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　　開(kāi)欄語(yǔ)

　　迪士尼將給上海帶來(lái)什么？

　　在迪士尼落戶(hù)上海消息公布當日的土地拍賣(mài)會(huì )上，迪士尼樂(lè )園規劃選址附近的兩幅土地，拍出了超過(guò)14000元/平方米的樓板價(jià)。僅過(guò)了4天，具迪士尼樂(lè )園概念的上海南匯樓盤(pán)藝泰安邦價(jià)格由9000多元/平方米漲至12500元/平方米。一些樓盤(pán)更是暫停了銷(xiāo)售，捂盤(pán)待漲。為了和迪士尼扯上關(guān)系，一些離迪士尼規劃選址好幾公里甚至幾十公里的樓盤(pán)，也打出了“迪士尼旁”的概念。

　　迪士尼真的如此神通廣大？本期房產(chǎn)周刊新開(kāi)辟“地產(chǎn)峰會(huì )”欄目，對迪士尼樂(lè )園和上海房?jì)r(jià)的關(guān)系展開(kāi)討論。今后，本欄目還將針對各時(shí)期樓市的熱點(diǎn)話(huà)題，邀請行業(yè)專(zhuān)家深度剖析，以期為讀者提供借鑒。

　　迪士尼來(lái)了，周邊房子甚至整個(gè)上海的房子會(huì )變得更貴嗎？迪士尼究竟能輻射多廣？迪士尼附近什么類(lèi)型產(chǎn)品最有發(fā)展前景？

　　針對這一系列問(wèn)題，本期“地產(chǎn)峰會(huì )”邀請到了在上海迪士尼規劃選址周?chē)鷵碛凶疃嗤恋貎�備、號稱(chēng)迪士尼“地王之王”的中華企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理戴正芳，在浦東開(kāi)發(fā)樓盤(pán)超過(guò)十年的大華錦繡華城策劃總監陳可，第一太平戴維斯上海公司董事長(cháng)劉德楊，他們各自掏出 “水晶球”，對迪士尼“落滬”對上海房?jì)r(jià)的影響進(jìn)行預測。

　　話(huà)題1

　　將直接影響周邊樓市？

　　NBD：迪士尼樂(lè )園將影響周邊多大范圍的樓市？

　　陳可：不能直接影響到樓市，可能連當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也無(wú)法直接影響。

　　劉德楊：會(huì )影響到整個(gè)浦東板塊，能帶動(dòng)浦東交通、酒店、優(yōu)質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)和建設。迪士尼樂(lè )園能促進(jìn)當地旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，引發(fā)新的住宅需求。

　　戴正芳：可以影響半徑5~8公里范圍的樓市。

　　NBD：在地鐵、高架路、快速公路等現代交通設施的輔助下，影響范圍有無(wú)可能進(jìn)一步擴大？

　　陳可：迪士尼會(huì )推動(dòng)當地的城市化建設進(jìn)程，將加大市政府對當地的城市建設投入，加快軌道交通、道路交通和商業(yè)配套等城市功能配套。就像世博會(huì )，本身的建設只花費了300億元，但為此上海市政府在城市建設方面的總投入達3000億元。不過(guò)，這種投入對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是間接的，而不是直接的。

　　劉德楊：迪士尼能帶動(dòng)整個(gè)上海乃至長(cháng)三角的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。有了迪士尼，人們在上海及周邊城市如杭州等地逗留的時(shí)間，可能從原來(lái)的一兩天延長(cháng)至三四天。但迪士尼對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能只局限于游樂(lè )園周邊。

　　戴正芳：迪士尼可以影響到更大范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　話(huà)題2

　　房?jì)r(jià)應聲而漲是泡沫？

　　NBD：該區域未來(lái)的樓市走勢會(huì )是怎樣？

　　陳可：當地的土地價(jià)值將得到提升，但房?jì)r(jià)的上漲幅度將取決于項目本身。

　　劉德楊：零售物業(yè)、酒店物業(yè)以及住宅價(jià)格都會(huì )因為迪士尼樂(lè )園而被拉動(dòng)。

　　戴正芳：酒店、商鋪等商辦類(lèi)物業(yè)的價(jià)格將因迪士尼樂(lè )園的建設被直接拉動(dòng)。

　　NBD：在迪士尼落滬后僅幾天，當地房?jì)r(jià)就出現了近40%的上漲，這是泡沫嗎？

　　陳可：迪士尼項目加快了當地的城市建設和商業(yè)發(fā)展，使區域內的住宅更加適合居住，房?jì)r(jià)的變動(dòng)反映了這一點(diǎn)。

　　劉德楊：不一定是泡沫。由于道路、配套不斷建設，人們對房?jì)r(jià)的預期會(huì )上升，目前的漲價(jià)便是人們對當地房?jì)r(jià)預期改變的結果。

　　戴正芳：這反映了一種趨勢。在四五年后，樂(lè )園附近的房屋將比現在貴得多。想當年上海將舉辦世博會(huì )的消息也讓展場(chǎng)周邊房?jì)r(jià)大漲至8000~9000元/平方米，當時(shí)也有人說(shuō)虛高，但現在上述區域的房?jì)r(jià)已超過(guò)18000元/平方米。

　　話(huà)題3

　　浦東將領(lǐng)漲上海樓市？

　　NBD：迪士尼樂(lè )園所在的浦東，會(huì )成為領(lǐng)漲上海樓市的新核心嗎？會(huì )出現浦東房?jì)r(jià)貴過(guò)浦西的情況嗎？

　　陳可：可能性不大。相比迪士尼樂(lè )園，國際金融中心的建設對浦東的影響更大，能帶來(lái)更多高素質(zhì)客戶(hù)的需求。未來(lái)上海房?jì)r(jià)較高的區域，將是金融中心周邊的住宅，包括浦東和浦西。

　　劉德楊：樂(lè )園能帶動(dòng)浦東優(yōu)質(zhì)住宅的需求量，但受限于人們對地理位置的固有觀(guān)念，浦東并不會(huì )改變所有人的想法。

　　戴正芳：浦東是否會(huì )成為新核心，取決于供應量。僅從樂(lè )園目前的土地供應情況看，這一區域暫時(shí)無(wú)法成為帶動(dòng)成交量的新核心。另外，當地的城市面貌改變需要時(shí)間，成本非常高，難以成為領(lǐng)漲區域。浦西在上海樓市的地位，浦東仍無(wú)法撼動(dòng)。