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　　二手房 “5年改2年”能否延期是關(guān)鍵

　　“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年救市政策的典型代表，也是給購房者帶來(lái)實(shí)惠最多的政策。隨著(zhù)該政策一年的有效期即將在今年底到期，二手房交易成本也將恢復去年之前的高手續費狀態(tài)，交易成本提高也就必然會(huì )導致成交量的萎縮。因此，“5年改2年”政策到期后的存廢問(wèn)題也成了未來(lái)樓市能否繼續走高的關(guān)鍵因素之一。

　　“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的廢除也將形成對二手房市場(chǎng)的重大影響。鏈家地產(chǎn)研究部提供的數據顯示，營(yíng)業(yè)稅的額度占到總房款的5.5%，也就是100萬(wàn)元的房產(chǎn)成交后，其營(yíng)業(yè)稅就要占5.5萬(wàn)元，而百萬(wàn)元以上的高價(jià)值房產(chǎn)中次新房的比例更是多達70%以上，因此營(yíng)業(yè)稅的收取對象交易間隔年限從5年改到2年讓大部分購房者都能夠享受到實(shí)惠。

　　專(zhuān)業(yè)人士指出，由于以營(yíng)業(yè)稅為主的現有優(yōu)惠政策的時(shí)間節點(diǎn)僅截至今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續，則將直接導致房齡在3-5年年限間的二手商品房交易量出現下滑。而且，交易稅費稅基的恢復也將會(huì )加大業(yè)主稅費繳納的額度�？紤]到業(yè)主交易稅費轉嫁已成慣例，稅費政策的調整將會(huì )直接加大購房者的購房成本。

　　此外關(guān)于解禁一年的北京購房“限外令”問(wèn)題，也有專(zhuān)家表示該規定在2008年臨時(shí)取消，截止日期也是今年年底。因為對投資性購房的限制可能會(huì )加強，這一外資限制令有可能重新啟動(dòng)。

　　●行業(yè)反應●

　　肯定救市政策積極作用

　　做好政策收緊后市場(chǎng)變化的準備

　　可以說(shuō)，房地產(chǎn)救市政策在特定時(shí)期發(fā)揮了其應有的作用，這些政策直接導致了今年以來(lái)商品房成交量直線(xiàn)攀升。

　　“但令很多人始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動(dòng)的拉動(dòng)下，房?jì)r(jià)地價(jià)也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調整中實(shí)現房?jì)r(jià)平穩、理性地發(fā)展，是決策者需要思考的重點(diǎn)�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院高級研究員回建強認為，相當部分的救市政策是臨時(shí)性的，帶有執行的期限規定。對于是否保留這些政策，社會(huì )上存在爭議。之所以有這樣的爭論，實(shí)際上存在有形之手和無(wú)形之手、市場(chǎng)監管者和市場(chǎng)參與者、短期政策和長(cháng)期政策之間的博弈。

　　短期政策于政策制定者來(lái)講可以做到收縮自如，政策起效快，但缺點(diǎn)很明顯，不能給市場(chǎng)以穩定的預期，如果把握不當還會(huì )引起政策間的矛盾與對沖。優(yōu)惠政策減輕了消費者的負擔，同時(shí)政府的收益相對減少，隨著(zhù)市場(chǎng)熱度的提高，稅收的優(yōu)惠將被高房?jì)r(jià)所抵消，這也是當前市場(chǎng)成交量開(kāi)始下跌的原因，即制約市場(chǎng)成交的主要因素不是稅收問(wèn)題，而是價(jià)格問(wèn)題。

　　“明年政策調整的可能性很大，只是調整的力度有多大不好說(shuō)。事實(shí)上目前房?jì)r(jià)的高漲已經(jīng)與實(shí)體經(jīng)濟恢復的程度不相匹配。與股市募資補充企業(yè)融資的功能不同，樓市的過(guò)熱只是在純粹吸引更多資金進(jìn)入，無(wú)法補充到實(shí)體經(jīng)濟中�！敝袊�社科院金融研究所研究員易憲容表示。

　　北京華僑城營(yíng)銷(xiāo)總監宋翔華作為開(kāi)發(fā)商代表談了自己的看法，他認為從市場(chǎng)的情況來(lái)看，上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異�；鸨�，但下半年金融信貸頻繁收緊，銀行已經(jīng)著(zhù)手通過(guò)二套房貸等政策進(jìn)行微調，因此，如果明年首套房貸政策出現變化也在情理之中，對投資、投機性需求方面的政策會(huì )繼續收緊。而放眼四季度，不但將匯聚地產(chǎn)市場(chǎng)諸多的年底收官策略，更是會(huì )集中表現出政府和購房者對樓市下一步走向的判斷。從另一方面來(lái)講，市場(chǎng)預期政策拐點(diǎn)即將到來(lái)是最重要拉動(dòng)成交的原因，無(wú)論是剛性需求還是投資客都希望趕上優(yōu)惠政策的最后末班車(chē)，這樣的心態(tài)影響下有可能會(huì )形成“恐慌性”購房現象，應予以理性疏導。

　　●專(zhuān)家態(tài)度●

　　陳淮：政策變動(dòng)如看天穿衣

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，中國的房地產(chǎn)政策包含三個(gè)層面，一是公共政策，即住房保障體系政策；二是產(chǎn)業(yè)政策。產(chǎn)業(yè)政策大調整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下；三是宏觀(guān)調控政策，它是根據國民經(jīng)濟風(fēng)險承受程度，貨幣供應量大小與國民經(jīng)濟增長(cháng)速度之間調整的政策，在現階段毫無(wú)疑問(wèn)這一政策對信貸規模依賴(lài)程度最大的房地產(chǎn)業(yè)有比較大的影響。

　　朱中一：政策大動(dòng)對社會(huì )大眾沒(méi)好處

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為，明年只要中國的出口沒(méi)有根本扭轉態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)仍肩負保增長(cháng)和保民生兩大重任的話(huà)，房地產(chǎn)政策不會(huì )有太大調整。但不排除微調的可能性。只有政策相對穩定，供應相應增加，才能使房?jì)r(jià)相應穩定一點(diǎn)，政策的大變動(dòng)和市場(chǎng)的大起大落，對國家、對企業(yè)、對老百姓都沒(méi)有好處。

　　樊綱：政策應隨市場(chǎng)規律而靈活制定

　　國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)樊綱表示，很多政策是解救危機的政策，這些政策在解救危機的那個(gè)階段是對的，但不能總是用針對危機的政策來(lái)處理日常逐步恢復正常的一個(gè)市場(chǎng)。有些制度性的政策需要穩定。但是宏觀(guān)經(jīng)濟政策就是一個(gè)短期政策，就是一個(gè)根據情況變化而不斷變化的政策，而且是一個(gè)逆風(fēng)調節的政策。

　　顧云昌：政策走向應以穩字為先

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，促進(jìn)當前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的最優(yōu)選擇是加大供應量。千方百計加大供應量既可以保增長(cháng)，又可以抵御房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。政策走向，應以穩字為先。本版文/邱旸