shí)施對象如何確定是關(guān)鍵�！笆切路抠J按新政策執行，老房貸按老政策執行，還是全部實(shí)行8.5折優(yōu)惠利率，有待政策的進(jìn)一步考量�！�

　　除了房貸利率政策外，一些和房地產(chǎn)有關(guān)的金融信號也頻現收緊跡象。多家中介機構反映，二手房貸款申請大都處于遞交但未批復的階段�！斑@種狀況與銀行提前完成全年放貸指標有關(guān)。要想享受寬松的貸款審查，除非等到明年初，但那時(shí)候政策怎么樣還不好說(shuō)�！蹦成虡I(yè)銀行客戶(hù)經(jīng)理吳小姐表示。